Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 г. N 03АП-4847/14

г. Красноярск

17 ноября 2014 г.

Дело N А33-1250/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елистратовой О.М.,

при участии:

от истца: Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 23.01.2014,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "14" июля 2014 года по делу N А33-1250/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (ИНН 2461126168, ОГРН 1072461003669) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 июля 2014 года иск общества с ограниченной ответственностью "Надежда" удовлетворен - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обязан заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в редакции истца:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 5 784 000 (пять миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей";

"пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 784 000 (пять миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 96400 (девяносто шесть тысяч четыреста) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Ответчик полагает, что рыночная стоимость объекта экспертом Вавуло Ольгой Игоревной занижена по сравнению с тем, как она определена ООО ТПК "Старатель".

Учитывая, что ответчик и третье лицо уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта kad.arbitr.ru), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика и третьего лица в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступил отзыв, в котором он просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что отчета ООО ТПК "Старатель" составлен на дату оценки 05.11.2013, а следовало на 25.11.2012 - дату получения заявления о реализации преимущественного права, что и сделано Вавуло О.И.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО "Надежда" является арендатором муниципального нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, д. 39 по договору аренды от 24.08.2011 N12007.

ООО "Надежда" 25.11.2012 обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, д. 39.

Уведомлением от 23.11.2012 N 60340 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказал ООО "Надежда" в реализации преимущественного права выкупа.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.06.2013 по делу N А33-20609/2012 отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в реализации преимущественного права ООО "Надежда" на приобретение нежилого помещения N 50 площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, выраженный в уведомлении от 23.11.2012 N 60340 признан незаконным.

Суд обязал Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Надежда", а именно произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.207.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Администрацией города Красноярска принято распоряжение 02.12.2013 N 4471-недв, в соответствии с которым ООО "Надежда" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 50 по ул. Мичурина, д. 39 по цене 7692000 руб.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с сопроводительным письмом от 29.12.2012 N 48322 направил ООО "Надежда" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое помещение N 50 по ул. Мичурина, д. 39.

В представленном проекте договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения администрации города от 02.12.2013 N 4471-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Мичурина, д. 39, пом. 50" пункты 2.1, 2.3 изложены в следующей редакции:

"2.1.Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 11.11.2013 N 06-062 составляет 7692000 (Семь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей.

"2.3.Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7692000 (Семь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 128200 (Сто двадцать восемь тысяч двести) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города."

Согласно отчету "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" от 25.12.2013 N 40/12/2013, составленному оценщиком Деевым Андреем Николаевичем, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения N 50 на 25.12.2013 составляет 6260000 руб., в том числе НДС (18%) - 954915 руб. 25 коп.

ООО "Надежда" 26.12.2013 направило в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий, в котором пункты 2.1 и 2.3 договора изложены в следующей редакции:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 25.12.2013 N 40/12/2013 составляет 6260000 (шесть миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей с НДС.";

"пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5305000 (пять миллионов триста пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 88416 (восемьдесят восемь тысяч четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

В протоколе согласования разногласий, направленном департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО "Надежда" с сопроводительным письмом от 22.01.2014 N 1627, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО "Надежда" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 28.04.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" Вавуло Ольге Игоревне. Перед экспертом поставлен вопрос:

"Определите рыночную стоимость нежилого помещения площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, пом. N 50, на дату оценки -25.11.2012?"

В соответствии с экспертным заключением, подготовленным экспертом Вавуло Ольгой Игоревной рыночная стоимость нежилого помещения N 50 общей площадью 219,3 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, на дату оценки 25.11.2012 составляет 5784000 руб.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции на основании статей 420, 422, 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 4 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 159-ФЗ) пришел к выводу, что истец обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилого помещения N 50, общей площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъясняется, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая ООО "Надежда" рыночная стоимость нежилого помещения, подлежащего приватизации, в сумме 7 692 000 руб. указана в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, ООО "Надежда" имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пунктов 2.1 и 2.3. договора купли-продажи помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как установлено арбитражным судом, ООО "Надежда" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, д. 39, 25.11.2012. Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого субъектом среднего предпринимательства нежилого помещения должна проводиться на дату 25.11.2012. Отчет оценщика ООО ТПК "Старатель" Джашакуевой Е.П. составлен на дату оценки 05.11.2013. Отчет оценщика ООО "Центр кадастра и права" Деева А.Н. составлен на дату оценки 25.12.2013.

Определением арбитражного суда от 28.04.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" Вавуло Ольге Игоревне. Перед экспертом поставлен вопрос:

"Определите рыночную стоимость нежилого помещения площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, пом. N 50, на дату оценки -25.11.2012?"

В соответствии с экспертным заключением, подготовленным экспертом Вавуло Ольгой Игоревной, рыночная стоимость нежилого помещения N 50 общей площадью 219,3 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Мичурина, 39, на дату обращения 25.11.2012 составляет 5 784 000 руб.

Лица, участвующие в деле, указанное заключение при рассмотрении дела судом первой инстанции не оспорили.

Таким образом, арбитражный суд правомерно обязал департамент заключить договор купли-продажи по цене 5 784 000 рублей.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 июля 2014 года по делу N А33-1250/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 июля 2014 года по делу N А33-1250/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай