Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2014 г. N 01АП-5492/14

г. Владимир

31 октября 2014 г.

Дело N А43-20625/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 31.10.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Казаковой Н.А., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЭП" к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "ДЭП" (далее - ООО "ДЭП") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения N 4, общей площадью 468,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, 44А, путем принятия пунктов 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 в редакции ООО "ДЭП", на основании статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 07.07.2014 иск удовлетворён.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, поскольку считает неправильным применение судом цены отчуждаемого объекта, определённой заключением судебной экспертизы. Указывает, что судом не дана оценка заключению от 24.02.2014 N 02-14/194 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Мобайл Груп" Викторовой О.А., тогда как подвергнут необоснованной критике отчёт от 11.04.2013 N 9 (1), выполненный экспертом ООО "Новсистем консалт". Не согласна с исключением из договора пунктов 3.9, 6.1, 6.9.

ООО "ДЭП" в отзыве на жалобу и в ходе её разрешения возразило против доводов жалобы.

Приняв во внимание характер возникшего спора, Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Новсистем консалт", поскольку пришёл к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и интересы лица - ООО "Новсистем консалт", не привлечённого к участию в деле.

ООО "Новсистем консалт" ходатайством от 22.10.2014 просило о разрешении дела без участия представителя.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода также заявлением от 28.10.2014 просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Муниципальное образование города Нижний Новгород является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, д.44а, помещение N 4. Данное помещение по договору аренды от 30.01.2006 N 4/0955 используется обществом для ведения предпринимательской деятельности. Договор заключен на неопределенный срок.

Согласно постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 24.06.2013 N 2296 "Об условиях приватизации муниципального имущества" обществу было предложено выкупить у муниципального образования арендованные помещения по указанному адресу по цене, определенной отчетом ООО "Новсистем консалт", 7 708 474 руб. 58 коп. (без учета НДС), Комитету поручено заключить с обществом договор купли-продажи муниципального имущества.

Пунктом 2 данного постановления покупателю был предложен следующий порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества: 30 % рыночной стоимости оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи; 70% - в течение 35 месяцев с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества с уплатой процентов на неоплаченную сумму в соответствии с законодательством.

Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода было поручено заключить с ООО "ДЭП" договор купли-продажи муниципального имущества.

Уведомлением от 04 июля 2013 года N 20-04/3-11478/13-ис комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях направленного проекта. Данное уведомление было получено покупателем.

Письмом от 09 августа 2013 года ООО "ДЭП" сообщило о своем согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4.

Письмом от 22 августа 2013 года ответчик отклонил представленный протокол разногласий, предложив арендатору с целью урегулирования возникших разногласий обратиться в арбитражный суд.

Поскольку урегулировать возникшие разногласия не удалось, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статья 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Стороны не оспаривали необходимость регулирования возникших между ними правоотношений по выкупу арендуемых помещений нормами вышеуказанного закона.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В качестве соблюдения сторонами досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд расценил обмен представленными письмами.

Спорные пункты 2.1, 3.2.1, 3.2., 3.2.2.1 договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного имущества. В процессе рассмотрения спора разногласия возникли в отношении размера оплаты, предложенного комитетом, порядок оплаты истцом был принят в редакции комитета.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание существенные расхождения между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза с целью определения цены недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта Викторовой О.А. от 24.02.2014 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 05 апреля 2013 года составила 4 500 000 руб. с учетом НДС (3 813 559 руб. 32 коп. без учета НДС).

Не оспаривая выводов эксперта, ответчик указывал на конкретные замечания, имеющиеся у него по отчету эксперта и полагал, что поскольку экспертное заключение составлено с нарушением стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность, то при определении рыночной стоимости нужно руководствоваться отчетом ООО "Новсистем консалт".

Для выяснения возникших вопросов судом был вызван в судебное заседание и опрошен эксперт. Последний пояснил, что заключение было сделано им в качестве судебной экспертизы, а не как заключение оценщика, в связи с чем может не соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению отчета об оценке. Между тем анализ рынка, к которому относится объект оценки, экспертом произведен в соответствующем разделе. Цена объекта определена с НДС, как того требует Налоговый кодекс РФ. В представленных письменных пояснениях, эксперт обосновал примененные корректирующие коэффициенты, использованные в отчете со ссылкой на справочник оценщика недвижимости.

По мнению эксперта, значительное расхождение в стоимости объекта связано с тем, что стоимость выкупаемого помещения определялась без учета стоимости земельного участка, который обществу придется выкупать отдельно. В рамках рассматриваемого договора истец имеет право только на приобретение самого помещения.

Статьей 14 Закона N 135 -ФЗ предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Учитывая данные обстоятельства, суд не усматривает невозможности использования экспертного заключения в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта и устанавливает цену приобретаемого обществом имущества в соответствии с заключением, выполненным экспертом Викторовой О.А. по состоянию на 05 апреля 2013 года, в размере 3 813 559 руб. 32 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

От проведения повторной судебной экспертизы при рассмотрении настоящего спора ответчик отказался.

Пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества суд принимает в редакции: "Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору составляет 3 813 559 руб. 32 коп. (без НДС)".

Соответственно пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 должны определять порядок расчетов между сторонами с учетом обозначенной стоимости объекта.

Единовременным платежом в сроки, обозначенные в проекте договора и в постановлении администрации г. Нижнего Новгорода N 2296 от 24 июня 2013 года, истец вносит 30% стоимости выкупаемого помещения, оставшиеся 70% оплачиваются в рассрочку в течение 35 месяцев.

Кроме того, в дела были переданы разногласия сторон по пунктам 3.9, 6.1 и 6.4 договора купли-продажи.

Пункт 3.9 договора в редакции ответчика не допускал оплату по настоящему договору от третьих лиц.

По правилам пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Обязательство по оплате проданного имущества в данном случае не связано с личностью должника.

Таким образом, императивная норма закона, запрещающая исполнение обязательства за должника третьим лицам, отсутствует. Установленное правило является диспозитивным и основывается на волеизъявлении сторон.

Необходимость исключения спорного пункта ответчик мотивирует тем, что деятельность общества является специфической и не гарантирует постоянного источника дохода. Во избежание нарушения договорных обязательств в данном случае целесообразно допустить возможность погашения обязательств покупателя третьими лицами.

Принимая во внимание отсутствие соглашения сторон и диспозитивность правового регулирования, суд приходит к выводу о том, что включение в договор оспариваемого пункта нецелесообразно, в том числе и в редакции ответчика, при расчетах стороны будут обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства.

Пункт 6.1 договора в редакции ответчика предусматривал, что за отказ от принятия объекта от продавца по акту приема-передачи, покупатель оплачивает неустойку в размере 20% от цены объекта.

Аналогичная ответственность покупателя предусмотрена пунктом 6.4 договора в случае расторжения договора в связи неисполнением им условий по оплате объекта.

Подобная ответственность за нарушение договорных обязательств законом N 159-ФЗ не предусмотрена. Соответствующая императивная норма отсутствует.

Исходя из смысла статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение договорной ответственности может иметь место только при наличии соглашения сторон.

Поскольку к такому стороны в процессе переговоров не пришли, а императивная ответственность законом не предусмотрена, суд в целях урегулирования разногласий сторон исключает оспариваемые пункты из проекта договора.

При этом пункт 6.4 договора, предложенный истцом, также не может рассматриваться в качестве альтернативного и подлежащего обязательному включению в договор, так как обозначенное в нем положение может быть определено только соглашением сторон, к которому последние не пришли. Правовые основания для обязания ответчика принять пункт 6.4 договора в редакции истца у суда отсутствуют.

Исключение из договора пункта 6.4 не препятствует его расторжению в порядке, установленном действующим законодательством.

Таким образом, в результате урегулирования судом разногласий, возникших при заключении спорного договора, без ущерба для его содержания подлежат исключению пункты 3.9, 6.1, 6.4 договора.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268 частью 6.1, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.07.2014 по делу N А43-20625/2013 отменить.

Иск общества с ограниченной ответственностью ДЭП" удовлетворить.

Пункты 2.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 договора купли-продажи нежилого помещения N 4 (этаж 1, этаж 2) общей площадью 468,3 кв.м по адресу: г. Нижний Новгород, Московское шоссе, ул. Чаадаева, дом 44а, принять в следующей редакции:

"2.1. Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору составляет 3 813 559 руб. 32 коп. (без НДС).

3.2. "Покупатель перечисляет сумму, указанную в пункте 2.1, на счет продавца в следующем порядке и сроки:

3.2.1. Сумму в размере 1 144 067 руб. 80 коп. (один миллион сто сорок четыре тысячи шестьдесят семь рублей 80 копеек) не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

3.2.2. Сумму в размере 2 669 491 руб. 52 коп. (два миллиона шестьсот шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один рубль пятьдесят две копейки) ежемесячно равными долями в следующем порядке:

3.2.2.1. Ежемесячно в течение 35 (тридцати пяти) месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1, в размере 76 271 руб. 19 коп. (семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один руб. девятнадцать копеек).

Ежемесячные платежи производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1.

пункты 3.9, 6.1, 6.9 договора исключить".

Взыскать с комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода, г.Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЭП" (ИНН5259041892, ОГРН1045207353311), г. Нижний Новгород, 4000 руб. расходов по делу в виде государственной пошлины, 6000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.С. Родина

Судьи

Н.А.Казакова Н.А.Назарова