Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 14АП-7993/14

г. Вологда

05 ноября 2014 г.

Дело N А13-8158/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 ноября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 августа 2014 года по делу N А13-8158/2014 (судья Шумкова И.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Жилстройзаказчик" (ОГРН 1113528007724, ИНН 3528180533, место нахождения: 162602, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Андреевская, д. 1, оф. 335, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860, место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр-кт Строителей, д. 4А, далее - Комитет) о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 от 09.06.2011 N 13404, исключив из расчета арендной платы с 05.03.2014 плату за использование земельного участка площадью 3607,8 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленинградская, д. 23, введенного в эксплуатацию, с даты регистрации права собственности первого собственника - 05.03.2014.

Решением суда от 19 августа 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал Комитет произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 от 09.06.2011 N 13404, исключив из расчета арендной платы с 05.03.2014 плату за использование земельного участка площадью 3607,8 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленинградская, д. 23 (по проекту: 75 квартирный 10-ти этажный жилой дом со встроенным помещением офиса, вторая очередь строительства). С Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Обжалуемое решение нарушает публичные интересы и принцип платности использования земли, установленный федеральным законодательством. После произведения Комитетом перерасчета арендной платы ни собственниками помещений многоквартирного дома не будет оплачиваться земельный налог, ни арендатором не будет оплачиваться арендная плата. Нарушение принципа платности использования земли указанным решением суда влечет за собой уменьшение доходных частей соответствующих бюджетов, тем самым нарушая общегосударственные публичные интересы. Объектом налогообложения земельный участок занятый многоквартирным домом может стать только в случае размежевания земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102. Однако такое размежевание повлечет за собой прекращение договора аренды, заключенного по итогам проведения аукциона, в связи с отсутствием предмета аренды - земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102. А заключение договора аренды на образованный в результате размежевания земельный участок для дальнейшего строительства возможно только с проведением аукциона вновь. Апеллянт полагает, что платить за использование данной части (3607,8 кв.м) земельного участка должен арендатор земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102, который заключал договор аренды на данный земельный участок по итогам аукциона. Своим участием в аукционе и заключением договора аренды арендатор согласился с условиями предоставления земельного участка и принял на себя обязательства по уплате арендных платежей в течение всего срока договора, в размере, установленном по итогам аукциона, вне зависимости от того использует арендатор земельный участок (часть участка) или нет. При вынесении решения судом не учтен тот факт, что договор аренды земельного участка заключался на аукционе. Предметом данного аукциона являлся начальный размер годовой арендной платы, который был рассчитан оценочной организацией с учетом того, что договор аренды земельного участка для строительства многоэтажных домов будет заключаться на пять лет. Внесение изменений в размер годовой арендной платы (ее уменьшение) ранее этого срока означает передачу земельного участка в аренду по стоимости ниже рыночной, что является нарушением пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Возложение обязанности на Комитет произвести перерасчет арендной платы по договору, размер которой был установлен по итогам аукциона, по сути является внесением изменений в договор аренды земельного участка в судебном порядке. Однако, законных оснований внесения изменений в договор относительно размера арендной платы, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, не имеется.

Общество в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. Комитет заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.06.2011 Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 13404 земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102 площадью 28 654 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленинградская, в границах, указанных в прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок действия договора - 5 лет. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 09.06.2011.

На основании соглашения от 27.07.2011 права и обязанности по договору аренды переданы Обществу.

Рассматриваемый договор аренды и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество получило разрешение на строительство жилого кирпичного 10-тиэтажного 75 квартирного дома со встроенным нежилым помещением офиса, вторая очередь строительства, по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленинградская, кадастровый номер земельного участка 35:21:0501001:102.

В настоящее время строительство завершено, 11.12.2013 получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома по улице Ленинградской N 23 (л.д.60-61). Право собственности первого дольщика зарегистрировано 05.03.2014.

Строительство остальных домов не завершено.

Считая, что с ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первым дольщиком у Общества отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом, истец обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их законными и обоснованными.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

В отношении построенного дома право собственности первого дольщика зарегистрировано 05.03.2014, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2014 N 21/001/2014-5716 (л.д.46).

Таким образом, в силу вышеназванных норм права и исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела следует, что у Комитета с определенной судом даты отсутствует право начислять и требовать у Общества плату за пользование земельным участком в той части, на которой расположен указанный жилой дом с учетом необходимой для его обслуживания площадью.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Как правильно указал суд, собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:102, площадью 28 654 кв.м, сформирован для проектирования и строительства нескольких жилых домов.

После ввода Обществом второй очереди строительства - 75 квартирного жилого дома в эксплуатацию Общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.

Именно поэтому арендные отношения с Обществом в части земельного участка, на котором расположен введенный в эксплуатацию дом, где имеются помещения, переданные в собственность дольщикам, прекратились, пользование истцом таким земельным участком по вышеизложенным основаниям отсутствует, как и обязанность по внесению платы за пользование.

Межевание земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:102, в результате которого должен быть образован новый земельный участок, сформированный для эксплуатации жилого дома, не производилось.

Общество представило положительное заключение государственной экспертизы N 2012-0077, согласно которому земельный участок площадью 3607,8 кв.м необходим для эксплуатации дома по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленинградская, д. 23.

Доказательств, свидетельствующих о необходимости использования для эксплуатации дома земельного участка в ином размере, чем указанная площадь, не представлено.

Вместе с тем, Комитет утратил право распоряжаться земельным участком в той части, которая необходима для эксплуатации домов, и как следствие, на получение от Общества арендных платежей.

Рассматривая доводы, приведенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 74-77), и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и ответчиком, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина Комитетом в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 августа 2014 года по делу N А13-8158/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина