Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2014 г. N 17АП-9319/12

г. Пермь

13 ноября 2014 г.

Дело N А71-7123/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Чепурченко О.Н.

судей Казаковцевой Т.В., Романова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малышевой Д.Д.,

при участии:

от ООО "Альянс": Ведерникова Е.Н., паспорт, доверенность от 28.10.2013,

иные лица, участвующие в деле - не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, ОАО "Сбербанк России" в лице филиала ОАО "Сбербанк России" Удмуртское отделение N 8618 г. Ижевска,

на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 сентября 2014 года об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

вынесенное судьей Е.И. Ломаевой, в рамках дела N А71-7123/2012 о признании ООО "Альянс" (ОГРН 1031800576312; ИНН 1831093856) несостоятельным (банкротом),

заинтересованные лица: ООО "Арбат", ООО "ПКФ "Спецстрой",

установил:

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.06.2012 признано обоснованным заявление ОАО "Сбербанк России" в лице Удмуртского отделения N 8618 ОАО "Сбербанк России" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Альянс" (далее - должник), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Князев А.А.

Определением суда от 08.08.2012 установлено, что при банкротстве ООО "Альянс" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 20.06.2013 ООО "Альянс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Ломаева О.М.

06 мая 2014 года конкурсный управляющий ООО "Альянс" обратилась в арбитражный суд с заявлением к ООО Производственно-коммерческой фирме "Спецстрой" (далее - ООО ПКФ "Спецстрой"), ООО "Арбат" о признании соглашения от 20.05.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 07.12.2007, заключенного между ООО "Арбат" и ООО ПКФ "Спецстрой" недействительной сделкой в силу его ничтожности.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции в отношении оспаривания самого договора аренды части земельного участка от 07.12.2007 обществом "Арбат" заявлено об истечении срока исковой давности.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 сентября 2014 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Альянс" о признании недействительной сделкой в силу ничтожности соглашения от 20.05.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка, заключенного между ООО "Арбат" и ООО ПКФ "Спецстрой", отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, кредитор, ОАО "Сбербанк России" в лице филиала ОАО "Сбербанк России" Удмуртское отделение N 8618 г. Ижевска (далее - Сбербанк России), обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, заявление конкурсного управляющего удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы Сбербанк России указывает на то, что в силу положений ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет; в договоре аренды от 07.12.2007 отсутствует кадастровый номер переданного в аренду земельного участка, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. Также апеллянт отмечает, что согласно плану земельного участка 18:26:010018:77 - земельный участок не имеет отдельные сформированные части, которые поставлены на государственный кадастровый учет; на момент подписания договора аренды от 07.12.2007 часть земельного участка как самостоятельный объект права не сформирована, ее границы на местности не определены, межевание не произведено, на кадастровый учет не поставлена, из состава земельного участка с кадастровым номером 18:26:010018:77 не выделена. Кроме того Сбербанк России ссылается на отсутствие приложений к договору аренды в виде плана арендуемой части земельного участка; копия плана чертежа расположения части земельного участка, по мнению апеллянта, не может являться допустимым доказательством, поскольку он не является неотъемлемой частью договора.

ООО ПКФ "Спецстрой" и ООО "Арбат" согласно письменным отзывам против доводов апелляционной жалобы возражают, по изложенным в них основаниям; просят оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Письменных отзывов на апелляционную жалобу от иных лиц, участвующих в деле не поступило.

В судебном заседании представитель Сбербанка России доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение от 03.09.2014 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 07.12.2007 между ООО "Альянс" (арендодатель) и ООО "Арбат" (арендатор) подписан договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 18:26:010018:0077, находящегося по адресу: УР, г. Ижевск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т "Строитель", для строительства встроенно-пристроенного помещения общественного назначения к жилому дому N 43 по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в октябрьском районе г. Ижевска, общей площадью 9 279 кв.м.

Пунктом 3.1 договора определена сумма арендной платы в размере 1 000 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.11.2008 срок действия договора, установленный п. 1.5 договора с 07.12.2007 по 01.11.2018, продлен на неопределенный срок.

Передача части земельного участка арендатору, являющегося предметом договора аренды, осуществлена арендодателем на основании акта приема-передачи от 07.12.2007 (Приложение N 1 к договору аренды).

20 мая 2013 года между ООО "Арбат" (правообладатель) и ООО ПКФ "Спецстрой" (правоприобретатель) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 07.12.2007, по условиям которого ООО "Арбат" (арендатор по договору аренды части земельного участка от 07.12.2007) передает все принадлежащие ему права и обязанности ООО ПКФ "Спецстрой" в отношении части земельного участка, расположенного по адресу: УР, г. Ижевск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по с/т "Строитель", кадастровый номер 18:26:010018:0077, для строительства встроено-пристроенного помещения общественного назначения к жилому дому N 43 по ул. Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района "Север" в Октябрьском районе г. Ижевска.

Согласно акту приема-передачи от 20.05.2013 обществу ПКФ "Спецстрой" переданы: оригинал договора аренды части земельного участка от 07.12.2007, оригинал Приложения N 1 (акт приема-передачи от 07.12.2007 к договору аренды), оригинал Приложения N 2 (копия чертежа градостроительного плана земельного участка с выделением арендуемой части земельного участка), оригинал дополнительного соглашения от 01.11.2008, оригинал платежного поручения N 315 от 15.07.2010, копия письма от 19.07.2010 N 4, оригинал разрешения на строительства N 1031800554400-501 от 26.06.2007.

Полагая, что Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 20.05.2013, заключенное между ООО "Арбат" и ООО ПКФ "Спецстрой" является ничтожной сделкой, поскольку заключено в отношении договора аренды части земельного участка от 07.12.2007, который в свою очередь является незаключенным в связи с несогласованием сторонами существенного условия договора аренды - предмет договора, конкурсный управляющий должника обратилась с заявлением о признании Соглашения от 20.05.2013 недействительной (ничтожной) сделкой в рамках дела о банкротстве ООО "Альян".

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия на то правовых оснований.

Исследовав имеющиеся в деле документы в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе, в том числе, подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В обоснование признания Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 20.05.2013 ничтожной сделкой, конкурсный управляющий указывает на отсутствие у лица, передавшего по нему права и обязанности, соответствующих прав и обязанностей в виду незаключенности договора аренды части земельного участка от 07.12.2007 в результате несогласования сторонами существенного условия договора - предмета аренды.

Из указанного следует, что по существу конкурсным управляющим заявлено о признании договора аренды части земельного участка от 07.12.2007, подписанного должником с ООО "Арбат" незаключенным.

Исходя из положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В пункте 15 постановление Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Принимая во внимание указанные выше положения норм права и разъяснений, содержание Приложения N 2 к договору аренды части земельного участка от 07.12.2007, отражающего чертеж градостроительного плана земельного участка с выделением арендуемой части земельного участка площадью 0,2174 га, а также проведя анализ договора аренды в совокупности с представленными в дело доказательствами, суд первой инстанции пришел в обоснованному выводу о том, что сторонами договора аренды (ООО "Альянс" и ООО "Арбат") объект аренды согласован, договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить часть земельного участка, переданного в аренду (местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора).

При этом, судом учтено, что договор аренды сторонами исполнялся, посредством передачи объекта аренды по акту приема-передачи без каких-либо возражений и осуществления арендных платежей (платежное поручение N 315 от 15.07.2010 и письмо N 4 от 19.07.2010 - л.д. 57-58).

Факт существования Приложения N 2 к договору аренды подтвержден нотариально заверенными копиями документов, в частности, копией чертежа, оригинал которого был передан ООО ПКФ "Спецстрой" обществом "Арбат" при заключении Соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.05.2013, что отражено в акте приема-передачи.

Кроме того, указанные выше обстоятельства, в том числе согласованность объекта аренды части земельного участка в Приложении N 2 к договору аренды, подтверждены пакетом документов, представленным в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска при переоформлении разрешения на строительство N 1031800554400-501 от 26.06.2007 (л.д. 60) на ООО ПКФ "Спецстрой", что усматривается из представленных Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска заверенных копий документов.

Следовательно, утверждение Сбербанка России об отсутствии приложений к договору аренды в виде плана арендуемой части земельного участка является несостоятельным. Отсутствие в договоре указаний на наличие приложений к нему являющихся необъемлемой его частью, при фактическом их существовании, не может повлечь выводов о недопустимости их в качестве доказательств по делу.

Таким образом, доводы Сбербанка России о незаключенности договора аренды в силу несогласованности такого существенного условия договора как предмет аренды опровергаются материалами дела.

Как верно отмечено судом первой инстанции, довод о том, что часть земельного участка может быть предметом аренды исключительно после постановки передаваемой в аренду части земельного участка на кадастровый учет, определения ее границ на местности и проведения мероприятий по межеванию, также признаются необоснованными, поскольку договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (01.03.2008), соответственно, требования данного Закона не распространяются на условия договора, и земельный участок не подлежал постановке на учет в момент подписания договора.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, об отсутствии оснований для признания Соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 20.05.2013 недействительной (ничтожной) сделкой.

Обстоятельств, свидетельствующих о недействительности Соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.05.2013 применительно к положениям статей 382 и 384 ГК РФ, а также к специальным основаниям недействительности сделок (ст.ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве) при рассмотрении спора судом не установлено.

Доводы, изложенные Сбербанком России в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Иных доводов влекущих отмену обжалуемого судебного акта апелляционная жалоба не содержит.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом определении, основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ и надлежащем применении норм материального права.

Оснований для изменения или отмены обжалуемого определения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03 сентября 2014 года по делу N А71-7123/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

О.Н. Чепурченко

Судьи

Т.В. Казаковцева В.А. Романов