Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2014 г. N 11АП-14118/14

город Самара

06 ноября 2014 г.

Дело N А72-1955/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 октября 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Симбирское агентство недвижимости СиАН" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 августа 2014 года по делу N А72-1955/2014 (судья Черланова Е.С.)

по иску Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирское агентство недвижимости СиАН" (ОГРН 1087325009023, ИНН 7325084863), г. Ульяновск,

третье лицо - ООО "Латуна",

о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Симбирское агентство недвижимости СиАН" к Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска о признании договора аренды расторгнутым, взыскании излишне оплаченной арендной платы, упущенной выгоды,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирское агентство недвижимости СиАН" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 45 662 руб. 40 коп., пени в размере 345 руб. 32 коп., расторжении договора аренды N 9706 от 25.02.2013, выселении ответчика с занимаемых площадей по адресу: г. Ульяновск, пр. Гая, 63.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.04.2014 к производству суда принят встречный иск ответчика, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о признании договора аренды N 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке Обществом с 15.11.2013; о взыскании с Комитета излишне уплаченную арендную плату в размере 34 246 руб.; и о взыскании с Комитета упущенную выгоду за период с 01.10.2013 по 15.11.2013 в размере 34 588 руб.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Латуна".

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 18.06.2014 и от 15.07.2014 изменено наименование истца по исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению с Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска на Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2014 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Комитета взыскано 34 246 руб. 80 коп. основного долга и 197 руб. 77 коп. пени. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. В случае неисполнения решения суда с Общества в пользу Комитета взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взысканную в пользу истца по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, с момента вступления судебного акта в законную силу по день его фактического исполнения.

Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и разрешить вопрос по существу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что арендуемое помещение имело существенные скрытые недостатки, делающие невозможным его использование по назначению и требующие проведение срочного капитального ремонта, а именно - неисправную систему отопления и поврежденную кровлю. По этой причине ответчик приостановил процедуру государственной регистрации договора аренды, в связи с этим начисление арендной платы с 25.02.2013 по 16.04.2013 (дата государственной регистрации договора) является не законным. Кроме этого, по причине того, что помещение имело существенные недостатки, субарендатор (ООО "Латуна") расторг с ответчиком договор субаренды, в результате чего Общество понесло убытки (упущенную выгоду) в виде неполученных субарендных платежей.

Ответчик полагает, что поскольку подписал дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с протоколом разногласий, датой расторжения договора следует считать 01.11.2013.

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения в обжалуемой части судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола от 12.02.2013 N 1 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования "город Ульяновск" договоров аренды, 25.02.2013 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 9706, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, проспект Гая, 63, для использования под оказание услуг населению. Общая площадь помещения составила 144, 96 кв.м. (помещения N 57,59-70, 86,87).

Договор заключен на срок с 25.02.2013 по 24.02.2018 и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.2 договора).

По акту приёма-передачи от 25.02.2013 арендодатель передал арендатору нежилое помещение, указанное в договоре аренды.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 26.04.2013.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы составляет 22 831,20 руб. в месяц, плюс НДС в размере, установленном действующим законодательством, и перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

29.11.2013 между сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения от 25.02.2013 N 9706 с 15.12.2013. По акту приёма-передачи от 15.12.2013 нежилое помещение возвращено арендатором арендодателю.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.05.2014.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды в размере 45 662 руб. 40 коп., пени в размере 345 руб. 32 коп., расторжении договора аренды N 9706 от 25.02.2013 и выселении ответчика с арендуемых помещений.

В свою очередь Общество, указывая на то, что арендуемые помещения имели существенные скрытые недостатки, делающие невозможным их использование по назначению и требующие проведение срочного капитального ремонта, обратилось с встречным иском о признании договора аренды N 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке Обществом с 15.11.2013; взыскании с Комитета излишне уплаченной арендной платы в размере 34 246 руб.; взыскании с Комитета упущенной выгоды за период с 01.10.2013 по 15.11.2013 в размере 34 588 руб.

Ответчик обжалует решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту приема-передачи в исправном состоянии, без замечаний.

Доводы Общества о том, что арендуемое помещение было передано ему с недостатками, исключающими возможность его использования по назначению, и что данные недостатки требовали не текущего, а капитального ремонта, не подтверждены надлежащими доказательствами.

Акт дополнительного обследования спорного нежилого помещения от 22.04.2013 (л.д. 42, оборот) составлен ответчиком в одностороннем порядке, без участия представителей Комитета. Кроме того, в специализированный орган за составлением акта обследования помещений с участием уполномоченных лиц, ответчик не обращался.

Пунктами 2.3, 2.2.5 договора аренды обязанность по проведению текущего ремонта помещения, содержанию помещения, инженерных сетей, коммуникаций в надлежащем состоянии возложена на арендатора.

То обстоятельство, что договор аренды зарегистрирован только 26.04.2013, не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за период с 25.02.2013 по 16.04.2013, поскольку в силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендные платежи за фактическое пользование арендованным имуществом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следует иметь в виду, что такое соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что процедура государственной регистрации договора ответчиком была приостановлена по причине наличия недостатков сданного в аренду имущества.

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания с Комитета излишне уплаченной арендной платы в размере 34 246 руб., правомерно исходил из недоказанности Обществом того обстоятельства, что на момент передачи ему арендуемого помещения последнее имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых Обществу заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении.

Кроме того, как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Из материалов делу следует, что ответчик возвратил истцу арендуемое помещение по акту приёма-передачи от 15.12.2013.

Требования ответчика о признании договора аренды N 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке с 15.11.2013 также являются не обоснованными, исходя из следующего.

Условиями договора аренды N 9706 от 25.02.2013 не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды.

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды было подписано Обществом с протоколом разногласий, однако данные разногласия не были урегулированы в установленном законом порядке. Кроме того, впоследствии руководитель ответчика лично сдал дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ульяновской области, где оно было зарегистрировано 15.05.2014.

Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что он согласовал редакцию дополнительного соглашения, предложенную Комитетом, согласно которой договор аренды расторгается с 15.12.2013.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора субаренды в период с 15.04.2013 по 07.10.2013 Общество (арендатор) сдавало спорное нежилое помещение в субаренду ООО "Латуна" (субарендатор).

Ответчик ссылается на то, что субарендная плата была выше арендной платы, в связи с чем Общество (арендатор) получало прибыль от сдачи имущества в субаренду, а вследствие расторжения договора субаренды по вине Комитета, Общество понесло убытки (упущенную выгоду) в виде неполученных субарендных платежей за период с 01.10.2013 по 15.11.2013 в размере 34 588 руб.

Согласно статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.

Отсутствие одного из вышеназванных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении вреда.

Согласно пункту 11 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

При исчислении размера неполученных доходов (упущенной выгоды) первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения доходов в виде денежных сумм или иного имущества, причем неподтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не должны приниматься во внимание.

Обществом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено доказательств того, что именно по вине Комитета он не смог в дальнейшем сдавать нежилое помещение в субаренду, поскольку расторжение договора как аренды, так и субаренды имело место не в связи с виновными действиями Комитета, а по взаимному соглашению сторон.

Таким образом, причинно-следственной связи между действиями Комитета и убытками ответчика не усматривается.

На основании вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец не доказал совокупности обязательных элементов, подлежащих доказыванию для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы ответчика о необходимости оставления искового заявления Комитета без рассмотрения являются не обоснованными, поскольку в материалы дела представлено уведомление от 20.12.2013, направленное в адрес ответчика 23.12.2013 (л.д. 173,174), о необходимости оплатить задолженности по договору аренды и пени. Таким образом, претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком истцом был соблюден.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 августа 2014 года по делу N А72-1955/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев