Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2014 г. N 17АП-12710/14

г. Пермь

31 октября 2014 г.

Дело N А60-23065/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И. В.,

судей Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ИНН 6674121179, ОГРН 1036605217252) - Филатов А.В., паспорт, доверенность от 01.01.2014 г.;

от ответчика индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны (ИНН 662304562063, ОГРН 309665811200028) - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица Муниципального образования город Нижний Тагил в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2014 года

по делу N А60-23065/2014,

принятое судьей Д.В. Ефимовым

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД"

к индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне

третье лицо: Муниципальное образование город Нижний Тагил в лице Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил

о взыскании 1 629 873 руб. 73 коп.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" ( далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне (далее - ответчик, предприниматель) о признании за истцом права на возмещение затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, на общую сумму 1 629 873 рубля 73 коп., и возложении обязанности на ИП Бахтину Ольгу Александровну осуществлять зачет понесенных ООО "Элемент-Трейд" затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, в счет арендной платы в размере 50 % от ежемесячной арендной платы до полного погашения задолженности (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В обоснование доводов жалобы истец указывает на согласованность проведенного капитального ремонта между сторонами договора аренды, что было официально закреплено в Распоряжении Главы г. Нижний Тагил от 31.08.2007 N 716. Также истец указывает на недопустимость произвольного отказа от проведения зачета в дальнейшем со стороны арендодателя, так как из буквального толкования Письма Комитета по управлению имуществом Администрации г. Н.Тагил от 26.07.2012 года N 3436 следует, что арендодатель уже начал осуществлять зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы до смены арендодателя на ИП Бахтину О.А.

Ответчик и третье лицо письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" (арендодатель) и ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 587 от 01.02.2007 г., согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество - нежилые помещения по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинский район, ул. Каспийская, 23, площадью 679,6 кв.м. (п. 2.1. договора).

Согласно п. 4.1. договора срок действия договора установлен сторонами с 01.02.2007 г. по 01.12.2012 г.

Факт государственной регистрации договора аренды N 587 от 01.02.2007 г. подтверждается имеющейся отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области указанного договора 04.09.2007 г.

Имущество передано арендатору (истцу) по акту приема-передачи помещения от 01.02.2007, подписанному сторонами.

ИП Бахтина О.А. является собственником спорного помещения на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 02.20.2009 N 484 (свидетельство о государственной регистрации права серии 66АД N 030873 от 31.12.2009) и соглашения от 07.12.2009.

Дополнительным соглашением от 31.12.2009 г. к договору аренды нежилого помещения N 587 от 01.02.2007 г., заключенным между ИП Бахтиной О.А. (арендодатель) и ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" (арендатор) стороны внесли изменения в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя по договору аренды нежилого помещения N 587 от 01.02.2007 г ИП Бахтину Ольгу Александровну.

Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 11.03.2010 г. (рег. N 66-66-02/007/2010-359) согласно имеющейся на нем отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

12.03.2012 г. на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" и ООО "Элемент-Трейд" права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений N 587 от 01.02.2007 г. переданы ООО "Элемент-Трейд".

Согласно п. 1.1. указанного договора в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" (арендатор) передает, а ООО "Элемент-Трейд" (новый арендатор) принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений N 587 от 01.02.2007 г., расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Каспийская, д. 23.

Факт государственной регистрации договора от 12.03.2012 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области указанного договора 10.04.2012 г.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды первым арендатором выполнен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2036000 руб. 00 коп., стоимость которого в части была зачтена в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 587 от 01.02.2007 г. до момента изменения собственника имущества и арендодателя по договору, а в оставшейся части, в сумме 1629873 руб. 73 коп., по мнению истца, подлежит возмещению новым арендодателем в силу п. п. 7.4. договора аренды, истец обратился с настоящим иском о признании за ним права на возмещение затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, на общую сумму 1 629 873 рубля 73 коп. и обязании ответчика осуществлять зачет понесенных ООО "Элемент-Трейд" затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, в счет арендной платы в размере 50 % (пятидесяти процентов) от ежемесячной арендной платы до полного погашения задолженности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из отсутствия у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов, связанных с капитальным ремонтом спорных объектов аренды.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

То есть, арендатор может самостоятельно произвести капитальный ремонт арендуемого помещения и взыскать с арендодателя его стоимость только в случае, если проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, либо проведение капитального ремонта предусмотрено договором. Поскольку в данном случае проведение капитального ремонта во время срока действия договора не предусмотрено в договоре аренды, то арендатор может самостоятельно произвести капитальный ремонт и потребовать с арендодателя возмещения расходов на его проведение только в случае, если его проведение вызвано неотложной необходимостью.

Учитывая, что согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений, то истец, заявляя требование о взыскании с арендодателя расходов по проведению капитального ремонта должен доказать следующие обстоятельства: произведенные им работы являются работами по капитальному ремонту; проведение этих работ обусловлено неотложной необходимостью.

Судом первой инстанции установлено и из анализа п. 5.3.8, 5.3.11, 5.3.12 договора аренды следует, что обязанность по содержанию объекта аренды в исправном состоянии, осуществлению как текущего, так и капитального ремонта помещений в порядке, и на условиях, предусмотренных договором, возложена на арендатора.

С учетом диспозитивного характера указанной нормы п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны правомерно предусмотрели иное распределение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды в договоре.

Согласно п. 7.4 договора стороны согласовали, что затраты по проведению капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы только в случае письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что из содержания договора следует, что арендатор вправе произвести капитальный ремонт только после согласования соответствующих условий с арендодателем, что не противоречит ст. 616 ГК РФ.

В материалы дела истцом представлены распоряжение Главы г. Нижний Тагил от 31.08.2007 N 716 о зачете в счет арендной платы ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" суммы затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в размере 2 035 990 руб., а также письмо Комитета по управлению имуществом Администрации г. Н.Тагил от 26.07.2012 года N 3436, согласно которому на дату прекращения арендных отношений остаток затрат на капитальный ремонт арендованного имущества, не зачтенный в счет арендной платы, составляет 1 629 873,73 руб.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленные доказательства свидетельствуют о достижении первоначальными сторонами договора соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта.

Между тем, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции фактически пришел к выводу о том, что стоимость муниципального имущества, реализованного по договору купли-продажи N 484 от 02.10.2009 г. была определена с учетом произведенного капитального ремонта.

Апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 названного Кодекса установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Продажная цена объекта, являющегося предметом договора от 02.10.2009 N 484, составляет 15 000 000 руб.

Из договора строительного подряда N 02 от 26.02.2007 года следует, что реконструкция помещения по адресу: г. Н.Тагил, ул. ул. Каспийская, дом 23 производился в период с 06.02.2007 года по 30.03.2007 года.

Поскольку договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 484 заключен сторонами 02.10.2009 г., следовательно, цена имущества по результатам проведенной оценки определена с учетом стоимости произведенного капитального ремонта.

Доказательств исключения стоимости капитального ремонта, произведенного по договору строительного подряда N 02 от 26.02.2007 из цены объекта по договору купли-продажи N 484 от 02.10.2009 г. материалы дела не содержат.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования о признании за истцом права на возмещение затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, на общую сумму 1 629 873 рубля 73 коп. и возложении обязанности на ИП Бахтину Ольгу Александровну осуществлять зачет понесенных ООО "Элемент-Трейд" затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Н. Тагил, ул. Каспийская, дом 23, в счет арендной платы в размере 50 % от ежемесячной арендной платы до полного погашения задолженности.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2014 по делу N А60-23065/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Е.Е. Васева Н.М. Савельева