Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2014 г. N 07АП-9900/14

г. Томск

19 ноября 2014 г.

Дело N А03-5906/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.В. Унжаковой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.08.2014 года по делу N А03-5906/2014 (07АП-9900/14) (судья В.А. Зверева)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Диета" (ОГРН 1032201860074, ИНН 2221053558), г. Барнаул, к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060), г. Барнаул, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диета" (далее - ООО "Диета") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет), в котором просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи 5701/10000 доли в праве собственности на нежилое помещение в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Г.Исакова, 168 по цене 10 200 000 руб. без учета НДС.

Определением суда от 28.05.2014 по делу назначена комиссионная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения муниципальной собственности общей площадью 823, 2 кв.м. (что соответствует 5701/10000 доли в праве муниципальной собственности на данное помещение) в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул.Г.Исакова, 168 по состоянию на 16.12.2013, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Оценка", г. Барнаул Федоровой Светлане Сергеевне и эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтайэксперт" Денисенко Сергею Ивановичу.

После поступления в суд экспертного заключения, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил по договору купли-продажи N 1 между городским округом - город Барнаул Алтайского края, действующего через уполномоченный орган - комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула и обществом с ограниченной ответственностью "Диета" абзац первый пункта 2.1. принять в следующей редакции: "2.1 Цена приобретения равна рыночной стоимости объекта и составляет 9 775 569 (девять миллионов семьсот семьдесят пять тысяч пятьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек. В соответствии с п.п. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ операции по реализации муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159- ФЗ, не признаются объектом налогообложения". Уточнение было принято судом.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 19.08.2014 уточненный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Алтайского края от 19.08.2014, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда по делу отменить и принять новый судебный акт.

По мнению апеллянта, заключение не соответствует требованиям Федерального закона от 29.08.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки (ФСО), выполнено методически не правильно, выводы эксперта противоречат материалам дела и вызывают сомнения относительно правильности расчета оцениваемого объекта, а именно экспертом не верно взяты объекты- аналоги, применена поправка на торг, что не предусмотрено. Таким образом, рыночная стоимость объекта является необоснованно заниженной.

Не согласившись с апелляционной жалобой, истец в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв, в котором с доводами ответчика не согласился.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

На основании ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 19.08.2014, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Как следует из материалов дела, 27.09.2010 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Диета" (арендатор) и комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Г.Исакова, 168, общей площадью 823, 2 кв.м., общая арендуемая площадь распределяется на 1 этаже- 476, 6 кв.м., подвальные помещения- 346, 6 кв.м.

Срок аренды согласно п.1.3. Договора устанавливается с 27 сентября 2010 г. по 26 сентября 2015 г. Договор зарегистрирован 19.11.2010 г., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации 22-22-01/181/2010-615

По акту приема-передачи здания (части здания) спорное помещение передано истцу.

16.12.2013 г. ООО "Диета" обратилось в комитет по управлению муниципальной собственностью с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Постановлением Администрации г.Барнаула от 26.02.2014 г. N 338 были утверждены условия приватизации нежилого помещения 5701/10000 доли в праве муниципальной собственности в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул.Г.Исакова, 168 путем реализации индивидуальным ООО "Диета" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 13 844 000 руб.

Письмом от 03.03.2014 г. N 542/06 ответчик уведомил истца о намерении обеспечить заключение договора купли-продажи на условиях, установленных в приложенном проекте договора купли-продажи.

Комитетом рыночная стоимость нежилого помещения 5701/10000 доли в праве муниципальной собственности в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул.Г.Исакова, 168 определена на основании отчета эксперта НОК "Оценка и экспертиза" Ефремова И.П. N 27-02/14-6 и составила 13 844 000 руб.

Не согласившись с рыночной стоимостью имущества, указанной в п.2.1, проекта договора истец направил в комитет протокол разногласий, в котором предлагал установить стоимость имущества согласно письма ООО "Агентство оценки" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 10 200 000 руб.

В связи с тем, что сторонами договора не было достигнуто соглашение в части стоимости нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Между сторонами возникли разногласия по определению рыночной стоимости объекта, которые в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ были переданы на рассмотрение суду.

В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции была назначена судебная комиссионная экспертиза, перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости 5701/10000 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н2) в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, общей площадью 1 444 кв.м., расположенного по адресу: г.Барнаул, ул. Г.Исакова, 168.

Согласно заключения экспертов N 354 С/14 от 15.07.2014 рыночная стоимость 5701/10000 доли в праве муниципальной собственности на нежилое помещение (Н2) в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, общей площадью 1 444 кв.м. расположенного по адресу: г.Барнаул, ул.Г.Исакова, 168 по состоянию на 16.12.2013 г. составляет 9 775 569 руб.

Руководствуясь статьями 445, 446 ГК РФ, с учетом уточнения исковых требований, суд, рассмотрев разногласия сторон по выкупной цене, возникших при заключении договора, решил: Принять абзац первый пункта 2.1. договора купли-продажи N 1 5701/10000 доли в праве собственности на нежилое помещение в подвале и на первом этаже жилого дома литер А, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 168 в следующей редакции: "Цена приобретения равна рыночной стоимости объекта и составляет 9 775 569 руб. 00 коп. В соответствии с п.п. 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.0-7.2008 N 159-ФЗ не признаются объектом налогообложения.".

Доводы жалобы, касающиеся заключения эксперта, как основание для отмены решения суда, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В материалы дела сторонами были представлены доказательства различной стоимости спорного объекта - Комитетом по управлению муниципальной собственностью - отчет эксперта НОК "Оценка и экспертиза" Ефремова И.П. N 27-02/14-6 согласно которому рыночная стоимость составила 13 844 000 руб., истцом доказательства того, что согласно результатам оценки стоимости объекта ООО "Агентство оценки" - рыночная стоимость объекта составляет - 10 200 000 руб.

Согласно ч.1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судом первой инстанции была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертных учреждений, которые были предложены как истцом, так и ответчиком (л.д. 106-108 т.1).

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В качестве объектов-аналогов для оценки экспертами, также были взяты нежилые помещения на 1-м этаже и в подвале, что соответствует спорному оцениваемому объекту.

При расчете потенциального валового дохода экспертами были проанализированы арендные ставки по аналогичным помещениям, и в результате применена ставка в размере 260 руб за кв.м. в месяц для помещений на первом этаже и в подвале - 80 руб.

Объекты аналоги указаны в Таблице 14 экспертного заключения.

В связи с чем, довод жалобы в данной части не обоснован.

Довод, касающийся применения экспертами поправки на "торг", отклоняется, так как в экспертном заключении N 354С/14 экспертами обосновано применение данной поправки. Кроме того, в отчете N 27-02/14-6 об оценке объекта, представленном Комитетом, оценщиком в разделе Комментарии к отчетам также указывается на поправку на уторговывание.

Таким образом, доводы жалобы, касающиеся несоответствия экспертного заключения требованиям законодательства и ФСО, апелляционный суд считает необоснованными.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что стороны должны добросовестно пользоваться своими процессуальными правами и несут риск совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Так, доводы, приведенные в жалобе, ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись, экспертное заключение не оспаривалось, доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, представлено не было, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлялось ни в суде первой, ни апелляционной инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции, рассмотрев возникшие между сторонами разногласия в порядке урегулирования преддоговорного спора, оценив экспертное заключение как соответствующее законодательству и ФСО, обоснованно установил в договоре купли-продажи цену спорного помещения исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам проведения по делу судебной экспертизы в размере 9 9 775 569 рублей.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не могут влиять на правильность принятого судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.08.2014 года по делу N А03-5906/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

О. Б. Нагишева И. И. Терехина