Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. N 11АП-15168/14

г.Самара

20 ноября 2014 г.

Дело N А65-11442/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Седар" - представителей Хайруллина А.Р. (доверенность от 11 августа 2014 года), Шавалиева Ф.Ш. (доверенность от 02 октября 2014 года),

от муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - представитель не явился, извещено,

от третьего лица: исполнительного комитета муниципального образования города Казани - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 ноября 2014 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Седар"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 сентября 2014 года по делу N А65-11442/2014 (судья Хасанов А.Р.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Седар" (ОГРН 1061684081766, ИНН 1659063340), Республика Татарстан, г.Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Республика Татарстан, г.Казань, третье лицо: исполнительный комитет муниципального образования города Казани, Республика Татарстан, г.Казань,

о признании незаконным бездействия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Седар" (далее - ООО "Седар", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным бездействия муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (далее - комитет) в осуществлении права арендатора на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия в месячный срок решения об условиях приватизации нежилых помещений общей площадью 28,5 кв.м, направлении в адрес ООО "Седар" проекта договора купли-продажи арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республики Татарстан, город Казань, ул. Ю. Фучика, д. 72.

Определением суда от 21 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Определением суда от 05 августа 2014 года принято изменение предмета заявленных требований, согласно которому заявитель просил признать незаконными действия комитета в воспрепятствовании осуществления права арендатора на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем принятия в месячный срок решения об условиях приватизации нежилых помещений общей площадью 28,5 кв.м, направить в адрес ООО "Седар" проект договора купли-продажи арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул.Ю.Фучика, д.72.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 сентября 2014 года в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Седар" просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель обратился с заявлением о приобретении спорного помещения в порядке приватизации до окончания срока действия договора аренды. Судом первой инстанции не дана оценка обращению заявителя 07 февраля 2012 года с предложением о возможности рассмотрения вопроса по выкупу помещения.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей комитета и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и заявителем 05 марта 2009 года был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 7933-93, согласно которому заявителю переданы в аренду нежилые помещения N 83а, 90, 90а, 91а, инвентарный номер 11965, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Фучика, д.72, со сроком на 3 года. Заявитель 07 февраля 2012 года обратился с заявлением в адрес ответчика с предложением о пролонгировании договора аренды, а также возможности рассмотрения вопроса по выкупу помещения.

Заявитель 14 мая 2014 года обратился в комитет с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона N 159-ФЗ.

Комитет письмом от 02 июня 2014 года за исх.11083/КЗИО-ИСХ, которое вручено директору ООО "Седар" 09 июня 2014 года, сообщил, что в адрес заявителя направлено письмо от 29 апреля 2014 года (л.д.56) о прекращении договора аренды с 01 июня 2014 года и необходимости освобождения помещений, и отказал в выкупе арендуемых заявителем помещений.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В силу пункта 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; пункт 3 утратил силу с 01 июля 2013 года, 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом согласно части 3 названной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Соответственно арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 разъяснено, что если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В данном случае, поскольку срок действия договора аренды, заключенного между заявителем и комитетом, установлен до 04 марта 2012 года, однако арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться имуществом после истечения срока его действия, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.2.5 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05 марта 2009 года N 7933-93, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

Таким образом, для расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, было необходимо предупредить другую сторону за один месяц.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 01 июня 2014 года право аренды общества на спорное помещение прекратилось, так как ответчик в рамках своих полномочий отказался от договора аренды, о чем уведомил заявителя за письмом от 29 апреля 2014 года, представлены и доказательства получения письма 03 мая 2014 года (л.д.57).

С заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заявитель обратился 14 мая 2014 года. Вышеприведенными положениями Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрены сроки и последовательность действий уполномоченного органа при получении заявления.

Вместе с тем в данном случае на момент решения вопроса о возможности отчуждения муниципального имущества договор аренды уже прекратил свое действие. В этой связи комитет направил в адрес общества письмо от 02 июня 2014 года, в котором сообщил о том, что договор аренды расторгнут на основании статьи 610 ГК РФ и поэтому преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения не может быть предоставлено.

Указанное выше обстоятельство оценено судом как позволяющее утверждать о том, что у заявителя отсутствует право на приобретение спорного имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Оспариваемое решение принято ответчиком в пределах срока, предусмотренного частью 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Следовательно, на момент решения вопроса о возможности отчуждения муниципального имущества отсутствовала совокупность необходимых для реализации преимущественного права приобретения имущества условий.

Довод заявителя о том, что вопрос о соответствии субъектов малого и среднего предпринимательства требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует рассматривать на момент подачи соответствующего заявления, а не на момент принятия решения уполномоченным органом, суд первой инстанции отклонил как основанный на неверном толковании норм материального права.

В связи с изложенным суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения подано после направления уведомления о прекращении аренды; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что комитет препятствовал заявителю в реализации права на приобретение помещения в собственность.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 разъяснено, что по смыслу статьи 3 закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В обоснование своих доводов заявитель сослался на письмо от 07 февраля 2012 года (л.д. 10), согласно которому просил пролонгировать договор аренды, а также просил рассмотреть вопрос по выкупу помещения.

Письменного ответа комитетом на него не представлено. В обоснование своих доводов комитет лишь указал, что устно был дан ответ о том, что договор пролонгирован. В части рассмотрения вопроса о выкупе комитет относительно ответа на данную просьбу ничего не пояснил.

Вместе с тем ссылка заявителя на письмо от 07 февраля 2012 года (л.д.10) судом первой инстанции не принята во внимание, поскольку текст данного письма не указывает на то, что заявитель обратился с заявлением о выкупе арендуемых помещений в рамках Федерального закона N 159-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, требования заявителя суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявитель обратился с заявлением о приобретении спорного помещения в порядке приватизации до окончания срока действия договора аренды, не принимаются, поскольку на момент обращения заявителя с указанным заявлением комитетом принято решение о расторжении договора, о чем заявитель был уведомлен еще 03 мая 2014 года (то есть до обращения общества в комитет с заявлением о выкупе). Кроме того, на момент принятия решения комитетом по данному заявлению действие договора аренды было фактически прекращено.

Ссылка заявителя на то, что судом первой инстанции не дана оценка обращению заявителя 07 февраля 2012 года с предложением о возможности рассмотрения вопроса по выкупу помещения, несостоятельна. Судом первой инстанции дана оценка указанному обстоятельству. В этом обращении заявитель просил пролонгировать договор аренды и не требовал предоставить арендуемое помещение в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о необходимости предупреждения о расторжении договора за три месяца на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ отклоняется, поскольку договором аренды предусмотрено иное: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда по основаниям, предусмотренным статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда от 01 сентября 2014 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на подателя апелляционной жалобы. Вместе с тем надлежит возвратить ООО "Седар" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 26 сентября 2014 года N 396 государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 сентября 2014 года по делу N А65-11442/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Седар" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 26 сентября 2014 года N 396 государственную пошлину в размере 1000 (Одна тысяча) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

И.С. Драгоценнова А.А. Юдкин