Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2014 г. N 16АП-3328/14 (ключевые темы: целевое назначение - договор аренды земельного участка - разрешенное использование - строительство объектов - расторжение договора)

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2014 г. N 16АП-3328/14

г. Ессентуки

12 ноября 2014 г.

Дело N А15-490/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройхимснаб" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.07.2014 по делу N А15-490/2014 (судья Ахмедов Д.А.)

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ОГРН 1090562002662) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройхимснаб" (ОГРН 1020502529080)

о расторжении договора аренды земельного участка от 19.01.2009 N 15 и об обязании ответчика возвратить истцу указанный земельный участок по акту приема-передачи (с учетом уточнения требований),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Прокуратуры Республики Дагестан,

Управления Росреестра по Республике Дагестан,

Пограничного управления ФСБ России по Республике Дагестан,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - ТУ Росимущество в РД) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройхимснаб" (далее - общество, ООО "Стройхимснаб") о расторжении договора аренды земельного участка от 19.01.2009 N 15.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - Управление Росреестра по РД) и Пограничное управление ФСБ России по Республике Дагестан (далее - ПУ ФСБ России по РД).

Решением суда от 25.07.2014 заявленные требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды от 19.01.2009 N 15 земельного участка площадью 1352302,16 кв. м из земель особо охраняемых территорий, находящихся в федеральной собственности с кадастровым номером 05:09:000045:197, заключенный между ТУ Росимущество в РД и обществом, с разрешенным использованием под туристско-рекреационную деятельность, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, побережье Каспийского моря, под строительство лечебно-оздоровительного комплекса. Общество обязано в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ТУ Росимущество в РД указанный земельный участок по акту приема-передачи. Взыскано с общества в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что с даты заключения договора арендатор на протяжении пяти лет не осуществлял строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на данном земельном участке соответствовала бы цели его предоставления. Общество использует земельный участок не по целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройхимснаб" подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что использует земельный участок по целевому назначению и в соответствии с условиями заключенного договора, не допуская ухудшения состояния земельного участка, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.07.2014 по делу N А15-490/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 19.01.2009 между ТУ Росимущество в РД (арендодатель) на основании протокола конкурсной комиссии от 16.01.2009 N 3 и протокола о результатах торгов от 16.01.2009 N 4 с победителем торгов ООО "Стройхимснаб" (арендатор) заключен договор аренды N 15 земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:197 площадью 1352302,16 кв. м, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский р-н, побережье Каспийского моря, категории "земли особо охраняемых территорий", с разрешенным использованием под туристско-рекреационную деятельность (под инвестиционную площадку для строительства объектов оздоровительно курортного назначения), для строительства лечебно-оздоровительного комплекса.

Срок договора установлен на 49 лет с 19.01.2009 по 18.01.2058 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за участок в соответствии с протоколом конкурсной комиссии от 16.01.2009 N 3 составляет 3 660 000 рублей в год, которая вносится арендатором за полгода (предоплатой).

По передаточному акту от 19.01.2009 арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок, при этом в момент подписания акта, стороны договора претензий друг к другу по передаваемому земельному участку не имели.

10.03.2009 договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан, N 05-05-01/001/2009-938.

В рамках проверки соблюдения законодательства, регулирующего использование государственного имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, Прокуратурой Республики Дагестан с привлечением специалистов государственного земельного контроля, проведена проверка целевого и эффективного использования земель Российской Федерации, переданных в арендное пользование.

По результатам проведенной проверки Прокуратурой Республики Дагестан в адрес ТУ Росимущество в РД направлено представление от 28.12.2012 с напоминанием от 21.02.2013, в котором указано о необходимости принятия мер в связи с имеющимися многочисленными фактами нецелевого и неэффективного использования земель Российской Федерации, расположенных в рекреационной зоне Каспийского моря. Проверкой прокуратуры установлено, что арендуемый ООО "Стройхимснаб" земельный участок обществом в течение 4-х лет в соответствии с целевым назначением и условиями заключенного договора от 19.01.2009 N 15 не используется, какие-либо объекты на земельном участке отсутствуют, строительные работы не ведутся. Также отсутствуют признаки осуществления на данном земельном участке какой-либо деятельности, часть земельного участка, прилегающая к морю, заболочена. Бездействие арендатора влечет порчу земельного участка и невозможность его последующего использования в рекреационных целях, снижает его туристическую привлекательность и ценность земельного участка. В представлении предложено рассмотреть вопрос о расторжении заключенных договоров. По изложенным фактам Прокуратурой Республики Дагестан с участием специалистов государственного земельного контроля Управления Росреестра по РД составлен акт от 26.11.2012 и фототаблица (т. 1, л. д. 22-24, 105-113).

Общество на запрос ТУ Росимущество в РД письмом (б/д, б/н, входящая регистрационная дата от 05.02.2013) сообщило, что на арендуемом земельном участке ранее произведены земляные работы в целях осушения заболоченных мест, однако их оказалось недостаточно и обществом планируется проведение повторных работ, и что земельный участок взят в аренду для сохранения природного ландшафта побережья Каспийского моря и используется работниками общества для отдыха в рекреационных целях с устройством в летний период палаточных лагерей и спортивных мероприятий на свежем воздухе побережья моря. Также в письме указано, что в настоящее время разрабатывается проект и ведутся переговоры по инвестированию проекта (т. 1, л. д. 104).

На основании вышеуказанного представления Прокуратуры Республики Дагестан ТУ Росимущество в РД распоряжением от 14.05.2013 N 227-р, с учетом изменений внесенных распоряжением от 28.05.2013 N 249-р, образована комиссия по проверке целевого использования земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды от 19.01.2009 N 15 (т. 1, л. д. 26-28).

Комиссионной проверкой, проведенной с выездом на место должностными лицами ТУ Росимущество в РД с участием специалиста-эксперта Карабудахкентского межрайонного отдела Управления Росреестра по РД (в отсутствие представителя общества, уведомленного письмом от 28.05.2013, которое получено 04.06.2013) выявлено нецелевое использование арендуемого земельного участка, отсутствие зданий и сооружений лечебно-оздоровительного характера, множество следов несанкционированного вывоза песка, а также частичная заболоченность участка, в центральной части обследуемого участка обнаружены легкоконструктные заброшенные фундаменты в количестве 2 штук, что отражено в акте от 20.06.2013 (т. 1, л. д. 33-34).

Письмом от 28.06.2013 ТУ Росимущество в РД предложило обществу в течение 30 дней устранить нарушения в использовании земельного участка, в противном случае предложено явиться для расторжения договора во избежание обращения в суд с иском о расторжении договора.

В этот же день обществу направлено уведомление о явке для расторжения договора аренды земельного участка в досудебном порядке со ссылкой на статьи 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, полученные последним 01.07.2014.

По истечении 30-ти дневного срока для устранения нарушений уведомлениями от 29.10.2013 ТУ Росимущество в РД сообщило ООО "Стройхимснаб" об образовании комиссии по проверке устранения обществом нарушений в пользовании арендуемым земельным участком и сборе участников проверки для выезда 14.11.2013 в 09 часов 30 минут по указанному в уведомлениях адресу, которые получены обществом 05.11.2013 (т. 1, л. д. 55, 76-78).

14.11.2013 на основании распоряжения ТУ Росимущество в РД от 26.10.2013, в том же составе с участием заместителя директора ООО "Стройхимснаб" Рамазанова М.Р., проведена повторная проверка целевого использования земельного участка, арендуемого обществом, в результате которой выявлены вышеуказанные нарушения, осуществление строительства лечебно-оздоровительного комплекса не обнаружено, с момента предоставления участка в аренду к освоению участка арендатор не приступил, о чем составлен акт. С актом проверки от 14.11.2013 представитель общества не согласился, подписать акт отказался, о чем сделаны соответствующие отметки в акте. К акту приложена фототаблица (т. 1, л. д. 56-58, 59-75).

ТУ Росимущество в РД письмами от 18.12.2013 сообщило ООО "Стройхимснаб" о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 19.01.2009 N 15 (получено обществом 20.12.2013).

Полагая, что общество нарушает условия договора и использует земельный участок не по целевому назначению, ТУ Росимущество в РД обратилось в суд с иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование требования о расторжении договора ТУ Росимущество в РД ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению, то есть не осуществлению обществом строительства лечебно-оздоровительного комплекса.

На основании пункта 4.1.1 договора от 19.01.2009 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании данного земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Согласно пунктам 4.4.2, 4.4.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, выполнять работы по благоустройству территории.

Пунктом 4.4.1 договора установлена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора.

В материалы дела представлены акты обследования земельного участка от 20.06.2013 и 14.11.2013, согласно которым земельный участок частично заболочен, зарос кустарниковой растительностью, имеются многочисленные следы несанкционированного вывоза песка в виде искусственных углублений, ям и рвов, дорога непосредственно к береговой полосе заболочена, какие-либо здания, сооружения на земельном участке не обнаружены, территория не благоустроена. Строительство на участке не ведется.

Также имеется акт проверки земельного участка от 29.05.2014, в соответствии с которым по результатам осмотра земельного участка комиссия пришла к следующим общим выводам: земельный участок площадью 1352302,16 кв. м. с кадастровым номером 05:09:000045:197 по целевому назначению не используется, участок находится в запущенном состоянии, разрешение администрации Карабудахкентского района на проведение каких-либо строительных работ не представлено, большая часть участка подверглась ветровой эрозии, обнаружены несанкционированные искусственные углубления, на части земельного участка отсутствует наиболее ценный песчаный слой почвы, земельный участок вдоль берега заболочен, проезд на легковом автотранспорте невозможен.

Аналогичные нарушения при использовании арендуемого земельного участка установлены материалами прокурорской проверки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с даты заключения договора арендатор на протяжении пяти лет не осуществлял строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на данном земельном участке соответствовала бы цели его предоставления. Таким образом, общество использует земельный участок не по целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы, что в целях освоения арендованного земельного участка общество заключило с Бакерло Инвестмент Энд Трейд ЛТД договор от 30.01.2013 N R0577/0113 и с обществом с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "КАРДО" договор от 24.06.2013 N 024/13, что свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В договоре аренды от 19.01.2009 N 15 указано, что земельный участок передан арендатору для строительства лечебно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1 договора).

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правовой режим понятия "Единый недвижимый комплекс": Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано определение понятия "строительство" - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

На основании спорного договора аренды обществом должно было осуществляться строительство объекта недвижимого имущества - лечебно-оздоровительного комплекса.

Спорный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с установлением его вида разрешенного использования "под инвестиционную площадку для строительства объектов оздоровительно-курортного назначения" (т. 1, л. д. 18), и в этих целях в 2009 году предоставлен обществу по договору аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основным документом для осуществления строительства объектов капитального строительства является разрешение на строительство.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо представление в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "Стройхимснаб" принимало меры к получению разрешения на строительство, суду ни первой ни апелляционной инстанции не представлено.

Представленные обществом договор от 30.01.2013 N R0577/0113, заключенный между ООО "Стройхимснаб" (заказчик) и Бакерло Инвестмент Энд Трейд ЛТД (исполнитель), по разработке эскиза предварительного зонирования курортного комплекса, включая объекты инфраструктуры и технико-экономические показатели на территории Каспийского прибрежного кластера в соответствии с техническим заданием заказчика (приложение N 1 к договору) и договор от 24.06.2013 N 024/13, заключенный между ООО "Стройхимснаб" (заказчик) и ООО "Строительная Фирма "КАРДО", о разработке объемно-пространственной концепции комплексного освоения территории Каспийского прибрежного кластера на территориях Карабудахкентского района Республики Дагестан с учетом интеграции с проектом развития туристического кластера на Северном Кавказе, а также выполнения эскизного проекта по отдельным зданиям комплекса в соответствии с техническим заданием заказчика, не могут служить бесспорным доказательством того, что ООО "Стройхимснаб" использует земельный участок по целевому назначению.

Кроме того, обществом не доказано реальное исполнение названных договоров, не представлены результаты работ по этим договорам ни в виде актов выполненных работ, ни в виде отчетов по изысканиям, отсутствует иная предусмотренная договорами документация (в том числе календарный план оказания услуг, график выполнения работ).

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.07.2014 по делу N А15-490/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов