Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2014 г. N 12АП-10180/14

г. Саратов

10 ноября 2014 г.

Дело N А57-4048/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "05" ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Рамазановой Натальи Васильевны - Лукпанова Н.М., действующего на основании доверенности от 17.09.2013,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 августа 2014 года по делу N А57-4048/2013 (судья Алькова В.А.),

по исковому заявлению администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, с. Воскресенское, Воскресенского района, Саратовской области (ИНН 6409001660, ОГРН 1026401184556),

к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне, с.Елшанка, Воскресенского района, Саратовской области (ИНН 64090010530, ОГРН 30464322870017),

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 в сумме 507924,00 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исками к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне (далее - ИП Рамазановой Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 года за период с 01.02.2012 по 21.02.2013 в сумме 507 924, 00 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 июня 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2014 года судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств передачи и фактического использования ответчиком тротуара и дорожки площадью 464,5 кв.м., доказательств оплаты ответчиком указанной площади в процессе исполнения условий договора аренды.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить обстоятельства фактического пользования ответчиком спорными помещениями, обязать истца представить правовые обоснования взимания с ответчика арендной платы за сооружения (тротуары и дорожки) площадью 464,5 кв. м, которые фактически по акту приема-передачи ответчику не передавались, а также правовые обоснования применения в расчетах, за указанные сооружения, тех же ставок арендной платы, что и за аренду помещения.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчиком заявлено ходатайство об объединении данного дела с делом N А57-15861/2013 по иску Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области к ИП Рамазановой Наталье Васильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 за период с 01.03.2013 по 01.06.2013 в сумме 186 444 рублей.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2014 года по делу N А57-4048/2013 дело N А57-15861/2013 объединено с данным делом для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 августа 2014 года с ИП Рамазановой Натальи Васильевны в пользу Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 за период с 01.02.2012 по 19.11.2012 в сумме 30 211 руб.40 коп.

В остальной части исковых требований отказано.

С ИП Рамазановой Натальи Васильевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 734,76 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика за период с 01.02.2012 по 21.02.2013 507 924 руб., с 01.03.2013 по 01.06.2013 г. 186 444 руб.

Заявитель жалобы указывает что, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что ответчиком не использовались тротуары и дорожка площадью 464,5 кв.м вследствие чего начисление арендной платы по договору за использование ответчиком тротуара и дорожек площадью 464, 5 кв.м правомерно.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между администрацией Воскресенского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ИП Рамазановой Н.В. (арендатор) 01.02.2012 был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (общежитие, гостиница для приезжих), площадью 571,3 кв. м, и сооружения (тротуары и дорожки), площадью 464,5 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б, для использования под гостиницу для приезжих.

Таким образом, общая площадь сдаваемых в аренду помещений также включает в себя места общего пользования.

Данный факт также подтверждается представленными ответчиком в материалы дела фотографии территории, где находится гостиница. Из представленных фотографий видно, что территория открыта для прохода.

Согласно разделу 2 договора, договор аренды заключен с 01.02.2012 по 01.02.2013.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Разделом 4 договора установлена ежемесячная сумма оплаты - 60 рублей за квадратный метр арендуемой площади. Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя ежемесячно до 5 числа текущего месяца с предоставлением арендодателю платежных поручений об оплате.

По условиям договора арендодатель обязан в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора передать арендатору сдаваемое в аренду помещение по акту приёма - передачи.

Акт приёма-передачи имущества в материалы дела не представлен, стороны в судебном заседании в первой инстанции пояснили, что такой акт не составлялся.

Ответчик не оспаривает факт передачи ему в аренду нежилого помещения (общежитие, гостиница для приезжих), площадью 571,3 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б, но возражает против того, что ему передавались в аренду сооружения (тротуары и дорожки), площадью 464,5 кв. м.

Ответчик представленными в материалы дела платежными поручениями произвел частичную оплату по договору аренды от 01.02.2012 на сумму 300 000 рублей.

В платежных поручениях в назначении платежа указано "арендная плата за нежилое помещение по договору б/н от 01.02.2012 года", что также подтверждает факт принятия ответчиком в аренду нежилого помещения.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача помещений, если не доказано иное, и наоборот, отсутствие двухстороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке, либо передаче объекта аренды, пока не будет доказано обратное.

Учитывая, что истцом не представлены доказательства передачи и фактического использования ответчиком тротуара и дорожек площадью 464,5 кв.м., в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком указанной площади в процессе исполнения договора аренды (в платежных поручениях в качестве назначения платежа указано "арендная плата за нежилое помещение по договору б/н от 01.02.2012 года"), суд первой инстанции пришёл к верному и обоснованному выводу, что ответчик не использовал указанное имущество, вследствие чего начисление истцом арендной платы по договору за использование ответчиком тротуара и дорожек площадью 464,5 кв.м. не правомерно.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит расторжению, а арендатор выселению в случае не внесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд.

Истец уведомлением N 2260 от 12.11.2012 сообщил ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2012 с 19.11.2012, в связи с несвоевременным внесением арендной платы и наличием задолженности (л.д. 54 том 2).

Ответчик письмом от 19.11.2012, адресованным администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, подтвердил расторжение договора с 19.11.2012 (л.д. 55 том 2).

Письмом от 19.11.2012 (л.д. 56 том 2) ответчик просил истца направить уполномоченного представителя для передачи здания гостиницы. Факт получения указанного письма истцом подтверждается штампом администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области.

Факт возврата нежилого помещения истцу подтверждается письмом администрации Елшанского муниципального образования Воскресенского муниципального района Саратовской области от 25.11.2013 N 627 (л.д. 59 том 2), согласно которого ключи от здания гостиницы, расположенной по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10 переданы в администрацию Елшанского муниципального округа 20.11.2012 зам. главы Адамович С.Е.

Кроме того, письмами ООО "Воскресенск-сервис" от 21.11.2013 N 260 и ОАО "Саратовэнерго" от 21.11.2013 подтверждается отсутствие потребления электрической и тепловой энергии с 20.11.2012 в здании по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10 (л.д. 57,58 том 2), что также является доказательством отсутствия использования указанного здания ответчиком с 20.11.2012.

В связи с чем, указанные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к выводу о возврате ответчиком истцу помещения 20.11.2012, вследствие чего взыскание арендной платы по договору возможно за период с 01.02.2012 по 19.11.2012.

Размер арендной платы за период с 01.02.2012 по 19.11.2012 составляет 330 211, 40 рублей ((571,3 кв.м. * 60 руб.) * 8 мес.19 дней).

Ответчик внёс арендную плату за указанный период в сумме 300 000 рублей, в связи, с чем задолженность по арендной плате составила 30 211,40 рублей.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На момент вынесения ответчик не представил доказательств погашения задолженности по арендной плате в сумме 30 211, 40 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3.5. договора предусмотрена обязанность арендатора произвести за свой счет косметический ремонт помещения и арендодателя произвести перерасчет арендной платы за вычетом стоимости выполненных строительных работ.

Суд усматривает в данном пункте договора наличие разных видов ремонта, а именно обязанность арендатора произвести за свой счет косметический ремонт помещения и в случае выполнения строительных работ произвести перерасчет арендной платы.

Истец в подтверждение осуществления текущего ремонта помещения представил договор подряда от 21.02.2012, локальный сметный расчет от 21.02.2012 на сумму 54 359, 56 рублей и справку о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 30.03.2012 на сумму 54 359, 56 рублей (л.д. 60-65 том 2).

Письмом, полученным истцом 25.11.2013 ответчик просил истца зачесть сумму проведенного косметического ремонта в счет арендной платы (л.д. 67 том 2).

Между тем, акт выполненных работ по договору подряда истцом не представлен, вследствие чего суд не засчитывает указанную ответчиком сумму 54 359, 56 рублей в счет арендной платы по договору аренды от 01.02.2012.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 за период с 01.02.2012 по 19.11.2012 в сумме 30 211 руб.40 коп. В остальной части иска отказано.

Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что её доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 августа 2014 года по делу N А57-4048/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

С.А. Жаткина И.И. Жевак