Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 г. N 06АП-4971/14

г. Хабаровск

11 ноября 2014 г.

А73-6882/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батьковской Д.А.,

при участии в заседании:

от ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 5149/02-02;

от ООО "Маяк": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маяк"

на решение от 22.07.2014

по делу N А73-6882/2014

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Бутковским А.В.,

по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк"

о взыскании 601 665,04 рублей, расторжении договора и освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, место нахождения: г. Хабаровск) (далее - ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (ОГРН 1052701240162, место нахождения: г. Хабаровск) (далее - ООО "Маяк") с иском о расторжении договора аренды от 06.03.2013 N 87/13, освобождении функционального помещения N -I (1,3,5,7-9,11-25,27-32), I (1-35), расположенного в г. Хабаровске по ул. Союзная, 8, площадью 1 114,9 кв.м, взыскании 601 665,04 рублей, составляющих задолженность по арендной плате в размере 582 684,26 рублей, пени в сумме 8 980,78 рублей, штрафа в размере 10 000 рублей.

Требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 06.03.2013 N 87/13.

Решением от 22.07.2014 иск удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, ООО "Маяк" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить в части расторжения договора аренды и освобождения ответчиком функционального помещения, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов жалобы указано на то, что арендуемое ответчиком помещение требует систематического устранения аварийных ситуаций и дополнительных капиталовложений. Осенью 2013 года произошло подтопление арендуемого помещения, в связи с чем ответчиком предприняты меры к устранению данной аварии и потрачены все имеющиеся на тот момент денежные средства.

Ссылается на то, что ответчик неоднократно обращался в Службу заказчика и к истцу с просьбой оказать содействие в проведении капитального ремонта аварийного подвала.

Указывает также на то, что ответчик не отказывает погасить образовавшуюся задолженность, а также штрафные санкции.

Кроме того, ответчик арендует спорное помещение более восьми лет, которое является образующим предприятием, в связи с чем расторжение договора аренды и освобождение помещения повлечет массовые увольнения работников общества, занятых в функциональной деятельности ООО "Маяк".

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, дав соответствующие пояснения, категорически возражая на предложение суда урегулировать спор мирным путем, указав на намерение истца расторгнуть спорный договор аренды.

Ответчик, извещенный в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился. Представитель ответчика Титов В.А. по телефону ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств по делу, в связи с болезнью директора общества и невозможностью явиться в судебное заседание.

Основания для отложения судебного разбирательства предусмотрены статьей 158 АПК РФ.

Пунктом 1 статьи 158 АПК РФ определены безусловные основания для отложения судебного заседания: когда это прямо предусмотрено настоящим Кодексом и в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о месте и времени судебного разбирательства.

Согласно части 4 указанной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Исходя из смысла указанной нормы, следует, что удовлетворение ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом, но не обязанностью арбитражного суда.

Болезнь директора общества при наличии представителя общества не отнесена действующим законодательством к безусловному основанию отложения судебного заседания и не является причиной для его отложения. Кроме того, представителем ответчика не указано для представления каких дополнительных доказательств следует отложить судебное заседание.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что материалы дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть спор по существу, а безусловных оснований для отложения судебного заседания у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем заявленное ходатайство судом отклоняется.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося ответчика.

Поскольку решение суда в части удовлетворения требования о взыскании долга и штрафных санкций в сумме 601 655,04 рублей сторонами не оспорено, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды от 06.03.2013 N 87/13 и обязании освободить функциональное помещение -I (1, 3, 5, 7-9, 11-25, 27-32) I (1-35) площадью 1 114,9 кв.м по адресу: г. Хабаровск, ул. Союзная, 8.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, 06.03.2013 между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Маяк" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда N 87/13, по условиям которого арендатору передан во временное пользование объект нежилого фонда - функциональное (встроенное) помещение N -I (2,5,7-9,11-13,15-28), I (1-38), расположенное в г. Хабаровске по ул. Союзная, 8, площадью 970,8 кв.м для использования под торговлю.

Объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2011 N 27-АВ 598475 (л.д.13).

Срок действия договора установлен пунктом 1.2 договора: с 01.02.2013 по 31.01.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 20.03.2013, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Пунктом 2.1 договора определен размер арендной платы. Сумма арендной платы в год составляет 2 604 138,45 рублей, в том числе НДС 18% - 397 241,46 рублей. Сумма арендной платы в месяц составляет 217 011,53 рублей, в том числе НДС 18 % - 33 103,45 рублей. При этом, арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц.

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 01.02.2013 (л.д.28).

25.09.2013 стороны заключили соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды N 87/13, изменив предмет договора: с 02.07.2013 арендатору переданы следующие помещения: N -I (1,3,5,7-9,11-25,27-32), I (1-35), расположенные в г. Хабаровске по ул. Союзная, 8, площадью 1 114,9 кв.м.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21.10.2013.

Помещения переданы арендатору по передаточному акту 02.07.2013 (л.д.30).

Сумма арендной платы в год, в редакции соглашения от 25.09.2013, составила 3 009 437,63 рублей, в том числе НДС 18 % - 459 066,76 рублей. Сумма арендной платы в месяц - 250 786,47 рублей, в том числе НДС 18 % - 38 255,56 рублей.

Соглашение от 25.09.2013 вступило в силу с 02.07.2013.

Согласно пункту 2.4 договора при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора в 15-дневный срок с момента принятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется.

Так, с 01.01.2014 арендная плата увеличилась в связи с изменением коэффициента инфляции и составила 277 808,64 рублей в месяц, о чем арендатор извещен уведомлением исх.N 4855/03-04 от 04.12.2013.

В случае несвоевременного внесения арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендатор обязался самостоятельно заключить договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость таких услуг, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) и заключить договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества с организацией, в управлении которой находится МКД, в котором расположено арендованное помещение, а также оплачивать суммы по обще-домовым расходам коммунальных ресурсов в МКД.

В силу пункта 4.2 договора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1-3.2.14 (за исключением пунктов 3.2.9, 3.2.11) договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, оформленному в письменном виде (пункт 6.1 договора).

На основании пунктов 6.2.3, 6.2.5 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, а также в случае, если арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, установленные пунктом 3.2.5 договора.

В период с 01.02.2014 по 31.05.2014 арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем в его адрес истцом направлено уведомление от 14.05.2014 N 1853/03-04 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени. Одновременно уведомление содержало предложение в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды и освободить нежилые помещения (л.д.36).

Претензией от 16.04.2014 исх.N 1457/10-13 арендодатель потребовал оплатить задолженность перед ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" по заключенному между ответчиком, истцом и поставщиком услуг ОАО "ДГК" договору N 3/1/02224/729 от 31.05.2012 на отпуск тепловой энергии в горячей воде. В случае неисполнения требования по погашению задолженности перед ОАО "ДГК" арендодатель предложил расторгнуть договор аренды (л.д.58).

Наличие задолженности по оплате арендных платежей, ненадлежащее исполнение обязанности по договору аренды по оплате коммунальных платежей явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Сложившиеся отношения сторон по договору судом первой инстанции правомерно квалифицированы как отношения, возникшие из договора аренды, которые регулируются положениями главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об обязательствах.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения. По требованию о взыскании неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Руководствуясь указанными правовыми нормами, установив наличие задолженности по оплате арендных платежей, исходя из условий договора об арендных платежах и ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязанностей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности в сумме 582 684,26 рублей, пени за период просрочки с 11.02.2014 по 23.05.2014 в сумме 8 980,78 рублей, штрафа в сумме 10 000 рублей.

В указанной части решение суда не оспорено.

В апелляционной жалобе ответчик не согласен с решением в части расторжения договора аренды и обязании ответчика освободить спорное помещение.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В силу пункта 2 указанной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.5 договора аренды по требованию арендодателя договор может быть расторгнут по решению судебных органов в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, а также в случае, если арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, установленные пунктом 3.2.5 договора.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в размере 582 684,26 рублей, что не отрицается ответчиком.

Кроме того, материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате стоимости коммунальных услуг, предусмотренной пунктом 3.2.5 договора.

Так, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-10002/2013 установлено нарушение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.5 договора аренды, по оплате коммунальных услуг, по возмещению доли эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества МКД, в котором расположено спорное помещение.

Решением суда по делу N А73-5753/2014 со сторон солидарно взыскана задолженность по тепловой энергии, сложившаяся в результате нарушения ответчиком обязательств и перед истцом, и перед ОАО "ДГК".

При этом, аналогичные нарушения допускались ответчиком и ранее при аренде помещений по тому же адресу на основании договора аренды N 562/07 от 14.11.2007, что подтверждается решениями судов по делам N А73-1688/2012 и N А73-3991/2011, определениями судов по делам N А73-11377/2012, N А73-10309/2008.

Письмом от 15.05.2014 исх. N 1853/03-04 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени, одновременно уведомив о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д.36).

Претензией от 16.04.2014 исх.N 1457/10-13 арендодатель потребовал оплатить задолженность перед ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" по заключенному между ответчиком, истцом и поставщиком услуг ОАО "ДГК" договору N 3/1/02224/729 от 31.05.2012 на отпуск тепловой энергии в горячей воде. В случае неисполнения требования по погашению задолженности перед ОАО "ДГК" арендодатель предложил расторгнуть договор аренды (л.д.58).

Указанное свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, установив факты нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы, по оплате коммунальных услуг и возмещению доли эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества МКД, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендуемое ответчиком помещение требует систематического устранения аварийных ситуаций и дополнительных капиталовложений, апелляционным судом отклоняется, поскольку обязательство по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии возложено на арендатора пунктом 2 статьи 616 ГК РФ. Кроме того, обязательства по ремонту электрооборудования, косметическому ремонту, частичной замене окон, витражей также возложены условиями договора на арендатора.

Ссылка заявителя жалобы на произошедшее осенью 2013 года подтопление арендуемого помещения апелляционным судом отклоняется, поскольку истцом заявлено требование о взыскании арендных платежей за период с 01.02.2014 по 31.05.2014.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчик неоднократно обращался в Службу заказчика и к истцу с просьбой оказать содействие в проведении капитального ремонта аварийного подвала, также судом не принимается, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем обязательства по капительному ремонту сданного в аренду помещения, не является основанием для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении спорного договора аренды и влекут иные правовые последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 616 ГК РФ. Между тем, доказательств обращения арендатора к арендодателю с соответствующими требованиями, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, равно как и доказательств невозможности использования арендованного помещения в спорный период.

Довод жалобы о длительности арендных отношений (более восьми лет) подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности надлежащего исполнения своих обязательств по договору и не может быть основанием для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора при доказанности факта нарушения ответчиком условий договора.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей, излишне уплаченная представителем общества государственная пошлина подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.07.2014 по делу N А73-6882/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Хегай Артуру Александровичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 600 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 19.08.2014.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев