Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2014 г. N 17АП-13257/14

г. Пермь

19 ноября 2014 г.

Дело N А50-8386/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Муравьевой Е.Ю., Риб Л.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурашовой Т.В.,

при участии:

от заявителя - ООО "Локон" (ОГРН 1025902282482, ИНН 5942500293): Березин Н.Г., удостоверение, доверенность от 22.04.2014, Шестаков А.С., паспорт, приказ от 23.04.2010,

от заинтересованного лица - Нытвенского районного комитета по управлению имуществом администрации Нытвенского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025902282900, ИНН 5942200532): Аликина Т.Л., паспорт, доверенность от 08.08.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заявителя - ООО "Локон"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 29 августа 2014 года

по делу N А50-8386/2014,

принятое судьей Аликиной Е.Н.,

по заявлению ООО "Локон"

к Нытвенскому районному комитету по управлению имуществом администрации Нытвенского муниципального района Пермского края

о признании незаконным отказа,

установил:

ООО "Локон" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным отказа Нытвенского районного комитета по управлению имуществом администрации Нытвенского муниципального района Пермского края (далее - заинтересованное лицо), выраженного в письме N 54 от 23.01.2014 на заявление о выкупе арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29 августа 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает на необоснованный отказ суда в назначении и проведении по делу строительно-технической экспертизы. Ссылается на то, что решение арбитражного суда по делу N А50-11561/13 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Выражает несогласие с выводом суда о том, что договор аренды следует считать прекращенным с 11.06.2013.

Представители заявителя в суде первой инстанции поддержали требования и доводы апелляционной жалобы.

Заинтересованное лицо по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта, отсутствие оснований для его отмены.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал позицию письменного отзыва.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, заявитель являлся арендатором нежилого помещения, площадью 42, 7 кв. м, расположенного в цокольном этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: Пермский край, г. Нытва, проспект Ленина, 1, на основании договора N 51 аренды недвижимого имущества от 21.06.2011 г., заключенного с муниципальным учреждением "Нытвенский районный комитет по управлению имуществом" ( л. д. 18-20).

Срок аренды был установлен с 01.06.2011 года по 30.06.2011 года.

Впоследствии срок аренды продлялся каждый месяц на основании дополнительных соглашений к договору аренды: по соглашению от 11.07.2011 года с 01.07.2011 года по 31.07.2011 года; по соглашению от 29 июля 2011 года с 01.08.2011 года по 31.08.2011 года; по соглашению от 23 августа 2011 года с 01.09.2011 года по 30.09.2011 года; по соглашению от 28 сентября 2011 года с 01.10.2011 года по 31.10.2011 года; по соглашению от 30 ноября 2011 года с 01.11.2011 года по 30.11.2011 года; по соглашению от 28 ноября 2011 года с 01.12.2011 года по 31.12.2011 года; по соглашению от 23 января 2012 года с 01.02.2012 года по 29.02.2012 года; по соглашению от 28 февраля 2012 года с 01.03.2012 года по 31.03.2012 года; по соглашению от 29 марта 2012 года с 01.04.2012 года по 30.04.2012 года; по соглашению от 23 апреля 2012 года с 01.05.2012 года по 31.05.2012 года; по соглашению от 21 мая 2012 года с 01.06.2012 года по 30.06.2012 года; по соглашению от 18 июня 2012 года с 01.07.2012 года по 31.07.2012 года; по соглашению от 28 июля 2012 года с 01.08.2012 года по 31.08.2012 года; по соглашению от 30 августа 2012 года с 01.09.2012 года по 30.09.2012 года; по соглашению от 26 сентября 2012 года с 01.10.2012 года по 31.10.2012 года; по соглашению от 29 октября 2012 года с 01.11.2012 года по 30.11.2012 года; по соглашению от 28 ноября 2012 года с 01.12.2012 года по 31.12.2012 года; по соглашению от 28.12.2012 года с 01.01.2013 года по 31.01.2013 года ( л. д. 22-39).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.02.2014 года по делу N А50-11561/2013 договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Нытвенский муниципальный район" от 21.06.2011 года N 51 признан прекращенным.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 года решение Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-11561/2013 оставлено без изменения.

Полагая о наличии преимущественного права на приобретение указанного муниципального имущества, заявитель обратился в Нытвенский районный комитет по управлению имуществом с заявкой от 26.12.2013 года (л. д. 41).

Письмом от 23.01.2014 года N 54 ООО "Локон" было отказано в реализации преимущественного права на приобретение данного муниципального имущества.

Как указано в данном письме Нытвенского районного комитета по управлению имуществом, на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права действие договора аренды от 21.06.2011 года N 51 прекращено с 11.06.2013 года в связи с наличием возражений Комитета против продления договора аренды, заключенного на неопределенный срок (письмо Комитета от 12.03.2013 года) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Новый договор аренды с обществом не заключался. В связи с указанными обстоятельствами ООО "Локон" не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2013 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (опубликован 25.07.2008 года в Российской газете и вступил в силу с 05.08.2008 года) (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), а потому его заявка (заявление) подлежит возврату.

Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права, общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из отсутствия у заявителя преимущественного права на приобретение спорного имущества в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

В силу положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

На основании ч.2 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального Закона N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из положения Федерального закона N 159-ФЗ следует, что претендовать на приобретение имущества на предусмотренных в нем условиях может субъект предпринимательства, у которого имущество находится в аренде.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В силу ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из решения арбитражного суда от 24.02.2014 года по делу N А50-11561/2013, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 года, постановлением ФАС Уральского округа от 02.10.2014, после истечения срока действия договора (по соглашению от 28.12.2012 года с 01.01.2013 года по 31.01.2013 года) общество "Локон" продолжало занимать арендуемые помещения.

Уведомлениями N 412, 413 от 12 марта 2013 г. истец извещал ответчика об отказе в продлении договора аренды и о необходимости в срок до 21 марта 2013 года возвратить спорные помещения истцу по акту приема-передачи.

Письмом от 21.03.13 ответчик ответил отказом освободить арендуемые помещения.

Уведомлением N 903 от 28 мая 2013 года истец повторно извещал ответчика о необходимости возвратить спорные помещения, ответчик повторно отвечал отказом (письмо от 10.06.2013 г.).

На основании изложенного договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Нытвенский муниципальный район" от 21.06.2011 N 51, является прекращенным.

Указанные обстоятельства считаются доказанными и не подлежат исследованию в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ, на что правомерно указал суд первой инстанции. В связи с чем ссылки апеллятора на то, что решение арбитражного суда по делу N А50-11561/13 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, не подлежат принятию судом апелляционной инстанции.

Следовательно, на момент подачи заявления о приобретении муниципального имущества ООО "Локон" не являлось его арендатором, поскольку договор аренды прекратил свое действие, как правильно указал суд первой инстанции, не позднее 21 июня 2013 года (с учетом трехмесячного срока предупреждения, в соответствии с оспариваемым отказом с учетом данного срока 11.06.2013).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявление правомерно возвращено заявителю на основании п. 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что, прекращая арендные отношения, Нытвенский районный комитет по управлению имуществом преследовал цель воспрепятствовать заявителю в реализации преимущественного права, в материалах дела не имеется.

Те обстоятельства, на которые ссылается апеллятор, не являются безусловным доказательством направленности действий Комитета на воспрепятствование в реализации предполагаемого заявителем преимущественного права. Изначально договор аренды являлся краткосрочным, продлевался на незначительный срок. Арендодатель реализовал право на прекращение договора аренды. Доказательств, объективно свидетельствующих о прекращении договора аренды нежилых помещений с тем намерением, чтобы у арендатора не возникло преимущественное право на его приобретение, в материалы дела заявителем не представлено, выводы суда в указанной части апеллятором не опровергнуты.

Следовательно, в момент прекращения с ним в одностороннем порядке договора аренды правом на преимущественное приобретение в собственность объекта муниципального имущества заявитель не обладал.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010) преимущественное право могло быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находилось во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, то есть до 05.08.2008 года.

Изменения, внесенные в указанную норму Федерального закона, предусматривающие, что необходимый двухлетний срок аренды исчисляется по состоянию на 01 июля 2013 года, действуют с 01 июля 2013 года в связи с введением в действие Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ.

Таким образом, в момент расторжения договора ООО "Локон", арендующее имущество по договору от 21.06.2011 года N 51, не могло претендовать на выкуп имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Кроме того, вопрос о наличии у ООО "Локон" преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 114,2 кв.м (основная и вспомогательная площадь) в доме N 1 по проспекту Ленина, 1 в г. Нытва являлся предметом судебного разбирательства по делу N А50-21377/2010.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.02.2011 года по вышеуказанному делу было установлено, что ООО "Локон" в заявлении от 28.06.2010 г. указана общая площадь арендуемого имущества в размере 114,2 кв.м, тогда как материалами дела подтверждена аренда муниципального имущества общей площадью 58,6 кв.м, начиная с 09.01.2003 г. по 31.12.2010 г.. Судом сделан вывод о том, что ООО "Локон" обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества общей площадью 58,6 кв.м, а не 114,2 кв.м.

То обстоятельство, что впоследствии нежилое помещение будет приватизировано путем продажи с торгов, не свидетельствует о нарушении Комитетом прав заявителя, поскольку преимущественное право в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ у него не возникло.

Учитывая, что нежилое помещение, на которое претендует заявитель, являлось предметом договора аренды, то есть является обособленным, нахождение данного помещения в собственности другого лица по результатам торгов, а не заявителя, не противоречит требованиям закона.

Обособленность нежилых помещений, являвшихся самостоятельным предметом договора аренды, свидетельствует об отсутствии оснований для проведения строительно-технической экспертизы, иные вопросы, как правильно указал суд первой инстанции, не относятся к предмету спора, поскольку по настоящему делу разрешается вопрос о наличии либо отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение муниципального имущества, а не возможность реализации данного права применительно к объекту недвижимости, при том, что заявителем реализовано преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 58,6 кв.м, являющегося, по мнению апеллятора, частью неделимого со спорным помещением недвижимым имуществом.

При этом следует отметить позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 06.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", из которого следует, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела разрешение указанного вопроса не является основополагающим для разрешения вопроса о наличии либо отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение данного муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, может послужить поводом для предъявления самостоятельного иска, с иным предметом и по иным основаниям.

Таким образом, в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 82 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы. Соответственно довод апеллятора на необоснованный отказ арбитражного суда в назначении и проведении по делу строительно-технической экспертизы подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции не принимает ссылку Комитета на свидетельство о государственной регистрации права 59-БД 193729 от 12.05.2014 года на нежилое помещение общей площадью 47,3 кв.м ввиду расхождения со спорным нежилым помещением по этажности и отсутствия иных доказательств, устраняющих либо уточняющих данные сведения. Однако данное обстоятельство не повлияло на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Вышеизложенные обстоятельства в их совокупности позволяют признать отказ Нытвенского районного комитета по управлению имуществом, изложенный в письме от 23.01.2014, правомерным и обоснованным, выводы суда первой инстанции о соответствии оспариваемого отказа требованиям законодательства и не нарушающим прав и законных интересов заявителя правильными, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств по делу.

Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются в полном объеме, поскольку основаны на неверном толковании норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, а по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, решение суда первой инстанции отмене, апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина в размере 1000 руб., поскольку в соответствии со ст.333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче апелляционной жалобы составляет 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 августа 2014 года по делу N А50-8386/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Локон" - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Локон" из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобе по чеку-ордеру N 52 от 16.09.2014 госпошлину в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Е.Ю.Муравьева Л.Х.Риб