Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 г. N 18АП-12177/14

г. Челябинск

14 ноября 2014 г.

Дело N А07-8576/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шахназаровой Раисы Фаритовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.09.2014 по делу N А07-8576/2014 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Шахназарова Р.Ф. (паспорт).

Индивидуальный предприниматель Хабибуллин Дамир Габдрашитович (далее - предприниматель Хабибуллин Д.Г., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шахназаровой Раисе Фаритовне (далее - предприниматель Шахназарова Р.Ф., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 271 165,8 руб., неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 290 864,16 руб., расторжении договора аренды N 10/11/2011 от 10.11.2011, заключенного между предпринимателем Хабибуллиным Д.Г. и предпринимателем Шахназаровой Р.Ф. (с учетом уточнения исковых требований, т. 3 л.д. 5-9).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.09.2014 (резолютивная часть от 26.08.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась предприниматель Шахназарова Р.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учётом дополнений) ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что решение суда вынесено без учета принятия Арбитражным судом Республики Башкортостан решения по делу N А07-20815/2010, которым в арендуемом ответчиком помещении было запрещено вести торговую деятельность. Таким образом, истец не имел правомочий заключать договор аренды, предметом которого является запрещённая судом деятельность. Ответчику о наличии такого решения суда не было известно.

Считает необоснованным удовлетворение судом требований о расторжении договора, поскольку истцом не соблюдён претензионный порядок урегулирования такого спора, в силу того, что направленная в адрес ответчика претензия от 28.02.2014 не содержала требований о расторжении договора, а также требования об оплате арендной платы.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учётом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и в дополнениях к ней.

Дополнительно пояснил, что оснований для взыскания арендной платы за март 2014 года не имелось, поскольку в указанный период помещение было возвращено арендодателю.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем Хабибуллиным Д.Г. (арендодатель) и предпринимателем Шахназаровой Р.Ф. (арендатор) подписан договор аренды N 10/11/2011 от 10.11.2011, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, дом 99, площадью 458,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 (т. 1 л.д. 12-13).

Срок договора сторонами установлен с 10.11.2011 по 10.11.2016 (п. 2.1 договора).

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 800 рублей за один кв.м в месяц, НДС не предусмотрен, и включает в себя расходы на коммунальное и эксплуатационное обслуживание помещения.

Арендная плата оплачивается арендатором путем безналичного перечисления (п. 3.2 договора). Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится арендатором не позднее 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи арендуемого помещения. Оплата арендной платы за второй и последующие месяцы аренды производится не позднее 10 числа каждого месяца в размере 100% предоплаты за текущий месяц (п. 3.4 договора).

Согласно п. 3.6 договора арендатор возмещает арендодателю расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг и эксплуатационным обслуживанием арендуемого помещения (тепловой, электрической энергией, водоснабжение, вывоз мусора и т.п.). Возмещение указанных расходов производится арендатором в течение 3 дней после предоставления арендодателем документов, подтверждающих оплату.

Пунктом 6.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора для арендатора предусмотрена неустойка в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи помещения от 10.11.2011 (т. 1 л.д. 14).

Договор аренды N 10/11/2011 от 10.11.2011 зарегистрирован, регистрационная запись 02-04-01/194/2011-304, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1 л.д. 13, оборот).

20.03.2014 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N 768 от 11.03.2014 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и расходов на коммунальные услуги в сумме 1 277 016,87 руб. до 01.04.2014. Кроме того, истец указал, что согласно п. 9.1 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор, предупредив арендатора в письменной форме не позднее, чем за 20 дней, в связи с нарушением условий оплаты арендной платы (т. 1 л.д. 16, 17, 18, 19).

Вместе с претензией ответчику был направлен акт приема-сдачи арендатором арендодателю объекта аренды по договору от 10.11.2011.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств арендатора по договору аренды N 10/11/2011 от 10.11.2011 в части своевременной оплаты арендной платы за нежилое помещение, послужили поводов для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной плате по заключенному договору аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционной суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды нежилого помещения N 10/11/2011 от 10.11.2011, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на неполную оплату ответчиком арендной платы по договору аренды и наличие задолженности по договору в размере 1 271 165,8 руб., что складывается из задолженности по арендной плате по состоянию на 28.02.2014 в сумме 876 096,87 руб., подтверждённой взаимным актом сверки (т. 1 л.д. 15), суммы коммунальных и технических услуг за февраль 2014 года в сумме 13 541,43 руб., суммы арендной платы за март 2014 года в сумме 366 880 руб., суммы коммунальных и технических услуг за март 2014 года в сумме 14 647,5 руб.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Факт наличия задолженности ответчика перед истцом подтвержден актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.02.2014 (т. 1 л.д. 15), подписанным без замечаний предпринимателем Шахназаровой Р.Ф., согласно которому по состоянию на указанную дату задолженность ответчика по арендной плате и коммунальным платежам составляла 876 096,87 руб., а также подтвержден представленными истцом в материалы дела актами, платежными документами для оплаты жилищных и коммунальных услуг, ведомостями начислений, актами приема-передачи (т. 1 л.д. 20-22, т. 3 л.д. 13-147).

Обстоятельство уплаты арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг ответчиком не оспаривалось (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем Шахназаровой Р.Ф. не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции при этом находит соблюденным установленный п.п. 10.1 - 10.3 договора аренды обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора, что подтверждено фактом направления 20.03.2014 истцом в адрес ответчика претензии исх. N 768 от 11.03.2014 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и расходов на коммунальные услуги в сумме 1 277 016,87 руб. до 01.04.2014 (т. 1 л.д. 16, 17).

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что обжалуемое решение вынесено без учета принятия Арбитражным судом Республики Башкортостан решения по делу N А07-20815/2010, которым в арендуемом ответчиком помещении было запрещено вести торговую деятельность, а следовательно, истец не имел правомочий заключать договор аренды, предметом которого является запрещённая судом деятельность, апелляционная коллегия находит несостоятельными.

Как следует из представленного в материалы дела решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011 по делу N А07-20815/2010, требования о прекращении деятельности по розничной продаже товаров (продовольственного сырья, пищевых продуктов, промышленных товаров) в помещениях магазина были предъявлены Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республики Башкортостан к закрытому акционерному обществу "Тандер" при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Куликовой С.В., Ивановой М.А., Жемалетдинова Р.М., Мусина Н.Х., Мусиной З.Н., Мулиной М.Ф. (т. 1 л.д. 59-69).

Данным решением суд обязал закрытое акционерное общество "Тандер" прекратить деятельность по розничной продаже товаров (продовольственного сырья, пищевых продуктов, промышленных товаров) в помещениях магазина ЗАО "Тандер", расположенных во встроенных помещениях жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 99, виду нарушения последним законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Обстоятельств того, что истец не имел правомочий заключать договор аренды, из решения Арбитражного суда Республике Башкортостан от 21.02.2011 по делу N А07-20815/2010 не следует, поскольку указанным решением вопрос о права и обязанностях предпринимателя Хабибуллина Д.Г. не рассматривался.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что условие о неустойке согласовано истцом и ответчиком в п. 6.2 договора аренды, что свидетельствует о соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.

Учитывая, что ответчиком как арендатором нежилого помещения не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика договорную неустойку.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 9.1 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя расторгнуть договор, предупредив арендатора в письменной форме не позднее, чем за 20 дней, в том числе, в связи с нарушением условий уплаты арендной платы.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае в направленной истцом ответчику претензии исх. N 768 от 11.03.2014 содержалось не только требование оплатить задолженность по арендной плате и расходов на коммунальные услуги в сумме 1 277 016,87 руб. до 01.04.2014, но и указание согласно п. 9.1 договора аренды на возможность арендодателя расторгнуть договор, предупредив арендатора в письменной форме не позднее, чем за 20 дней, в связи с нарушением условий оплаты арендной платы (т. 1 л.д. 16, 17, 18, 19).

Кроме того, вместе с претензией ответчику был направлен акт приема-сдачи арендатором арендодателю объекта аренды по договору от 10.11.2011.

Указанная претензия, вопреки утверждениям апеллянта в судебном заседании, получена ответчиком (т. 1 л.д. 18, 19).

Согласно объяснительной представителя истца Нурдинова Р.Ф от 13.08.2014, 04.04.2014 ответчиком в лице представителя Шахназарова С.З. были переданы ключи от арендуемого по договору аренды нежилого помещения (т. 3 л.д. 148).

Оценив указанные обстоятельства в совокупности, а также принимая во внимание взаимные действия обеих сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в направленной предпринимателем Хабибуллиным Д.Г. претензии содержалось требование о расторжении договора N 10/11/2011 от 10.11.2011 по инициативе арендодателя.

Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора.

Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

На основании вышеизложенных обстоятельств, учитывая неоднократное неисполнение ответчиком своих обязательств арендатора по договору в части уплаты арендной платы, направление истцом ответчиком претензии во исполнение досудебного порядка урегулирования спора, а также отсутствие доказательств устранения названных нарушений в разумный срок, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о расторжения в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ договора аренды N 10/11/2011 от 10.11.2011 в судебном порядке.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и коммунальных платежей за март 2014 в силу того, что представителю истца ответчицей были возвращены ключи от помещения, отклоняются, так как согласно объяснительной записке Нурдинова Р.Ф. (т. 3 л.д. 148) ключи от помещения были возвращены арендатором 04.04.2014.

Доказательств того, что помещение было возвращено арендатором ранее указанной даты, материалы дела не содержат.

Кроме того, в силу п. 9.1 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя расторгнуть договор, предупредив арендатора в письменной форме не позднее, чем за 20 дней, в том числе, в связи с нарушением условий уплаты арендной платы.

Как ранее установлено судом, такое уведомление было направлено арендатору 20.03.2014, ввиду чего в соответствии с положениями указанного пункта договора договор прекращается не ранее 09.04.2014.

В силу п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, передача ответчицей ключей арендодателю ранее даты прекращения договора не освобождает её от оплаты арендной платы за этот период.

Решение арбитражного суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.09.2014 по делу N А07-8576/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шахназаровой Раисы Фаритовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова