Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2014 г. N 07АП-10112/14

г. Томск

18 ноября 2014 г.

Дело N А03-10107/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.11.2014.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Павлюк Т. В.

судей: Кривошеиной С. В.

Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С.

при участии:

от заявителя: Володченко А.Я., представитель по доверенности от 22.04.2014, паспорт;

от заинтересованного лица: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Рубцовска Алтайского края (07АП-10112/14)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.08.2014

по делу N А03-10107/2014 (Судья А.Ю.Сбитнев)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр" (ОГРН 1042201823894, ИНН 2209027801)

к Администрации города Рубцовска Алтайского края

о признании недействительными решений от 29.04.2014 N N 2741 и 2742,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - заявитель, общество, ООО "Центр") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными решений Администрации г. Рубцовска Алтайского края (далее - заинтересованное лицо, Администрация) от 29.04.2014 N N 2741, 2742 и 2743 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Рубцовск, ул. Ленина, 33а, ул. Пушкина, 2, пом. 65, пр. Рубцовский, 57, пом. 69.

Определением от 04.08.2014 в отдельное производство выделено требование об оспаривании отказа от 29.04.2014 N 2743 в отношении помещения по адресу: г. Рубцовск, ул. Пушкина, 2а, делу присвоен номер N А03-14006/2014. Настоящее дело рассмотрено в рамках требований о признании недействительными решений от 29.04.2014 NN 2741 и 2742 по спорным помещениям, расположенным по адресу: г. Рубцовск, ул. Ленина, 33а, и пр. Рубцовский, 57, пом. 69.

Согласно заявлению, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ после выделения требований в самостоятельное производство, общество полагает незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. ООО "Центр" является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендуемое имущество находится во временном владении более двух лет, и у общества отсутствуют задолженность по арендной плате. При этом, доводы администрации, мотивированные истечением срока договоров противоречат гражданскому законодательству, в соответствии с которым договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом, правило о проведении торгов для заключения договора аренды в данном случае применению не подлежит, поскольку договоры аренды заключены до вступления в силу закона, требующего обязательное проведение торгов.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.08.2014 (резолютивная часть объявлена 20.08.2014) требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Более подробно доводы жалобы изложены непосредственно в ней.

В соответствии со статьей 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы отклонил, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании договоров аренды от 01.01.2008 N 1693, от 01.12.2008 N 1855, от 01.11.2009 N 2061, от 01.10.2010 N 2188, от 01.09.2011 N 2344, от 16.08.2012 N 2424, заключенных между Администрацией г. Рубцовска (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор), нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57, площадью 138,0 кв.м. передано арендатору для использования под контору ЖЭУ-2 по обслуживанию жилого фонда. Указанные договоры аренды заключались сроком на 11 месяцев, а именно: с 01.01.2008 по 30.11.2008, с 01.12.2008 по 31.10.2009, с 01.11.2009 по 30.09.2010, с 01.10.2010 по 31.08.2011, с 01.09.2011 по 31.07.2012, с 01.08.2012 по 30.06.2013, соответственно. Арендуемое имущество передано обществу на основании соответствующего акта сдачи-приема от 01.01.2008.

Кроме этого, между Администрацией г. Рубцовска (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) также заключены договоры аренды нежилого помещения по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, площадью 605,24 кв.м. для использования под гаражи и мастерские: от 01.01.2008 N 1688 на срок с 01.01.2008 по 30.11.2008, от 01.12.2008 N 1857 на срок с 01.12.2008 по 31.10.2009, от 01.11.2009 N 2062 на срок 01.11.2009 по 30.09.2010, от 01.10.2010 N 2190 на срок с 01.10.2010 по 31.08.2011, от 01.09.2011 N 2346 на срок с 01.09.2011 по 31.07.2012. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2008 от арендодателя арендатору переданы отдельно стоящие помещения (гаражи и мастерские).

01.10.2012 между сторонами заключены три договора N N 2425, 2436 и 2435, в соответствии с которыми арендодателю передано имущество (здание мастерской, здание гаража и здание гаража) по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, площадью 120,4 кв.м., 272,6 кв.м. и 230,6 кв.м., соответственно.

16.04.2014 ООО "Центр" обратилось в Администрацию г. Рубцовска с заявлениями о реализации права преимущественного приобретения арендуемых нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресам: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57, и пр. Ленина, 33а.

Решениями, изложенными в письмах от 29.04.2014 N N 2741 и 2742 Администрацией г. Рубцовска отказано в реализации права ООО "Центр" на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Полагая, что отказы не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказов недействительными и обязании заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют нормам материального права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что администрацией в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права обозначено несоответствие заявления ООО "Центр" пункту 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ в связи с истечением срока договоров и отсутствием доказательств их возобновления на неопределенный срок, иных оснований отказа в письмах не указано.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на

неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно материалам дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57, площадью 138,0 кв.м., передано от Администрации (арендодателя) обществу (арендатору) в связи с заключением договора аренды от 01.01.2008 N 1693, что подтверждается соответствующим актом от 01.01.2008, при этом указанный договор заключен сторонами на срок - 11 месяцев. Впоследствии, после истечения срока, стороны заключали новые договоры аренды указанного имущества также сроком на 11 месяцев, при этом имущество фактически из владения ООО "Центр" не выбывало.

Договор аренды от 16.08.2012 N 2424 заключен сроком по 30.06.2013, при этом после истечения его срока арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, что, как правомерно указал суд первой инстанции, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Письмом от 07.08.2013 общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды от 16.08.2012 N 2424 нежилого помещения по адресу: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57.

В соответствии с письмом от 22.08.2013 N 2798 Администрацией разъяснено, что заключение договора аренды на новый срок возможно с соблюдением требований Федерального закона "О защите конкуренции", то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Таким образом, проанализировав указанный ответ, судебная коллегия соглашается, что Администрацией однозначного отказа от договора аренды не выражено, что свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях и отдельные законодательные акты РФ" Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, которая вступила в законную силу со дня опубликования - 02.07.2008.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.

В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

По смыслу приведенных норм, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, Закон о защите конкуренции устанавливает исключения, к которым относится возможность заключения договора аренды без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства, в порядке и на условиях, оговоренных в пункте 4 статьи 53 Закона.

В силу разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как следует материалами дела и не опровергается заинтересованным лицом, фактическое пользование ответчиком спорным муниципальным имуществом по адресу: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57, пом. 69, осуществляется с 01.01.2008, то есть в рамках существовавших договорных отношений, начиная с заключения договора от 01.01.2008. При этом, в материалах дела отсутствуют сведения о возврате обществом муниципального имущества по истечении срока какого-либо из договоров аренды. В связи с изложенным, арбитражный суд первой инстанции правомерно указал о непрерывном с 01.01.2008 пользовании ООО "Центр" переданным ему в аренду нежилым помещением. Принимая во внимание фактическое использование обществом объекта недвижимости с 01.01.2008, последующее заключение договоров аренды от 01.12.2008 N 1855, от 01.11.2009 N 2061, от 01.10.2010 N 2188, от 01.09.2011 N 2344 и от 16.08.2012 N 2424 указанные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон на сохранение непрерывных арендных отношений. Таким образом, отношения между администрацией и обществом по аренде помещения по адресу: г. Рубцовск, пр. Рубцовский, 57, пом. 69, возникли с 01.01.2008, то есть до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ (02.07.2008) и в соответствии с исключением, оговоренным в пункте 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции и разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 договор аренды от 16.08.2012 N 2424 считается возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного, на дату обращения с заявлением о реализации права преимущественного приобретения арендуемого недвижимого имущества договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, и в отсутствие требования администрации о возврате арендованного имущества, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о незаконности доводов отказа администрации, изложенных в решении от 29.04.2014 N 2741, по мотиву отсутствия возобновленных арендных отношений в отношении испрашиваемого объекта.

Основания отказа в реализации преимущественного права в отношении объекта аренды, расположенного по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, изложенные в оспариваемом решении от 29.04.2014 N 2742, аналогичны, в связи с чем правомерно признаны судом первой инстанции также не основанными на законе. При этом, как следует из материалов дела, нежилое помещение по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, также находилось в непрерывном владении и пользовании ООО "Центр", начиная с 01.01.2008. Вместе с тем, 01.10.2012 между сторонами заключены три договора NN 2425, 2436 и 2435, в соответствии с которыми арендодателю передано имущество (здание мастерской, здание гаража и здание гаража) по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, площадью 120,4 кв.м., 272,6 кв.м. и 230,6 кв.м., соответственно. Как следует из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании первой инстанции 04.08.2014, указанное имущество представляет собой производственный комплекс, расположенную по адресу: г. Рубцовск, пр. Ленина, 33а, на земельном участке площадью 1 706 кв.м., состоящий из трех объектов (здание мастерской и два здания гаражей). Данное имущество является предметом ранее заключенных договоров аренды от 01.01.2008 N 1688, от 01.12.2008 N 1857, от 01.11.2009 N 2062, от 01.10.2010 N 2190, от 01.09.2011 N 2346. При оформлении права собственности муниципального образования и изготовлении технического паспорта объекты были описаны в качестве трех самостоятельных, в связи с чем их площади увеличились за счет включения в состав дополнительных площадей общего имущества. При этом, какого либо изменения или реконструкции объектов не производилось, новых объектов обществу не передавалось, таким образом, имущество, являющееся объектом аренды по договорам, начиная с 2008 года, идентично объектам, указанным в договорах от 01.10.2012.

Таким образом, после истечения срока действия договоров аренды от 01.10.2012 (31.08.2013), указанные договоры были возобновлены на неопределенный срок и, в связи с отсутствием требования арендодателя о возврате имущества, на дату обращения ООО "Центр" с заявлением о реализации преимущественного права на его выкуп, находилось в непрерывном владении арендатора с 01.01.2008, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности доводов отказа администрации, изложенных в решении от 29.04.2014 N 2742.

Доводы заинтересованного лица о том, что договоры аренды с ООО "Центр" заключены вне рамок конкурсных процедур и что они носили срочный характер и заключались на срок 11 месяцев не опровергают, верно установленные судом первой инстанции, обстоятельства дела о последующем пользовании заявителем спорными помещениями и отсутствии со стороны заинтересованного лица возражений, что свидетельствует о продлении арендных отношений по правилам части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на дату обращения с заявлением о реализации права преимущественного приобретения арендуемого недвижимого имущества договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, и в отсутствие требования Администрации о возврате арендованного имущества, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности доводов отказа Администрации, изложенных в решениях от 29.04.2014 N N 2741, 2742, по мотиву отсутствия возобновленных арендных отношений в отношении испрашиваемого объекта.

Доводы Администрации о наличии у заявителя долга по арендным платежам судебной коллегией также отклоняются, поскольку как следует из материалов дела, эти указанные заинтересованным лицом обстоятельства не являлись основанием для отказа в удовлетворении заявления общества, в решениях от 29.04.2014 N N 2741, 2742 на данные обстоятельства ссылок не имеется.

В свою очередь, арбитражный суд в силу статьи 1 АПК РФ осуществляет правосудие путем разрешения споров. В соответствии с нормами статьи 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела о признании недействительными решений и незаконными действий (бездействия) органов, нарушающих права и законные интересы лиц.

С учетом изложенного, при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ ненормативный акт оценивается судом по тем основаниям, по которым он вынесен соответствующим органом или лицом, и которые не только положены в основу акта, но и приведены в его содержании, то есть те основания, которые не приведены в оспариваемом акте, не могут быть расценены судом в качестве оснований для его принятия в силу указанных статей.

При таких обстоятельствах, Администрация не вправе ссылаться на данные основания в качестве самостоятельных оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Кроме того, указанные обстоятельства в порядке статьи 65 АПК РФ не подтверждены соответствующими доказательствами.

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции считает данное основание необоснованным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о не законности оспариваемых решений и о наличии нарушений в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащая правовая оценка; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки апелляционная инстанция не имеет; нарушений норм материального и процессуального права не установлено; оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.08.2014 по делу N А03-10107/2014 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Павлюк Т. В.

Судьи

Кривошеина С. В. Хайкина С. Н.