Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2014 г. N 18АП-11669/14

г. Челябинск

31 октября 2014 г.

Дело N А07-6041/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу N А07-6041/2014 (судья Салихова И.З.).

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" - Плотникова Ольга Николаевна (доверенность от 01.10.2014), Николаева Наталья Юрьевна (директор).

Общество с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012" (далее - ООО "Елисеев 2012", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о взыскании стоимости произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого по договору аренды от 22.11.2012 объекта муниципального нежилого фонда в размере 5 102 645 руб. 84 коп. (т. 1 л.д. 16-18, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 5-11, т. 2 л.д. 51-53, 122-126).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 (резолютивная часть объявлена 14.08.2014 - т. 2 л.д. 30-38) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Елисеев 2012" просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (т. 3 л.д. 45-48).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие у ответчика, как арендодателя предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполненной надлежащим образом обязанности по предоставлению арендатору нежилого помещения, приспособленного для организации торговли.

Поскольку при передаче истцу арендованного имущества его недостатки не были оговорены, общество "Елисеев 2012" не имело возможности определить фактическое состояние помещений в момент их принятия. При этом капитальный ремонт помещений был вызван неотложной необходимостью и был обусловлен использованием данных помещений по целевому назначению для организации торговли.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка экспертному заключению от 07.06.2013 N 009/10, в котором сделаны выводы о том, что выполненные работы по капитальному ремонту нежилых помещений вызваны неотложной необходимостью. Так, в экспертном заключении отмечена необходимость проведения срочных ремонтных работ, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту и необходимы для сохранения и использования помещений здания по назначению, что также свидетельствует о невозможности эксплуатации помещений по целевому назначению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений N 4 от 09.11.2012 между Комитетом по управлению собственностью Администрации городского округа город Уфа (арендодатель) и ООО "Елисеев 2012" (арендатор) 22.11.2012 был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 26089 (т. 1 л.д. 27-32).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 1, 1а, 2-9, 9а, 10, 10а, 11, 12, 12а, 13-16 на цокольном этаже общей площадью 263,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Машиностроителей, д. 15, литера А. Срок действия договора определен с 22.11.2012 по 22.11.2017.

Обязанности арендатора определены в пункте 2.2 договора и включают в себя, в том числе обязанность за свой счет производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (пункт 2.2.7 договора).

По акту приема-передачи от 22.11.2012 арендодатель передал, а арендатор принял объект муниципального нежилого фонда площадью 263,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Машиностроителей, д. 15, литера А. Согласно акту приема-передачи объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии, видимые недостатки отсутствуют (т. 1 л.д. 33).

Договор аренды от 22.11.2012 N 26089 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 13.12.2012, о чем имеется отметка на договоре (т. 1 л.д. 32).

Письмом от 27.11.2012 N 30 истец обратился к Комитету с просьбой разрешить проведение за счет собственных средств ремонтных работ, с устройством дополнительного дверного проема для осуществления загрузки товара (т. 1 л.д. 124).

В ответ на указанное письмо, Комитет письмом от 12.12.2012 N КС-15450 выразил согласие на проведение ремонтных работ (ремонт пола, стен, потолков, электромонтажные работы) с перепланировкой, не затрагивающих несущих стен в арендуемом нежилом помещении за счет собственных средств (т. 1 л.д. 125).

Письмом от 14.06.2013 N 54 истец обратился к Комитету с просьбой разрешить произвести зачет арендной платы по договору от 22.11.2012 N 26089 в счет проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и произвести перерасчет пени с начала срока действия договора аренды (т. 1 л.д. 126).

29.10.2013 между Управлением и ООО "Елисеев 2012" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2012 N 26089, согласно которому ООО "Елисеев 2012" было освобождено от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на четыре месяца с 01.06.2013 по 30.09.2013 (т. 1 л.д. 129).

ООО "Елисеев 2012", ссылаясь на то, что им в период пользования арендуемым имуществом понесены затраты на капитальный ремонт на сумму 5 102 645 руб. 84 коп., обратилось к Комитету по управлению собственностью Администрации городского округа город Уфа с требованием возместить указанные затраты (т. 1 л.д. 96-99). В подтверждение понесенных расходов истец представил объектный сметный расчет (т. 1 л.д. 38), локальный сметный расчет (т. 1 л.д. 39-66), договор подряда на проведение работ по капитальному ремонту от 15.01.2013 N 2 (т. 1 л.д. 141-142), ведомости объемов работ (т. 2 л.д. 2-11), справку о стоимости выполненных работ и затрат (т. 2 л.д. 1), квитанции об оплате стоимости выполненных работ (т. 1 л.д. 143-150).

Поскольку согласие на возмещение затрат получено не было, ООО "Елисеев 2012" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с буквальным толкованием пункта 2.2.7 договора именно на арендатора возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью. При этом признаков, свидетельствующих о неотложной необходимости проведения ремонтных работ, судом не установлено. Суд принял во внимание, что истцом не были представлены доказательства того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использования по назначению, а также свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Анализ правоотношений сторон правомерно произведен судом применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они основаны на договоре аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком более года связан с осуществлением государственной регистрации, которая осуществлена 13.12.2012. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку предоставление имущества в аренду произведено его собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Совокупность имеющиеся в материалах дела доказательств свидетельствует об отсутствии оснований для возложения на Управление ответственности за состояние переданного в аренду объекта муниципального нежилого фонда.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Утверждение апеллянта о том, что при передаче арендатору имущества в аренду его недостатки не были оговорены, что не позволило обществу "Елисеев 2012" определить фактическое состояние помещений, не может быть признано судом апелляционной инстанции обоснованным в силу следующего.

Из материалов дела следует, что арендованное имущество было передано ООО "Елисеев 2012" по акту приема-передачи в день подписания договора аренды, 22.11.2012 (т. 1 л.д. 33). Акт приема-передачи подписан уполномоченными представителями арендодателя и арендатора и скреплен оттисками их печатей.

Поскольку при оформлении договора аренды общество предполагало использовать помещение для целей торговли, во время его осмотра оно должно было определить возможность его использования под конкретный вид деятельности. Подписание сторонами акта приема-передачи от 22.11.2012 с указанием об удовлетворительном состоянии объекта, свидетельствует о том, что передаваемый в аренду объект муниципального нежилого фонда был осмотрен, соответствовал условиям заключенного договора аренды и был пригоден для использования в целях организации торговли.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что характер недостатков арендованного имущества (ремонт пола, стен, потолка, выполнение электромонтажных работ, повлекших, по мнению истца, необходимость проведения капитального ремонта), позволяет считать их явными. Такие недостатки могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества и его приемки в аренду. Однако, в тексте акта приема-передачи какие-либо конкретные недостатки имущества не отражены, при этом указано, что объект передается арендатору в удовлетворительном состоянии, в графе "видимые недостатки" стоит прочерк.

Документов, свидетельствующих о том, что истец после заключения договора аренды обращался к ответчику с претензией или требованием об устранении недостатков переданного в аренду имущества, которые не были оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела не содержится.

Таким образом, обществу "Елисеев 2012" было известно о состоянии переданного ему помещения в момент его передачи, он согласился принять его в текущем состоянии, в связи с чем, в силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не вправе в дальнейшем предъявлять арендодателю претензии по поводу неудовлетворительного состояния помещения.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о неисполнении ответчиком обязанности, установленной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ошибочными.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Вместе с тем, буквальное содержание пункта 2.2.7 договора аренды позволяет сделать вывод о согласовании сторонами условия о проведении капитального ремонта арендуемого объекта арендатором за свой счет. В этой связи, общие положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации к анализируемым отношениям применению не подлежат.

Поскольку пунктом 2.2.7 договора на арендатора возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, обоснованность заявленных обществом требований связана с наличием доказательств такой необходимости.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества в период существования арендных отношений сторон (в период после принятия нежилого помещения по акту 22.11.2012 до 27.11.2012 когда общество обратилось к Комитету с просьбой о проведении ремонтных работ) судом не установлено. Сведений о наличии обстоятельств чрезвычайного характера, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, суду не представлено.

Вывод о плановом характере работ также подтверждается содержанием письма Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2012, которым обществу "Елисеев 2012" разрешено проведение за счет собственных средств ремонтных работ (ремонт пола, стен, потолка, электромонтажных работ) с перепланировкой, не затрагивающей несущих стен в арендуемом нежилом помещении (т. 1 л.д. 125).

Ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления относимости проведенных ООО "Елисеев 2012" работ к капитальному ремонту, а также неотложности их проведения в суде первой инстанции истцом не заявлялось, при этом, основания для назначения судебной экспертизы по инициативе арбитражного суда, предусмотренные частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцом в материалы дела экспертное заключение от 07.06.2013 N 009/10, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Коллегия независимых экспертов" Котельниковым Д.Л., суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем выводы не подтверждают необходимости неотложного ремонта переданного в аренду объекта.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом оценивалось общее состояние нежилых помещений, о чем свидетельствует указание на необходимость ремонта фасада (оштукатуренное и окрашенное покрытие стен фасада имеет шелушение окрасочного слоя, повышенный износ штукатурного слоя), отделки внутренних помещений (загрязнения стеновых панелей МДФ, отсутствие отдельных структурных элементов обшивки покрытия; распространение плесневелого грибка, отслоение, шелушение шпаклевочного и окрасочного слоев; трещины, сколы, отслоения облицовочных керамических плиток; оседание, неплотный притвор дверных и оконных коробок, повреждение наличников; разрушение, истирание, гниение напольных поверхностей из линолеума, бетона, досок и листов ДВП), а также работ по благоустройству. Вывод о необходимости полной замены систем водоснабжения, канализации, отоплении, вентиляции, энергоснабжения, не является свидетельством неработоспособности этих систем.

В силу частей 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции не может признать указанное экспертное заключение соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств, по той причине, что выявленные экспертом при осмотре объекта недостатки были оценены им на предмет необходимости проведения срочных ремонтно-строительных работ с точки зрения соответствия объекта муниципального нежилого фонда требованиям пригодности нежилого помещения (санитарным нормам и правилам) для использования его в целях торговли продуктами питания. Вместе с тем, по условиям пункта 1.1 договора аренды объект муниципального нежилого фонда был предоставлен истцу для использования в целях торговли, иных видов использования. Сведений об использовании предоставленных в аренду нежилых помещений исключительно для торговли продуктами питания, к которым предъявляются повышенные требования, условия договора аренды не содержат.

Исходя из системного толкования норм статьи 616 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неотделимые части имущества, как результат капитального ремонта должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Из объектного и локального сметных расчетов, ведомостей объемов работ усматривается, в том числе, выполнение работ по перепланировке помещений, внутренней отделке, установке новых оконных и дверных блоков, отделке фасада. Из ведомости объемов работ N 2 также усматривается проведение работ, непосредственно не связанных с состоянием арендуемых помещений, включая наружную облицовку по бетонной поверхности керамическими отдельными плитками, благоустройство прилегающей территории (т. 2 л.д. 2-3,38). Названные виды работ имеют направленность на изменение назначения помещений, позволяющее использовать их для торговли продуктами питания, выполнение иной планировки, повышение уровня отделки и комфортности.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы следует признать, что выполненные ООО "Елисеев 2012" работы по капитальному ремонту нежилого помещения не были вызваны неотложной необходимостью.

Судебной коллегией также отмечается, что согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, нарушение арендодателем своих обязанностей, влечет право арендатора на возмещение расходов одним из предусмотренных названной нормой способов, по выбору арендатора. При этом, одновременное взыскание с арендодателя стоимости ремонта и уменьшение арендной платы арендной платы законом не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что ООО "Елисеев 2012" реализовано право на уменьшение арендной платы, путем обращения к Комитету с просьбой разрешить произвести зачет арендной платы по договору от 22.11.2012 N 26089 в счет проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и произвести перерасчет пени с начала срока действия договора аренды (письмом от 14.06.2013 N 54 т. 1 л.д. 126). 29.10.2013 между Управлением и ООО "Елисеев 2012" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2012 N 26089, согласно которому ООО "Елисеев 2012" было освобождено от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на четыре месяца с 01.06.2013 по 30.09.2013 (т. 1 л.д. 129).

Осуществление истцом такого самостоятельного выбора исключает возможность требования по тому же основанию иного способа материального возмещения, путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта.

Каждое из приведенных выше оснований свидетельствует о том, что сам по себе факт проведения обществом работ по капитальному ремонту помещения, не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для возложения на ответчика, понесенных истцом расходов.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу N А07-6041/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеев 2012"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева