Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 г. N 08АП-10054/14

город Омск

30 октября 2014 г.

Дело N А70-5435/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 30 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Михайловой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10054/2014) общества с ограниченной ответственностью "Альфа Холдинг" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.07.2014 по делу N А70-5435/2014 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Холдинг" (ОГРН 1097232004693, ИНН 7202194626) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания,

установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Холдинг" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Альфа Холдинг") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 5 588 310 руб., неустойки в размере 117 282 руб. 76 коп. расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2013 N 23-16/163 и обязании возвратить участок по акту приема - передачи.

Решением по делу Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил требования департамента частично: взыскал с ООО "Альфа Холдинг" в пользу департамента 5 588 310 руб. задолженности по договору аренды земельного участка, 117 282 руб. 76 коп. - неустойки.; при этом требование о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2013 N 23-16/163 суд оставил без рассмотрения, в удовлетворении требования об обязании ООО "Альфа Холдинг" возвратить департаменту земельный участок с кадастровым номером 72:23:0102002:5825 по акту приема - передачи отказал.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что факт передачи ответчику земельного участка с кадастровым номером 72:23:0102002:5825 подтверждается материалами дела, в то время как доказательства оплаты обществом задолженности по арендным платежам ответчиком представлены не были. Также суд первой инстанции признал правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 09.11.2013 по 16.05.2014 в размере 117 282 руб. 76 коп.

При этом суд первой инстанции признал требование департамента о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2013 N 23-16/163 подлежащим оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Поскольку исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, то суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок.

Частично не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований изменить и принять по делу в данной части новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции, взыскивая с общества в пользу департамента арендную плату в размере 5 588 310 руб., рассчитанную истцом, начиная с 01.03.2013, не учел, что спорный договор аренды заключен только 04.03.2013, при этом пункт 2.1 данного договора предусматривает, что договор действует с 04.03.2013.

Кроме того, как отмечает податель жалобы, в обжалуемом решении суд первой инстанции ошибочно указывает, что сумма арендной платы по состоянию на 16.06.2014 составляет 5 588 310 руб., поскольку, исходя из условий договора аренды от 04.03.2013 N 23-16/163, задолженность ответчика составила бы сумму в размере 5 588 310 руб. лишь на последний день 2 квартала 2014 года, то есть на 30.06.2014. По состоянию же на 16.06.2014, как полагает податель жалобы, сумма фактической задолженности была меньше на 180 841 руб. и составляла всего 5 407 469 руб.

Кроме того, податель жалобы отмечает, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена лишь 09.10.2013, то есть до момента государственной регистрации договор являлся не заключенным и, соответственно, начисление арендной платы за период до момента государственной регистрации договора (с 01.03.2013 по 08.10.2013) является необоснованным. При этом, как отмечает ООО "Альфа Холдинг" факт передачи земельного участка при условии отсутствия государственной регистрации договора не имеет значения для общества как арендатора, поскольку фактическое использование переданного в аренду земельного участка возможно только при наличии надлежаще оформленного договора аренды, прошедшего государственную регистрацию.

Таким образом, по мнению ответчика, основной долг ООО "Альфа Холдинг" по арендной плате на момент вынесения обжалуемого решения был значительно ниже, чем взысканный, в частности, как полагает ответчик, за фактическое использование земельного участка общество с учетом частично внесенных платежей имело задолженность в размере 3 095 285 руб. 47 коп.

В представленном до начала судебного заседания отзыве департамент просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, департаментом 27.12.2012 издано решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0102002:5825 площадью 4 473 кв.м. по адресу: г. Тюмень, район ул. Голышева для размещения многоэтажной жилой застройки.

Согласно протоколу о результатах аукциона N 06-2013/06 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 22.02.2013 победителем аукциона признан участник N 5 - ООО "Альфа Холдинг". Цена предмета торгов составила 4 650 200 руб.

На основании протокола от 22.02.2013 между департаментом (Арендодатель) и ООО "Альфа Холдинг" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.03.2013 N 23-16/163, в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2014, в соответствии с которым, Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное пользование земельный участок площадью 4473 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0102002:5825, находящийся по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ул. Голышева, для размещения многоэтажной жилой застройки.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 2.1 договора определен с 04.03.2013 по 03.03.2016.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 09.10.2013 за N 72-72-01/458/2013-264.

Земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи в аренду от 04.03.2013 (л.д. 24).

Разделом 2 договора предусмотрен порядок исчисления размера арендной платы.

Годовой размер арендной платы за пользование участком составляет 4 650 200 руб. (пункт 2.4 договора).

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

По утверждению истца, внесение арендной платы ответчиком фактически производилось с существенным нарушением порядка и сроков, установленных договором, в связи с чем у общества перед департаментом образовалась задолженность по арендным платежам в размере 5 588 310 руб.

22.11.2013 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате N 131122027/14-1. Ввиду оставления данного уведомления обществом без исполнения, департамент повторно уведомил ответчика о наличии задолженности и расторжении договора аренды от 04.03.2013 N 23-16/163 в случае неоплаты долга.

12.05.2014 истец в связи с непогашением ответчиком задолженности по договору аренды от 04.03.2013 N 23-16/163 направил в адрес общества уведомление N 05089/14-1 о ненадлежащем исполнении обязательств по договору, в соответствии с которым ответчику предлагалось в срок до 15.05.2014 погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку обязательства по вышеназванному договору ответчиком в полном объеме исполнены не были, задолженность не погашена, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

25.07.2014 Арбитражным судом Тюменской области принято частично обжалуемое ответчиком в апелляционном порядке решение.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле, возражений не заявлено, суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой обществом части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил предусмотренные договором аренды от 04.03.2013 N 23-16/163 обязательства в полном объеме, предоставив ответчику во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 72:23:0102002:5825. Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи в аренду земельного участка от 04.03.2013 (л.д. 23). Доказательств обратного материалы дела не содержат. Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у общества обязанности по несению арендных платежей за владение и пользование переданного по вышеназванному договору в аренду земельного участка.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, фактически внесение ответчиком арендной платы в порядке и сроки, установленные договором, не производились, в связи с чем у общества перед департаментом образовалась задолженность по арендным платежам в размере 5 588 310 руб., согласно расчету истца.

Довод подателя жалобы о том, что поскольку спорный договор аренды был заключен 04.03.2014, то, соответственно, начисление и взыскание арендной платы за 3 дня марта 2013 года (с 01 по 03 марта) является незаконным, судом апелляционной инстанции отклоняется, исходя из следующего.

Так, Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п утверждено Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности (далее по тексту - положение). Данное положение распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные Департаментом в порядке, установленном ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, т. е по результатам аукционов по продаже права на заключение договора аренды, в части пунктов 8, 10-12, 14-17, 19, 20, 25 - 28, 34 положения.

Как уже указывалось выше, договор аренды земельного участка от 04.03.2013 N 23-16/163 был заключен по результатам аукциона (протокол о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 22.02.2013 N 06-2013/06) с победителем аукциона - ООО "Альфа Холдинг". Согласно протоколу цена предмета торгов составила 4 650 200 руб.

Согласно пункту 10 положения исчисление размера арендной платы в отношении земельного участка производится с учетом количества полных месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок. Исчисление размера арендной платы производится при возникновении (прекращении) у арендатора права на земельный участок.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как уже указывалось выше, согласно пункту 2.4 рассматриваемого договора аренды годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 4 650 200 руб.

Пунктом 2.5 договора установлен порядок внесения арендной платы. Цена за право на заключение договора аренды (размер арендной платы за первый год использования земельного участка), предложенная победителем аукциона, перечисляется за первый год единовременным платежом в течение 10 дней со дня заключения договора аренды. В дальнейшем арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что департаментом правомерно определено, что за первый год аренды (с 01.03.2013 по 28.02.2014) обществу надлежало уплатить 4 650 200 руб.; за один месяц 1 квартала (март) 2014 года - 387 516 руб. 67 коп., которые следовало оплатить до 15.02.2014, за второй квартал 2014 года (01.04.2014 по 30.06.2014) - 1 162 550 руб., которые следовало оплатить до 15.05.2014, то есть всего 5 588 310 руб.

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что государственная регистрация договора аренды была произведена лишь 09.10.2013, а, значит, начисление арендной платы за период до момента государственной регистрации договора (с 01.03.2013 по 08.10.2013) является необоснованным, судом апелляционной инстанции также не принимается во внимание.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как уже указывалось выше, актом приема-передачи от 04.03.2013 обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0102002:5825. При этом, как верно отмечает департамент в отзыве на апелляционную жалобу, взаимных претензий у сторон не имелось. Соглашение о размере платы за пользование имуществом сторонами также было достигнуто. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, вопреки утверждениям подателя жалобы, начисление арендной платы за период до момента государственной регистрации договора (с 01.03.2013 по 08.10.2013) является обоснованным.

Кроме того, как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки, согласно представленному расчету за период с 09.11.2013 по 16.05.2014 в размере 117 282 руб. 76 коп.

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции подателем жалобы не заявлено, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, удовлетворив исковые требования департамента в обжалуемой части, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено. С учётом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.07.2014 по делу N А70-5435/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Е.П. Кливер О.Ю. Рыжиков