Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2014 г. N 12АП-10122/14

г. Саратов

07 ноября 2014 г.

Дело N А57-1184/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "29" октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "07" ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саксонова Михаила Вячеславовича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2014 года по делу N А57-1184/2014 (судья Бобунова Е.В.)

по заявлению Саксонова Михаила Вячеславовича (г. Саратов)

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410600, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Московский Дмитрий Владимирович (г. Саратов)

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Саксонову Михаилу Вячеславовичу объекта недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общей площадью 516кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный,

при участии в судебном заседании представителей: Саксонова Михаила Вячеславовича - представитель Руденко Г.В., по доверенности от 09.11.2013; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - представитель Таранникова А.М., по доверенности N 28 от 17.04.2014

без участия в судебном заседании представителей: Московского Дмитрия Владимировича

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Саксонов Михаимл Вячнславович (далее - заявитель) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Саксонову Михаилу Вячеславовичу объекта недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общей площадью 516кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный.

Определением арбитражного суда от 09 апреля 2014 года для участия в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Московский Дмитрий Владимирович.

Определением арбитражного суда от 30 июня 2014 года для участия в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Саратовского филиала.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2014 года по делу N А57-1184/2014 в удовлетворении требований Саксонова Михаила Вячеславовича отказано.

Не согласившись с принятым решением, Саксонов М.В. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Московского Д.В., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

27 апреля 2011 года между закрытым акционерным обществом "Ударник" Дочернее хозяйственное общество (продавец) и Саксоновым Михаилом Вячеславовичем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.2 договора продавец передает, а покупатель принимает нежилое здание (контора), назначение - нежилое, 2-х этажный, общая площадь 516,3кв.м., инв. N 63:401:003:000027630, лит.А, адрес объекта: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена по настоящему договору за недвижимое имущество составляет 50000 рублей.

Согласно пункту 3.1 договора продавец обязан передать имущество Покупателю свободным от любых прав, претензий и притязаний третьих лиц, без каких-либо явных и скрытых недостатков. Обязательства Продавца по передаче имущества Покупателю считается исполненным в момент подписания настоящего договора, о чем свидетельствует подписи сторон на договоре.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 апреля 2011 года в установленном законом порядке не зарегистрирован.

13.05.2013 МРИ ФНС N 12 по Саратовской области осуществлена государственная регистрация прекращения деятельности ЗАО "Ударник" ДХО в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.09.2013.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Саратовской области информация о правах на объект недвижимого имущества - нежилое здание конторы, общая площадь 516,3кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.

Согласно сведениям Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.12.2013 за N 6381, объект недвижимого имущества - нежилое здание, лит А, общей площадью 517кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный, б/н в реестре государственного имущества Саратовской области не значится.

26.06.2014 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" представлен ответ на запрос суда, что технический паспорт на объект недвижимости - общей площадью 517кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный отсутствует.

05.06.2014 МУП "Городское бюро технической инвентаризации" представлен ответ, что сведения на нежилое здание общей площадью 516кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный, б/н в архивных данных отсутствуют.

04.10.2013 Саксонов М.В. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости - нежилое здание площадью 516,3 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный, б/н на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2011.

21.11.2013 Управление Росреестра по Саратовской области сообщением N 01/664/2013-54 отказало Саксонову М.В. в государственной регистрации права собственности на объект.

Отказ мотивирован отсутствием заявления ЗАО "Ударник" ДХО о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности ЗАО "Ударник" ДХО на объект недвижимости; в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Ударник" ДХО в связи с ликвидацией; документы, о соблюдении порядка продажи имущества ЗАО "Ударник" ДХО, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" не представлены; документы, подтверждающие исполнение Саксоновым М.В. обязательств по оплате объекта недвижимости не представлены.

Саксонов М.В., полагая, что отказом в государственной регистрации права нарушены его права и законные интересы по распоряжению недвижимым имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Саратовской области исходил из отсутствия доказательств принадлежности предмета сделки Продавцу.

Проверив повторно представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

В соответствии с решением администрации Александровского округа от 19.04.1997 N 39 ДО "Ударник" АО "Правобережное" предоставлен земельный участок 1725 кв. гектаров земли, расположенный по адресу: п. Тепличный Саратовского района Саратовской области под строительство административного здания ( конторы), что подтверждается государственным актом N 64-32-25-001727.

ДО "Ударник" АО "Правобережное" осуществлено строительство недвижимого имущества (нежилого здания (контора), назначение: нежилое, 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 516,3 кв.м., инвентаризационный номер N 63:401:003:000027630, литер Аа, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный.

В соответствии с пунктом 8 инструкции " О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.01.1968 N 83,действовавшей в спорный период, основным документом, устанавливающим право собственности на строение, в том числе, является акт о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование.

Пунктами 5,6 Постановления ВЦИК СНК РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования", строения, возводимые на земельных участках, предоставленных в бессрочное пользование, а равно находящиеся на них, признаются принадлежащими бессрочному пользователю земельного участка на праве государственной или кооперативной собственности. Право бессрочного пользования земельными участками неотделимо от права собственности на строения, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строение.

Таким образом государственным актом N 64-32-25-001727 о предоставлении земельного участка 1725 кв. гектаров земли, расположенный по адресу: п. Тепличный Саратовского района Саратовской области под строительство административного здания (конторы), является правоустанавливающим документом и подтверждает наличие права собственности у ДО "Ударник" на предмет сделки - здание конторы.

Согласно постановлению администрации Саратовского района Саратовской области N 82 от 10.03.1995 филиал "Ударник" АО "Правобережное" переименован в дочернее общество (ДО) "Ударник" АО "Правобережное". На основании постановления администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области от 11.08.1998 N 609 ДО "Ударник" АОЗТ "Правобережное" переименован в ЗАО "Ударник ДХО.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, право на предмет сделки Продавца возникло в 1997 году на основании акта N 64-32-25-001727 о предоставлении земельного участка, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права не влияет на факт его существования и тем более не может оцениваться как обстоятельство, изменяющее характеристики того объекта, в отношении которого это право возникло.

Вывод суда об отсутствии доказательств принадлежности имущества Продавцу на каком- либо праве не основан на материалах дела.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

27 апреля 2011 года между закрытым акционерным обществом "Ударник" дочернее хозяйственное общество (продавец) и Саксоновым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.2 договора продавец передает, а покупатель принимает нежилое здание (контора), назначение - нежилое, 2-х этажный, общая площадь 516,3кв.м., инв. N 63:401:003:000027630, лит.А, адрес объекта: Саратовская область, Саратовский район, п.Тепличный.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена по настоящему договору за недвижимое имущество составляет 50000 рублей.

По правилам пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Законом о регистрации и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства, что следует из правовых позиций, выраженных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, в последующем - в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N 10/22).

Пленум N 10/22 в пункте 62 определил, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации. Если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В судебное заседание Арбитражному суду Саратовской области заявителем представлена квитанция к приходному кассовому ордеру ЗАО "Ударник" ДХО N 01/26 от 26 декабря 2012 года об оплате Саксоновым Михаилом Вячеславовичем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2011 50000 руб., подлинный документ обозревался в судебном заседании, копии материалов дела о банкротстве ЗАО "Ударник" ДХО (Дело N А57-1318/09-32): протокол N 1 собрания кредиторов ЗАО "Ударник" ДХО от 12.08.2009 г., на котором принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Ударник" ДХО.

Кроме того в ходе рассмотрения дела представлен технический паспорт БТИ Саратовского района, из которого усматривается, что нежилое здание (контора) занесено в реестровую книгу инвентарного дела за N 5 25.07.1997 на основании акта N 64-32-25-001727 о предоставлении земельного участка от 19.04.1997, из которого усматривается описание и технические характеристики объекта. Технический паспорт БТИ Саратовского района оформлен надлежащим образом, информация заверена (т.2.д. 9-16).

Таким образом, идентифицирован предмет сделки, подтверждены соблюдение порядка продажи имущества ЗАО "Ударник" ДХО, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исполнение Саксоновым М.В. обязательств по оплате объекта недвижимости.

Закрытое акционерное общество "Ударник" Дочернее хозяйственное общество 13.05.2013 прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.09.2013 за N 4638.

С учетом изложенного в ходе рассмотрения дела установлено единственное препятствие для регистрации перехода права собственности к покупателю - отсутствие продавца.

Установив, что обязательства по договору купли-продажи от 27 апреля 2011 исполнены сторонами в полном объеме, право собственности на спорные объекты недвижимости закрытого акционерного общества "Ударник" дочернее хозяйственное общество является ранее возникшим и в силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации признается юридически действительным, факт правопреемства подтвержден, учитывая, что в настоящее время у заявителя отсутствует возможность государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца, а также отсутствие притязаний на имущество третьих лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаконности сообщения N 01/664/2013-54 21.11.2013, которым Управление Росреестра по Саратовской области отказало Саксонову М.В. в государственной регистрации права собственности на объект.

Совокупность представленных на регистрацию и в суд документов позволяет идентифицировать объекты недвижимости, право собственности на которые просит зарегистрировать заявитель. Технический паспорт на здание содержат информацию о виде и наименовании объекта, годе постройки, местоположении, площади по наружному и внутреннему обмеру, количестве этажей.

Отказ Саксонову М.В. в удовлетворении заявленных требований противоречит принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота, оказывает негативные последствия для заявителя, поскольку имущество не вводится в оборот, соответственно, не участвует в налогообложении.

В порядке восстановления нарушенного права суд апелляционной инстанции обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Саксонову Михаилу Вячеславовичу объекта недвижимого имущества (нежилого здания (контора), назначение: нежилое, 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 516,3 кв.м., инвентаризационный номер N 63:401:003:000027630, литер Аа, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2011.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2014 года по делу N А57-1184/2014 подлежит отмене, апелляционная жалоба Саксонова М.В. удовлетворению.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы в пользу Саксонова М.В. подлежат взысканию судебные издержки, связанные с оплатой государственной пошлины, понесенные в судах первой и апелляционной инстанций в размере 300 (триста) рублей. Несение заявителем расходов на оплату государственной пошлины подтверждено материалами дела.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2014 года по делу N А57-1184/2014 отменить, апелляционную жалобу Саксонова Михаила Вячеславовича удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (нежилое здание (контора), назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 516,3 кв.м., инвентаризационный номер N 63:401:003:000027630, литер Аа, расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный, выраженный в сообщении от 21.11.2013 N 01/664/2013-54 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (нежилое здание (контора), назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 516,3 кв.м., инвентаризационный номер N 63:401:003:000027630, литер Аа, расположенное по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2011.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Саксонову Михаилу Вячеславовичу объекта недвижимого имущества (нежилого здания (контора), назначение: нежилое, 2-этажного (подземных этажей - 0), общей площадью 516,3 кв.м., инвентаризационный номер N 63:401:003:000027630, литер Аа, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п. Тепличный на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2011.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу Саксонова Михаила Вячеславовича государственную пошлину за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции в размере 300 (триста) рублей.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Ю.А. Комнатная А.В. Смирников