Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2014 г. N 09АП-42386/14

г. Москва

10 ноября 2014 г.

Дело N А40-187279/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 10.11.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Кузнецовой Е.Е., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "ИнвестментГарант" и ОАО "Московский завод счетно-аналитических машин имени В.Д.Калмыкова" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "15" июля 2014 г. по делу N А40-187279/2013, принятое судьей Давыдовой О.В., по иску ООО "ИнвестментГарант" (ОГРН 1127746637006) к ООО "Юридическая компания АРКА" (ОГРН 1037739833670) третьи лица: 1. ОАО "Московский завод счетно-аналитических машин им. В.Д. Калмыкова"; 2. ГУП ТБТИ Центральное, о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мосин Д.В. по доверенности от 27.10.2014;

от ответчика: Козаренко А.С. по доверенности от 10.02.2014;

от третьих лиц: 1) Перминов А.А. по доверенности от 23.09.2014, 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестментГарант" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая компания АРКА" о расторжении договора аренды N 67-07-121 от 29.07.2005, заключенного с ООО "Юридическая компания АРКА" и об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания АРКА" освободить здание по адресу: г.Москва, улица Нижняя Красносельская, дом 35, строение 1 А.

Иск заявлен на основании статей 450, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован несогласованным с арендодателем сносом пристройки к зданию (площадью 143,5 кв.м.), а также тем, что ответчик произвел перепланировку здания - оборудовал оконные проемы и двери в стене здания, выходящей на Ольховскую улицу; снес перегородки, являющиеся несущей конструкцией между комнатой 2 и лестничной клеткой А в помещении 1 на 1 этаже. Истец полагает, что ответчик произвел значительную перепланировку, которая привела к уменьшению полезной площади первого этажа здания.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2014 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, соответствующие разрешения и согласования были выданы ответчику прежним арендодателем - ОАО "Московский завод счетно-аналитических машин имени В.Д.Калмыкова".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "ИнвестментГарант" и ОАО "Московский завод счетно-аналитических машин имени В.Д.Калмыкова" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование жалоб заявители ссылаются на то, что косвенные доказательства, находящиеся в материалах дела подтверждают обстоятельства сноса пристройки к зданию именно ответчиком, доказательств согласования перепланировки первого этажа ответчиком не представлено.

Представители истца и третьего лица поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение от 15.07.2014 г. отменить, исковые требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционных жалоб, считает решение от 15.07.2014 г. законным и обоснованным, жалобы - не подлежащими удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого решения судом первой инстанции проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, до 27 сентября 2013 года третье лицо - ОАО "Московский завод счётно-аналитических машин имени В. Д. Калмыкова" (ОАО "АО САМ") - являлось собственником нежилого здания по адресу: 105066, город Москва, улица Нижняя Красносельская, дом 35, строение 1А, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) под кадастровым номером 77:01:0003022:1012.

Между ОАО "АО САМ" и правопредшественником ответчика - Обществом с ограниченной ответственностью "АРКА Девелопмент" был заключён долгосрочный договор аренды указанного здания (договор аренды N 67-07-121 от 29 июля 2005 года), который был зарегистрирован в установленном законом порядке 19 сентября 2005 года.

25 октября 2006 года между ОАО "АО САМ", ООО "АРКА Девелопмент" и ООО "Юридическая компания АРКА" (ООО "ЮК АРКА") было заключено соглашение о замене стороны в вышеуказанном договоре, в соответствии с которым место ООО "АРКА Девелопмент" как арендатора по данному договору заняло ООО "ЮК АРКА" (ответчик). Соответствующая информация была внесена в ЕГРП записью N 77-77-11/095/2006-530 28 ноября 2006 года.

27 сентября 2013 года вышеуказанное здание было приобретено истцом на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества с ОАО "АО САМ", заключённого 29 апреля 2013 года. Соответствующая запись была внесена в ЕГРП 27 сентября 2013 года под регистрационным номером 77-77-11/146/2013-396 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Исковые требования истца мотивированы тем, что ответчиком произведены несогласованные и неправомерные изменения (перепланировки) помещений, а также несанкционированный снос пристройки к арендуемого зданию, в связи с чем истец воспользовался правом, предоставленным статьей 619 Гражданского кодекса РФ на досрочное расторжение договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно указал, что Истцом не представлено доказательств того, что снос пристройки - помещения VI осуществлен ответчиком.

При этом, суд сослался на письмо 1144 от 15.09.2005 г., которым прежний арендодатель здания ОАО "АО САМ" уведомил ООО "АРКА девелопмент" о том, что на основании приложения N 1 к договору аренды ОАО "АО САМ" принято решение о сносе своими силами пристройки к арендуемому зданию размером 143,5 кв.м. В последующем сторонами договора был согласован и утвержден проект перепланировки и ремонта помещения 1на 1 этаже здания. На плане 1 этажа здания утвержденного проекта, датированного 2006 г., видно, что помещение VI отсутствует. Данный документ подтверждает, что решение о сносе было не только принято ОАО "АО САМ", но и фактически реализовано еще до смены прежнего арендатора здания ответчиком.

Кроме того, между ООО "АРКА девелопмент" и ОАО "АО САМ" было заключено также соглашение о пропускном режиме, арендатору была предоставлена территория под стоянку автотранспорта, освобожденная за счет сноса пристройки.

Таким образом, прежний собственник здания по своему усмотрению в соответствии со ст. 209 ГК РФ осуществил действия в отношении принадлежащего ему здания по сносу помещения VI. Утверждения истца о том, что ОАО "АО САМ" не имело информации и не знало о проведенной перепланировке, не подтверждены допустимыми и бесспорными доказательствами.

Также недоказанными являются обстоятельства якобы осуществленной ответчиком и неизвестной прежнему арендодателю перепланировке здания.

Как следует из плана 1 этажа здания, являющегося приложением к договору, на 1 этаже со стороны, выходящей на ул. Ольховская, оборудованы оконные проемы и дверной проем (их обозначения на плане соответствуют требованиям ГОСТ 21.501-93 "Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей"). Это доказывает, что ответчик не осуществлял действий по изменению фасада здания, сносу или изменению несущих конструкций.

Указанные обстоятельства следуют из прилагаемых фотографий здания со стороны ул. Ольховская, из которых очевидно, что окна на 1 этаже здания были всегда, их наличие отвечает всему внешнему облику здания, соответствует требованиям пожарной безопасности. Также в распоряжении ответчика имеется согласованный прежним арендодателем проект по изменению внешнего облика фасада здания со стороны ул. Ольховская, в котором обозначены на плане и на эскизах фасада окна на 1 этаже и входная дверь. Указанный проект был не только согласован, но и фактически реализован, поскольку в договоре аренды третьего лица с прежним арендатором здания - ОАО "ЦМД" - в приложении имеется план 1 этажа здания, на котором указаны и оконные проемы и входная дверь, на которые ссылается ответчик. На упоминавшемся выше плане 1 этажа здания в согласованном ОАО "АО САМ" проекте ремонта и перепланировки помещения N 1 на 1 этаже обозначены оконные и дверной проемы со стороны ул. Ольховская.

Судом также установлено, что ответчиком и предыдущим арендатором - ООО "АРКА девелопмент" не производился снос перегородки в помещении I, поскольку на плане 1 этажа в приложении к Договору, а также в проекте ремонта и перепланировки помещения N 1 от 2006 г. данная стена (перегородка) обозначена с уже имеющимся дверным проемом в ней.

Техническое заключение кадастрового инженера Низовцева А.С, составленное на основании обследования, не принято судом первой инстанции в качестве допустимого и относимого доказательства того, что в здании на 1 этаже снесена капитальная стена, поскольку суд установил, что фактически никакого обследования в здании 13.12.2013 г. кадастровым инженером Низовцевым А.С. не производилось, т.к. это противоречит утверждениям истца об отсутствии доступа в здание, отсутствуют письменные доказательства (записи в журналах, акты и т.п.) о посещении кадастровым инженером здания, а также техническое заключение не отражает действительное состояние здания на момент его "обследования".

В ходе совместного осмотра, проведенного ТБТИ "Бауманское" с участием представителей истца и ответчика было установлено, что в здании проведены перепланировки, а именно - установлены временные перегородки из гипсокартона, за счет чего изменена планировка помещений, снесена пристройка к зданию (помещение VI, площадью 143,5 кв.м).

Осуществленные в здании перепланировки были согласованы с собственником здания - АО "САМ".

Факт согласования подтверждается письмами АО "САМ" и ООО "Юридическая компания "АРКА" с отметками о принятии, а также поэтажными планами перепланировки помещений с подписями законного представителя и ответственных лиц АО "САМ". Представленные в материалы дела письма и поэтажные планы подтверждают, что по каждому этажу здания сторонами было согласовано изменение конфигурации помещений, установка новых или снос имевшихся перегородок, без сноса или изменения несущих конструкций здания.

Согласование в письменном виде было осуществлено арендатором: им были направлены в адрес арендодателя соответствующие письма с планами. Возражений относительно перепланировок не поступало, на поэтажных планах руководителем арендодателя и ответственными лицами поставлены подписи и отметки о согласовании.

Суд, исследовав условия договора и оценив вышеназванные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к правильному выводу о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по спорному договору аренды, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "15" июля 2014 г. по делу N А40-187279/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И.Панкратова

Судьи

Е.Е.Кузнецова О.В.Савенков