Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 г. N 08АП-11241/14

город Омск

11 ноября 2014 г.

Дело N А46-4669/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11241/2014) общества с ограниченной ответственностью "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" на решение Арбитражного суда Омской области от 02 сентября 2014 года по делу N А46-4669/2014 (судья Гущин А. И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" (ИНН 5501077660, ОГРН 1045501007518, 644045, г. Омск, ул. Блюхера, д. 8, кв. 2) к обществу с ограниченной ответственностью "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (ИНН 5503111531, ОГРН 1075503006886, 644043, г. Омск, ул. Набережная Тухачевского, 16) о понуждении к заключению договора, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Жилищно-строительный кооператив "Центральный-1" (ИНН 5504120810, ОГРН 1065504056221), общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Трейс-Регион" (ИНН 5501083060, ОГРН 1055501002700), гр. Степановой Н.А., гр. Лукьянчикова Ю.И

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" - представитель Симонов А.В. (паспорт, по доверенности от 30.10.2014 сроком действия 1 год),

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" - представитель Янюк О.И. (паспорт, по доверенности от 31.03.2014 сроком действия 1 год),

от Степановой Н.А. - представитель Зурашвили Г.Г. (паспорт, по доверенности от 05.09.2014 сроком действия 3 года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирское ремонтное-строительное предприятие" (далее - ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (далее - ООО "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ", ответчик) о понуждении к заключению договоров участия в долевом строительстве на 3-х комнатную квартиру N 5, на втором этаже, общей площадью 105, 24 кв.м; на 1-комнатную квартиру N 42, на восьмом этаже, общей площадью 44,22 кв.м; 2-х комнатную квартиру N 33, на шестом этаже, общей площадью 46,49 кв.м, расположенных в доме N 1 (65-67) по ул. Энтузиастов в Советском административном округе г. Омска.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 15.05.2014 и 16.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Жилищно-строительный кооператив "Центральный-1", общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Трейс-Регион" (далее - ООО "Строительная компания Трейс-Регион"), гр. Степанова Н. А., гр. Лукьянчиков Ю.И.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.09.2014 по делу N А46-4669/2014 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" заключить с ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" договоры участия в долевом строительстве на 3-х комнатную квартиру N 5, на втором этаже, общей площадью 105, 24 кв.м; 2-х комнатную квартиру N 33, на шестом этаже, общей площадью 46,49 кв.м, на 1-комнатную квартиру N 42, на восьмом этаже, общей площадью 44,22 кв.м; расположенных по ул. Энтузиастов, дом N 1 (65-67) в Советском административном округе г. Омска, на условиях, предусмотренных проектами договоров участия в долевом строительстве N5, N33, N42 от 27.06.2014, предложенных истцом. Взыскал с ООО "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" в пользу ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" 4 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, 2 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины за принятие обеспечительных мер по иску. Взыскал с ООО "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" в доход федерального бюджета 8 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Научно производственное предприятие "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" указывает, что судом первой инстанции неправильно истолкованы положения пункта 3 статьи 429 ГК РФ, не применены положения пункта 1 статьи 432 ГК РФ и части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), что привело к принятию неправильного решения по делу. Обращает внимание суда на отсутствие в предварительных договорах условия о сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства, что, по мнению апеллянта, свидетельствует об отсутствии правовых оснований требовать заключения основных договоров.

От ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Жилищно-строительный кооператив "Центральный-1", ООО "Строительная компания Трейс-Регион", Лукьянчиков Ю.И., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика и доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Устно заявил суду, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не исследовал права третьих лиц на спорные квартиры в строящемся доме.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 15.02.2013 между ООО "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (застройщик) и ЖСК "Центральный-1" (инвестор) подписан договор об инвестиционной деятельности по условиям которого Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства для осуществления строительства двух жилых многоквартирных домов, расположенных в Советском административном округе г. Омска со строительными адресами: ул. Энтузиастов, 1 (65-67) и ул. Энтузиастов, 2 (63-65), а Заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору жилых помещений (п. 1.2. договора).

Строительство объекта согласовано осуществлять на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:05 02 06:3041, 55:36:05: 02 06:3043, принадлежащих Застройщику на праве субаренды, что подтверждается соответствующими договорами субаренды земельного участка, расположенного в г. Омске от 29.12.2011 (пункт 1.3. договора).

Пунктом 2.6. договора определено, что каждая из сторон вправе без согласования с другой стороной привлекать для участия в инвестировании строительства и ввода в эксплуатацию объекта третьих лиц (соинвесторов) с правом получения последними по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта отдельных квартир, нежилых помещений.

04.04.2013 между ООО "НПП "ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ" (Застройщик) и ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие" (Участник долевого строительства) подписаны предварительные договоры участия в долевом строительстве N 1/5, N 1/33, N 1/42 по условиям которых стороны договорились заключить в будущем договоры участия в долевом строительстве в отношении определенных ими объектов долевого строительства на условиях настоящего договора (пункт 1 договоров).

Застройщик обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения в установленном законом порядке разрешения на строительство девятиэтажного многоквартирного жилого дома со строительным номером: г. Омск, Советский административный округ, ул. Энтузиастов, дом 1 (65-67), заключить с Участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым объектом долевого строительства, подлежащим передаче Участнику долевого строительства, будет являться жилые помещения со следующими параметрами:

3-х комнатная квартира N 5, на втором этаже, общей площадью 105, 24 кв.м;

2-х комнатная квартира N 33, на шестом этаже, общей площадью 46,49 кв.м;

1-комнатная квартира N 42, на восьмом этаже, общей площадью 44,22 кв.м; (п.п. 2 договоров).

Предварительными договорами определено, что стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилого помещения составляет 28 000 руб. 00 коп. (п.п. 3 договоров).

Договорами согласовано, что оплата объектов долевого строительства на момент подписания настоящего договора осуществлена Участником долевого строительства в полном объёме, согласно условиям Соглашений о прекращении обязательства зачётом от 04.04.2013.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, 30.10.2013 ответчиком получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов N 55-1851, о чём ответчик не поставил в известность истца и уклонился от заключения с ним основного договора участия в долевом строительстве.

Как указывает истец, ему стало известно о получении ответчиком разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Энтузиастов только в марте 2014 года, в связи с чем, в адрес последнего направлена претензия с требованием о заключении основных договоров участия долевого строительства с уведомлением истца в течении 7 календарных дней о принятом решении.

Ответчиком претензия оставлена без ответа, основные договоры не заключены.

Указанные обстоятельства явились причиной обращения истца с настоящими требованиями в Арбитражный суд Омской области.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из анализа вышеприведенных норм усматривается, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора (договоров) участия в долевом строительстве жилых помещений (недвижимого имущества).

Аналогичной позиции, изложенной в пункте 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Кроме этого, законодатель допускает заключение договора как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передачи, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Судом правильно установлено, что предмет основного договора сторонами определен в пункте 2 предварительных договоров, в котором предусмотрена конкретизация объектов долевого строительства, подлежащих передаче при заключении основного договора с указанием места расположения объекта, номеров жилых помещений, этажности, площади, а также содержатся сведения о стоимости одного квадратного метра приобретаемого жилого помещения.

С учетом изложенного, коллегия суда полагает обоснованными выводы суда в части определения сторонами в предварительных договорах участия в долевом строительстве N 1/5, N 1/33, N 1/44 от 04.08.2013 как предмета основных договоров, так и цены продажи по смыслу положений пункта 3 статьи 429 ГК РФ.

Апеллянт, настаивая на неверном толковании пункта 3 статьи 429 ГК РФ и неприменении положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ, в поданном им апелляционной жалобе указывает на отсутствии правовых оснований для заключения основных договоров ввиду несогласования сторонами в предварительных договорах срока передачи объекта участнику долевого строительства.

Признавая названную позицию подателя жалобы несостоятельной ввиду неправильного толкования норм материального права, коллегия суда исходит из следующего.

В пункте 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно пункту 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) вышеназванного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Из вышеизложенного следует, что в ситуации, когда сторонами при заключении предварительного договора будут согласованы все условия, предусмотренные в пункте 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно позиции вышестоящей судебной инстанции названный договор следует квалифицировать как договор участия в долевом строительстве. В связи с чем, в данном случае основания для признания незаключенными предварительных договоров ввиду не указания в них срока передачи застройщиком объекта строительства участникам долевого строительства, в том числе ООО "Сибирское ремонтно-строительное предприятие", отсутствуют.

Кроме того, по условиям пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливаемый договором, является единым для всех участников долевого строительства, и возможность определить единый срок передачи объекта недвижимости (строительства) для всех дольщиков на момент заключения предварительных договоров у сторон (истца и ответчика) отсутствовала объективно. Тем более, на момент подписания предварительных договоров (апрель 2013 года) строительство объекта не велось, разрешительные документы застройщиком (ответчиком) получены лишь в октябре 2013 года, что исключало возможность для участников предварительных договоров определить конкретные единые сроки (периоды) выполнения обязательства по передаче объекта строительства участникам долевого строительства, учитывая, что стороны связаны принятыми на себя обязательствами.

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Доказательств того, что при подписании предварительных договоров у сторон имелась иная цель, не связанная с заключением в будущем договоров долевого участия в строительстве, не представлено.

Учитывая цель, а также юридическую значимость заключения предварительного договора, коллегия суда полагает, что объективная возможность определить и согласовать все необходимые условия будущих основных договоров участия в долевом строительстве, предусмотренные частью 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, у сторон отсутствовали.

Более того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на наличие в материалах дела соглашения о прекращении обязательств зачетом от 04.04.2013, из которого усматривается факт проведения истцом всей оплаты объектов долевого строительства в рамках предварительных договоров N 1/5, N 1/33, N 1/44 от 04.08.2013 (том 1 л. 140).

Ответчик факт расчета истца с застройщиком в рамках указанных предварительных договоров не оспаривает.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Принимая во внимание выше установленные обстоятельства, а также положения пункта 2 предварительных договоров, предусматривающего обязанность застройщика заключить с истцом в течение 10 рабочих дней с момента получения в установленном законом порядке разрешения на строительство многоквартирного дома (со спорными жилыми помещениями) договоры участия в долевом строительстве, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств уведомления застройщиком истца о получении разрешения на строительство, предъявленные истцом требования к ответчику о понуждении к заключению таковых сделок коллегия суда признает законными и обоснованными.

Изложенные в судебном заседании представителем Степановой Н.А. (третьим лицом) доводы о необоснованности исковых требований по причине принадлежности спорных жилых помещений (квартир) иным лицам, коллегия суда во внимание не принимает, отклоняя их как несостоятельные ввиду непредоставления третьим лицом в порядке статьи 65 АПК РФ надлежащих и достоверных доказательств в обоснование и подтверждение высказанных возражений, а также исходя из предмета и основания исковых требований, рассмотренных судом в настоящем споре.

Самостоятельных требований относительно предмета спора (жилых помещений - квартир) со стороны третьего лица Степановой Н.А. в настоящем процессе не заявлено.

Таким образом, удовлетворив требования истца в полном объеме, суд первой инстанции принял правомерное решение.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 02 сентября 2014 года по делу N А46-4669/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.С. Грязникова Ю.М. Солодкевич