Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 г. N 03АП-4501/14

г. Красноярск

11 ноября 2014 г.

Дело N А33-1563/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "31" октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "11" ноября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бутиной И.Н.,

судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Астаховой А.И.,

при участии:

индивидуального предпринимателя Артеменко Андрея Николаевича, на основании свидетельства о регистрации от 19.02.2004 серия 24 N 002383709; Скрипченко М.В. - представителя по доверенности от 10.12.2013 (л.д. 153, т. N1).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) на решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июля 2014 года по делу N А33-1563/2014, принятое судьей Калашниковой К.Г.

установил:

индивидуальный предприниматель Артеменко Андрей Николаевич (ИНН 246201618800, ОГРН 304246205000010) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 47 площадью 105,8 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т имени газеты "Красноярский рабочий, д. 50, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 2 130 000 рублей";

- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 2 130 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 35 500 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";

- пункт 3.2.7 договора изложить в следующей редакции: "На период нахождения объекта в залоге у продавца: застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу; обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; не препятствовать продавцу производить осмотр объекта; покупатель не вправе отчуждать объект, передавать в залог другим лицам; покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи. В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора".

Определением от 18.03.2014 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью АНО "Экосервис" (далее - ООО АНО "Экосервис") и общество с ограниченной ответственностью "Оценка - Консалтинг" (далее - ООО "Оценка-Консалтинг").

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для принятия договора купли-продажи в редакции, представленной истцом, в том числе не имелось оснований для исключения из договора пункта 2.2 договора.

Податель жалобы полагает, что отчет оценки имущества ООО "Оценка-Консалтинг", представленный истцом, не свидетельствует о недостоверности отчета ООО АНО "Экосервис", представленного ответчиком.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивая на законности и обоснованности решения суда.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 31.10.2014.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась истцу, третьим лицам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью АНО "Экосервис", общество с ограниченной ответственностью "Оценка - Консалтинг", надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Шанс плюс" в лице директора Артеменко Андрея Николаевича, заключен договор аренды от 06.01.1999 N 4373 нежилого помещения общей площадью 116 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, д. 50.

22.08.2013 индивидуальный предприниматель Артеменко Андрей Николаевич обратился с письмом N 177 в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Письмом от 27.11.2013 Департамент направил в адрес истца для подписания договор купли-продажи муниципального имущества, в котором пункты 2.1, 2.3 и 3.2.7 изложены в следующей редакции.

"Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 25.10.2013 N 350/1 составляет 4 051 070 рублей" (пункт 2.1 договора).

"Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 4 051 070 (четыре миллиона пятьдесят одна тысяча семьдесят) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 67 517 (шестьдесят семь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 83 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города (пункт 2.3 договора).

"На период нахождения объекта в залоге у продавца: застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу; обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; не препятствовать продавцу производить осмотр объекта; покупатель не вправе отчуждать объект, передавать в залог другим лицам, передавать в аренду или иным образом распоряжаться им. В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора" (пункт 3.2.7 договора).

Размер выкупной цены в сумме 4 051 070 рублей в указанном проекте договора определен ответчиком на основании отчета о рыночной стоимости объекта от 25.10.2013 N 350/1, выполненного ООО "АНО Экосервис".

Не согласившись с размером выкупной цены, истец заключил с ООО "Оценка-Консалтинг" договор на оказание услуг по оценке имущества. Согласно отчету ООО ООО "Оценка-Консалтинг" от 16.12.2013 N ОП 10-13 величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15.12.2013 определена в размере 2 610 000 рублей.

Истец направил ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласиями, в котором предлагал изложить в пунктах 2.1, 2.3 условие о выкупной цене в сумме 2 610 000 рублей, а также изложить пункт 3.2.7 в редакции индивидуального предпринимателя.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и по пункту 3.2.7 договора послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы по оценке недвижимого имущества от 02.06.2014 N 650н-2014, а также отсутствия у ответчика в ходе рассмотрения настоящего спора возражений против принятия пункта 3.2.7 договора в редакции истца.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки отчуждаемого в собственность истца недвижимого имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, устанавливая обязанность органа местного самоуправления произвести в соответствии с Законом об оценочной деятельности оценку выкупаемого имущества не предполагает, что в основу цены имущества может быть положен отчет, заказанный другим лицом.

Между тем на основании статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должно доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Ссылка заявителя на то, что отчет оценки имущества ООО "Оценка-Консалтинг", представленный истцом, не свидетельствует о недостоверности отчета ООО АНО "Экосервис", представленного ответчиком, не принимается арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Оценка" (далее - ООО "Альянс-Оценка") Якушеву Александру Александровичу.

Согласно отчету об оценке ООО "Альянс-Оценка" от 02.06.2014 N 650н-2014, экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 22.08.2013 (дату обращения истца с заявлением о выкупе) в размере 2 130 000 рублей.

Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены, возражения по представленному в суд экспертному заключению от 02.06.2014 N 650н-2014 ответчиком не заявлены.

Проверив отчет ООО "Альянс-Оценка" от 02.06.2014 N 650н-2014 на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения от 02.06.2014 N 650н-2014.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).

Довод заявителя о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для исключения из договора пункта 2.2, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку данное требование не являлось предметом рассмотрения настоящего спора, решение по этому вопросу судом не принималось.

На основании изложенного доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июля 2014 года по делу N А33-1563/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

О.В. Магда Л.Е. Споткай