Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 г. N 01АП-5977/14

г. Владимир

17 ноября 2014 г.

Дело N А79-1007/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой О.А.,

судей Богуновой Е.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгих Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" и администрации города Канаш Чувашской Республики-Чувашии на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 14.07.2014 по делу N А79-1007/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Николаевны, г. Канаш (ОГРНИП 304213417600106), к администрации города Канаш Чувашской Республики, г. Канаш (ОГРН 1022102231931), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", г. Чебоксары, об урегулировании разногласий при заключении договора,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

индивидуальный предприниматель Андреева Людмила Николаевна (далее - ИП Андреева Л.Н.) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Канаш Чувашской Республики (далее - администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж) общей площадью 592,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д.17, пом.1, на условиях, определенных Андреевой Л.Н. в протоколе разногласий.

Исковые требования основаны на статьях 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 4, 5, 6 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьях 3, 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

К участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" (далее - ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы").

Решением от 14.07.2014 иск удовлетворен. Суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Цена объекта по настоящему договору составляет 7 603 144 руб. 84 коп. без учета НДС и равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 14.05.2014 N э3540/14.

Пункт 3.1. Оплата стоимости объекта в размере 7 603 144 руб. 84 коп. производится покупателем в рассрочку в течение 20 кварталов со дня заключения настоящего договора по 380 307 руб. 19 коп. 19 кварталов, 377 311 руб. 84 коп. в 20 квартале путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10-го числа третьего месяца наступившего календарного квартала.

Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Пункт 3.2. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 04.10.2013 (на дату опубликования объявления о продаже объекта). Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на 04.10.2013 составляет 8,25% годовых.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет продавца в сроки, предусмотренные для уплаты ежеквартальных платежей. Покупатель обязан ежеквартально производить уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки.

Пункт 5.2. Договор аренды от 28.04.2010 N 111 считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

Пункт 9.2.12. Не отчуждать объект третьим лицам без письменного согласия продавца.

Пункт 12.5. Любое уведомление, направляемое сторонами друг другу по настоящему договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в ЕГРИП и ЕГРЮЛ сторон".

Пункты 8.2.3, 9.1, 11.4 исключены из текста договора.

С администрации в пользу ИП Андреевой Л.Н. взысканы 4000 руб. государственной пошлины, 18 000 руб. расходов по экспертизе.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Указанная жалоба принята к производству Первым арбитражным апелляционным судом и назначена к рассмотрению.

30.09.2014 в апелляционный суд от ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

На основании статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Применительно к правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от апелляционной жалобы принимается арбитражным судом только, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев представленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому он подлежит принятию арбитражным судом, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.

Администрация города Канаш Чувашской Республики также, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила отменить решение, отказав в удовлетворении иска.

Администрация не согласна с редакцией пункта 3.1 договора, поскольку при отсутствии в Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ положений о порядке внесения платежей субъектом малого или среднего предпринимательства, избравшим порядок оплаты приобретаемого арендуемого имущества в рассрочку, подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым установление порядка оплаты муниципального имущества в части внесения платежей относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Одновременно заявитель не согласен с редакцией пункта 9.2.12 договора (не отчуждать третьим лицам без письменного согласия продавца), поскольку он в редакции администрации города Канаш воспроизводит норму закона, согласно которой распоряжение имуществом возможно лишь с согласия залогодержателя.

Что касается редакции пункта 3.2 договора, то, по мнению заявителя, установление порядка оплаты муниципального имущества в части внесения платежей также относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Администрация настаивает на редакции администрации города Канаш пункта 11.4, поскольку это согласовывается с пунктом 3.1.

Полагает, что поскольку соглашение о расторжении договора не достигнуто, считает возможным исключение из договора подпункта 2 пункта 11.4 договора.

ИП Андреева Людмила Николаевна в отзыве возразила против доводов жалобы администрации, просила оставить решение без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя также возразил по доводам апелляционной жалобы.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации судебное заседание откладывалось на 11.11.2014.

После отложения стороны в судебное заседание не явились.

Дело рассматривается на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы администрации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.12.2007 между администрацией г. Канаш (арендодателем) и ИП Андреевой Л.Н. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Канаш N 111, в соответствии с которым предпринимателю передано в аренду нежилое помещение общей площадью 592,3 кв.м, на первом этаже дома, расположенного по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д.17.

28.04.2010 на аренду помещений между сторонами заключен договор N 111 сроком до 01.07.2015. Договор зарегистрирован в установленном Законом порядке. Помещение передано по акту приема-передачи от 28.04.2010.

04.10.2013 Андреева Л.Н. обратилась с заявлением в администрацию г. Канаш о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

29.11.2013 администрация письмом N 5842 известила истца о согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ИП Андреевой Л.Н. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и направила копию распоряжения администрации города Канаш от 26.11.2013 N 645, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 10 900 000 руб. (НДС не облагается) на основании отчета N 0-2433/2013, составленного ООО "Региональный центр оценки и экспертизы".

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, который направил ответчику письмом от 27.12.2003. При этом рыночную стоимость объекта указал в размере 7 600 000 руб. согласно отчету от 19.12.2013 N 2248-НР, выполненному по его заказу ИП Коковихиной Н.А.

Поскольку администрация не подписала протокол разногласий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную экспертизу с целью устранения противоречий между отчетами, представленными истцом и ответчиком, об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, по результатам проведения которой эксперт ЗАО "Многопрофильный деловой центр" пришел к выводу о том, что отчет ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 07.11.2013 N О-2433/2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Данные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения N 1 (1 этаж) общей площадью 592,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д. 17, по состоянию на 04 октября 2013 года, составляет 7 603 144 руб. 84 коп.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, в целях урегулирования разногласий по договору купли-продажи суд принял определенную экспертом ЗАО "Многопрофильный деловой центр" итоговую величину рыночной стоимости, которая составила 7 603 144 руб. 84 коп. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и считает, что суд правомерно принял пункт 2.1 в уточненной редакции истца: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7 603 144 руб. 84 коп. без учета НДС и равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 14.05.2014 N э3540/14.

Пункт 3.1. договора, касающийся периодичности оплаты выкупаемого имущества, суд также принял в редакции истца.

По пункту 3.2 договора между сторонами спор отсутствовал. Суд откорректировал содержание пункта в связи с изменением редакции предыдущего пункта в части периодичности вносимых платежей.

Требование истца о принятии в его редакции пункта 5.2 договора, касающегося прекращения арендных отношений, соответствует пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 (ред. от 25.12.2013) N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которым предусмотрено, что "если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли - продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора".

Пункт 9.2.12 договора суд принял в редакции покупателя, поскольку предусмотренное продавцом ограничение по предоставлению имущества в аренду с его согласия, не соответствует требованиям гражданского законодательства.

Пункт 12.5 суд также принял в редакции покупателя как соответствующий требованиям статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Требование истца об исключении из текста договора пунктов 8.2.3, 9.1, 11.4 суд удовлетворил в связи с тем, что пунктом 8.2.3 продавец предусмотрел последствия ухудшения заложенного имущества. По мнению суда, оснований для дублирования в тексте договора нормативного акта (статья 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") не имелось, так как правила, установленные данным нормативным актом, действуют независимо от включения обязательных требований в условия договора. В условиях договора купли-продажи отсутствует указание на назначение нежилого помещения, следовательно, некорректна формулировка о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением (пункт 9.1 договора).

Основания расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право продавца на одностороннее расторжение договора при наличии неисполненного обязательства покупателя в размере более пяти процентов от размера оценки предмета договора ущемляет интересы предпринимателя и противоречит требованиям статьи 451 ГК РФ, поскольку один ежеквартальный платеж составляет пять процентов стоимости объекта.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Довод жалобы относительно несогласия с редакцией пункта 3.1 договора отклоняется судом, поскольку судом верно указано, что в соответствии с законом N 159-ФЗ оплата приобретаемого недвижимого имущества может производиться как единовременно, так и в рассрочку, как ежемесячно, так и ежеквартально равными долями. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 5 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N144-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, по сведениям истца, 17 февраля 2012 года депутатами городского собрания г.Канаш был утвержден "Порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества", согласно которому право выбора порядка оплаты, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.

Что касается пункта 12.5 договора (все письма и претензии направляются по юридическому адресу, указанному в ЕГРИП и ЕГРЮЛ сторон), то данный пункт принят судом в соответствии с постановлением Пленума ВАС N 61 от 30.07.2013 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" и с учетом отсутствия спора по данному вопросу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе администрации судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при прекращении производства по апелляционной жалобе уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю (ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы") из федерального бюджета. При этом обществу направляется оригинал платежного поручения.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 14.07.2014 по делу N А79-1007/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Канаш Чувашской Республики-Чувашии - без удовлетворения.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от апелляционной жалобы, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 14.07.2014 по делу N А79-1007/2014.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей по платежному поручению N 75 от 14.08.2014.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

О.А. Логинова

Судьи

Е.А. Богунова Е.Л. Малышкина