Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2014 г. N 12АП-9952/14

г. Саратов

19 ноября 2014 г.

Дело N А57-22440/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Дубровиной О. А., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" и Комитета по управлению имуществом г. Саратова Парамоновой Т. Н., доверенность от 17.09.2014, N 15-14/24374; представителей индивидуального предпринимателя Рубцовой Татьяны Анатольевны Бочкарёва С. В. и Логинова М. А., доверенность от 11.09.2013, N 64 АА 1025394.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 августа 2014 года по делу N А57-22440/2013 (судья Алькова В.А.) по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Татьяне Анатольевне (ОГРНИП 305645517500019, ИНН 645500049100), третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Саратова (410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), открытое акционерное общество "Волжская территориальная генерирующая компания" (443100, г. Самара, ул. Маяковского, д. 15, ОГРН 1056315070350, ИНН 6135376946) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка и пени,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "город Саратов" с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Татьяне Анатольевне о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 582 от 19.05.2003 года в сумме 160370,14 рублей и пени в сумме 29974,49 рублей.

Определениями арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом г. Саратова и открытое акционерное общество "Волжская территориальная генерирующая компания", г. Самара.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, что послужило основанием для обращения в суд с соответствующей жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе от 05.06.2001 N 113-з Рубцова приобрела право аренды сроком на 5 лет земельного участка, являющегося объектом муниципальной собственности г. Саратова, с кадастровым номером 64:48:020322:21, площадью 0,0247 га, расположенного по ул. Кавказской.

Земельный участок предоставлен для использования под предприятие торговли и общественного питания, объект торгово-бытового обслуживания населения.

19.05.2003 Администрация г. Саратова и Рубцова Т.А. заключили договор аренды земельного участка N 582, объектом которого является вышеуказанный земельный участок.

Срок договора установлен в 5 лет. Указанный договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Саратовской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашением N 2 от 05.06.2006 года стороны возобновили действие договора на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.2. договора арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 октября и 15 ноября текущего года.

Истец указывает, что в нарушении норм действующего земельного законодательства о платности использования земли и условий заключенного договора аренды земельного участка N 582 от 19.05.2003, ответчик не выполнил обязательства по оплате арендной платы и за ним образовалась задолженность, согласно расчету истца за период с 15.02.2009 по 30.09.2013 в сумме 160370,14 рублей. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной п. 2.5. договора, за период с 15.02.2009 по 24.09.2013 в сумме 29974,49 рублей.

Поскольку требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском.

Оценивая заявленные требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения последних, правомерно исходя при этом из следующего.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п. 1, 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора, если он имеет фактическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с определенным в договоре назначением, что вытекает из смысла п. 1. ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против требований истца, ответчик указывал на то, что предоставленный в аренду земельный участок не мог использоваться в соответствии с целевым назначением - под мини-магазин, поскольку на земельном участке расположен объект повышенной опасности - теплотрасса высокого давления, принадлежащая ОАО "Волжская ТГК". Согласно СНИП-41-02-2003 Тепловые сети "Приложение "Б" таблицы Б1,Б2 к теплотрассам прилегает охранная (запретная) зона, равная 25 м. Ответчик указывает, что имущество, принадлежащее "Волжская ТГК" с учетом охранной зоны покрывает полностью весь участок, предоставленный в ей аренду, что исключает возможность его использования для строительства мини-магазина.

В целях установления полной и относительно скорой реализации принципа объективной истины судом первой инстанции была назначена судебная комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, по результатам которой установлено: на земельном участке с кадастровым номером 64:48020322:21, площадью 270 кв.м. расположена 2-х трубная магистральная теплотрасса наземной прокладки диаметром 500 мм каждая. Охранная зона указанного объекта повышенной опасности покрывает весь земельный участок. Строительство мини-магазина на указанном участке не возможно.

Кроме того, как верно отмечено судом, решением Заводского районного суда города Саратова по делу N 2-926 от 02.10.2007 рассмотрен иск гр. Ильютенко К.Г. к Рубцовой Т.А. о признании договора замены стороны в обязательстве от 26.02.2007 недействительным, в связи с тем, что Рубцова Т.А. уступила права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020322:21, площадью 0,0247 га, расположенного по ул. Кавказской по договору аренды земельного участка N 582 от 19.05.2003 года Ильютенко К.Г.

Сделка признана судом недействительной в связи с невозможностью использования спорного земельного участка. К материалам дела приложена справка ООО "Городской центр геодезии и землеустройства плюс" в которой указано, что по земельному участку с кадастровым номером 64:48:020322:21, площадью 0,0247 га, расположенного по ул. Кавказской предоставленному Рубцовой Татьяне Анатольевне по договору аренды земельного участка N 582 от 19.05.2003 года и на основании распоряжения Мэра г.Саратова N 113-з от 05.06..2001 года проходит надземный трубопровод теплоснабжения - две трубы на металлических опорах. Указанные причины не позволяют использовать земельный участок по назначению.

Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ урегулированы общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

В частности, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об освобождении арендодателя от ответственности за недостатки переданного в аренду земельного участка, истцом не представлено.

В данной связи, вывод суда первой инстанции о том, что нахождение на земельном участке с кадастровым номером 64:48020322:21 объекта повышенной опасности делает невозможным использование указанного участка для целей, предусмотренных в договоре аренды N 582 от 19.05.2003 года, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, следует признать правомерным.

Таким образом, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1. ст. 611 ГК РФ, в связи с этим арендодатель не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким имуществом, что соответствует пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 86 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Кроме этого, в силу п. 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Доводы истца о незаконности назначения и последующем проведении экспертизы судебной коллегией отклоняются. Как усматривается из материалов дела, апеллянт был извещен о возобновлении производства по делу в связи с поступлением экспертного исследования и был не лишен возможности реализовать свое право на ознакомление с экспертизой и предоставлении своих возражений, в том числе заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Однако таких заявлений материалы дела не содержат.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 августа 2014 года по делу N А57-22440/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. А. Дубровина В. Б. Шалкин