Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2014 г. N 20АП-5809/14

г. Тула

13 ноября 2014 г.

Дело N А54-6831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.11.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны (г. Рязань, ОГРНИП 304622933700410), ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань), индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны (г. Рязань), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.08.2014 по делу N А54-6831/2013 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, просила суд считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12.11.2013 N 5590, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 тыс. (восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)".

- абзац 1 пункта 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копейки ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж - 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением суда от 11.02.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 15.04.2014 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 05.06.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Определением суда от 16.07.2014 производство по делу возобновлено с 14.08.2014.

С учетом результатов экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требовании и просил урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора и считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 884 362 рубля 49 копеек (НДС не облагается)";

- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 24 565 рублей 63 копейки ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж - 24 565 рублей 44 копейки), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.08.2014 исковые требования удовлетворены.

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта ООО "Ронэкс" Сивцова О.В. от 08.07.2014 N 184/14, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2008 N 0601208, заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует часть нежилого помещения Н4, лит. А (поз. 2, 4, 8 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) и нежилое помещение Н5 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) общей площадью 60,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 34, для размещения ювелирного магазина.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62 МГ N 337782 от 12.01.2006.

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 N 47-II утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 21.10.2013 N 01-75/2843 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, по условиям которого индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна приобретает в собственность нежилое помещение Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 34, реестровый номер 91057, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 05.09.2013 N 09-13/04р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольеной, и составляющей 1 426 855 рублей (не облагается НДС).

Предприниматель, не согласившись с редакцией пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, направил в адрес администрации протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12.11.2013 N 5590, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 тыс. (восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)".

- абзац 1 пункта 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копейки ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж - 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Письмом от 11.12.2013 N 01-68/10413 администрация отклонила протокол разногласий, предложив предпринимателю заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 884 362 рубля 49 копеек.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление направило в адрес истца письмо от 21.10.2013 N 01-75/2843, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.09.2013 N 09-13/04р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составила 1 426 855 рублей.

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 12.11.2013 N 5590, выполненный ИП Акимовым В.В. (оценщик Тимаков М.Н.), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения составляет 826 тыс. рублей.

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо Президиума N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма Президиума N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 11.02.2014 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

Поскольку возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, судом по ходатайству ответчика определением от 05.06.2014 была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 08.07.2014 N 184/14 эксперта Сивцова О.В. рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.06.2013 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 884 362 рубля 49 копеек.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 08.07.2014 N 184/14, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" Сивцовым Олегом Викторовичем.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Возражения администрации являлись предметом исследования в суде первой инстанции, на которые эксперт дал подробные пояснения в судебном заседании 14.08.2014.

Кроме того, администрация указала на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление Правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" (далее - постановление N 37) и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах, в то время как последние изменения в указанное постановление вносились в 2009 году.

Между тем изменения в постановление N 37 вносились в 2011 году (постановление Правительства Рязанской области от 17.11.2010 N 292), в 2012 году (постановление Правительства Рязанской области от 07.12.2011 N 411), в 2013 году (постановление Правительства Рязанской области от 20.12.2012 N 396) и в 2014 году (постановление Правительства Рязанской области от 19.12.2013 N 435), в связи с чем утверждение ответчика о том, что последние изменения в постановление N 37 вносились в 2009 году, не соответствует действительности.

Постановлением N 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение N 1 к постановлению N 37).

В разделе 1 данной методики указано, что настоящая методика устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Сивцовым О.В., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Иными словами, оценщик должен обосновать корректировки, которые он использует в своем исследовании.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Ответчиком, в свою очередь, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что в действующем нормативно-правовом акте, коим является постановление N 37, содержатся сведения не соответствующие текущим рыночным условиям.

Документальных доказательств, опровергающих выводы в части определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, изложенные в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" от 08.07.2014 N 184/14, администрацией в материалы дела не представлено.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал администрации в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 08.07.2014 N 184/14, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.08.2014 по делу N А54-6831/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Рыжова О.Г. Тучкова