Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 17АП-12373/14

г. Пермь

29 октября 2014 г.

Дело N А60-13010/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца Администрации муниципального образования "посёлок Уральский " (ОГРН 1026601982241, ИНН 6639005035) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "ЮНБи-СЕРВИС" (ОГРН 1046602180998, ИНН 6639012040) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "ЮНБи-СЕРВИС"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2014 года

по делу N А60-13010/2014,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по иску Администрации муниципального образования "посёлок Уральский "

к ООО "ЮНБи-СЕРВИС"

о взыскании 42 153,95 руб., расторжении договора аренды, об обязании освободить и передать нежилое помещение,

установил:

Администрация муниципального образования "посёлок Уральский" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "ЮНБи-СЕРВИС" (далее - ответчик, общество) о взыскании денежных средств в сумме 102 454,08 руб., в т.ч. суммы основного долга - 93 944,53 руб.,, неустойки - 8 512,73 руб., начисленной за период с 01.02.2014 по 21.07.2014, расторжении договора от 24.12.2012 N 8/12, обязании освободить и передать по акту истцу нежилое помещение, площадью 161,6 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, п.Уральский, ул.Флерова, д.106, первый этаж, N 101 в технически исправном состоянии (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области исковые требования полностью удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает на то, что обжалуемое решение принято при неполном выяснении обстоятельств по делу. Считает, что вывод суда о том, что при отсутствии государственной регистрации спорного договора у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным помещением, не соответствуют требованиям закона. Кроме того, считает необоснованным взыскание с ответчика стоимости арендной платы, рассчитанной в соответствии с решением Думы муниципального образования поселок Уральский от 23.01.2014 N 141. Также настаивает на целевом использовании ответчиком арендуемого помещения.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Кроме того, Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, принятое судом в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 24.12.2012 подписан договор аренды N 8/12 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская обл., пос. Уральский, ул. Флёрова, д. 106, 1 этаж, площадью 176,9 кв.м., для использования в качестве предпринимательской деятельности по управлению и эксплуатации жилищного фонда (п. 1.1 договора) (л.д. 1-15, т.1).

В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата включает в себя арендную плату за помещение.

В силу п. 2.2 договора арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (приложение N 1).

Размер арендной платы подлежит изменению (перерасчету) на последующий период в случае изменения размера базовой ставки арендной платы (либо изменения коэффициента, утвержденного решением Думы муниципального образования "поселок Уральский" (п. 2.3. договора).

Арендная плата за вычетом НДС перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой оплаты (п. 2.4 договора).

Согласно п. 4.1.2. арендодатель обязан предоставлять арендатору информацию о изменении арендной платы, при этом арендатор в силу п. 4.3.3. обязан своевременно получить у арендодателя новый расчет арендной платы. Неполучение указанного документа не освобождает арендатора от уплаты пени за просроченные платежи.

Пунктом 10.2.1. договора установлена ответственность арендатора в случае просрочки внесения арендной платы - уплата арендодателю неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 3.1 договора его действие распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 24.12.2012 г. и действует по 24.12.2017.

В силу п. 4.3.6. договора арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств условий указанного договора послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции требования удовлетворил в полном объеме, исходя из их обоснованности и доказанности.

Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты истцу арендной платы в сумме 93 944,35 руб. за период с января по июнь 2014 года, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании основного долга, а также договорной неустойки за период с 01.02.2014 по 21.07.2014 в размере 8 512,73 руб. (ст.ст. 614, 329, 330 ГК РФ).

Расчеты проверены судами обеих инстанций, признаны верными.

Доводы ответчика о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, не могут служить основанием для освобождения его от исполнения обязательств, возникших между сторонами, в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации

В нарушение требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор, подписанный сторонами, действительно не зарегистрирован в установленном порядке.

Вместе с тем, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

На основании вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.

При этом, отсутствие государственной регистрации спорного договора свидетельствует, в свою очередь, об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования спорными помещениями и обоснованности требований истца об освобождении ответчика из занимаемого помещения, в том числе с учетом установленного факта использования помещения не в соответствии с целевым назначением.

Ссылка заявителя жалобы на то, что договор аренды от 24.12.2012 N 8/12 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, как несостоятельная по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Апелляционный суд также отмечает, что по смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.

Материалами дела подтверждается факт исполнения договора аренды сторонами (передача имущества в аренду, внесение арендных платежей). Доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает довод ответчика о незаключенности договора аренды ввиду несогласования сторонами предмета договора (отсутствии данных, позволяющих идентифицировать помещение) необоснованным, сделанным на основании неверного толкования норм материального права.

Кроме того, из материалов дела следует, что для целей государственной регистрации договоров аренды Администрацией 04.03.2013 был заключен договор N 12/13с ООО "Альтернатива" на выполнение кадастровых работ, изготовление кадастровых паспортов помещений, расположенных в здании по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. Уральский, улица капитана Флерова, 106 (л.д. 59-61, т.1). Согласно представленному кадастровому паспорту от 17.04.2014 на помещение, занимаемое ответчиком, фактическая площадь помещения составляет 161,6 кв.м. (л.д. 5, т. 2).

Исходя из указанного факта истцом произведен перерасчет арендной платы, подлежащей внесению по указанному договору.

Доводы апелляционной жалобы о неверном расчете арендной платы судом апелляционной инстанции также отклонены.

Размер арендной платы по договору согласно расчетам, составленным на основании Положений, утвержденных Решением Думы муниципального образования "поселок Уральский" N 287 от 26.01.2011 г. и Решением Думы муниципального образования "поселок Уральский" N 141 от 23.01.2014 г., составляет по 23.01.2014 г. - 14 945,81 руб. в месяц, с 24.01.2014 г. - 19 172,88 руб. в месяц.

При этом доводы ответчика о том, что Положение, утвержденное Решением Думы муниципального образования "поселок Уральский" от 23.01.2014 N 141, не может регулировать правоотношения сторон по спорному договору, были обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше, стороны, подписав рассматриваемый договор, приняли на себя обязательства, вытекающие из его исполнения, исходя из его условий.

В силу прямого указания на условия договора размер арендной платы подлежит изменению (перерасчету) на последующий период в случае изменения размера базовой ставки арендной платы (либо изменения коэффициента, утвержденного решением Думы муниципального образования "поселок Уральский" (п. 2.3. договора).

Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.

Следовательно, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета исходя из изменения размера базовой ставки арендной платы (либо изменения коэффициента), утвержденного решением Думы муниципального образования и установлен соответствующий механизм расчета арендной платы.

Установленный в договоре аренды порядок расчета арендной платы закону не противоречит. Данный вывод является правильным, заявителем апелляционной жалобы не опровергнут.

Довод апелляционной жалобы о том, что он использовал спорное помещение по его целевому назначению, также не соответствует обстоятельствам дела.

Одним из оснований обращения Администрации в арбитражный суд послужило неисполнение ответчиком условий, предусмотренных п. 4.3.6. договора, согласно которому арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора (управление и эксплуатация жилого фонда).

Между тем, срок действия договора управления многоквартирным домом от 01.12.2012, заключенный между ответчиком и Администрацией, истек 31.11.2013 (л.д. 27-35, т.1).

Доказательств пролонгирования названного договора, либо заключения нового ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2014 года по делу N А60-13010/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Е.Е. Васева Н.М.Савельева