Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2014 г. N 15АП-16406/14

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2014 г.

дело N А53-8235/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - Гончарова А. Э. по доверенности от 09.10.2013 N 07/2580,

от ответчика - Евтушенко П. Г. по доверенности от 25.09.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2014 по делу N А53-8235/2014, принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

по иску Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова Ростовской области (ИНН 6140011846/ ОГРН 1026101794377)

к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН-ЮГ" (ИНН 6140026916/ ОГРН 1086140000275)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова (далее- департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН-ЮГ" (далее- ООО "ОРИОН-ЮГ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.09.2013 N 1911 за период с 01.10.2013 по 01.04.2014 в размере 996533 рубля 56 копеек, 68922 рубля 37 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2014 в иске отказано. Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 01.01.2014 в результате действий арендатора и арендодателя, направленных на расторжение договора и отсутствия у арендатора интереса в использовании земельного участка. Кроме того, суд установил факт перечисления денежных средств арендатором в размере 521064 руб. 66 коп. за 2013 год, что превышает размер подлежащей взысканию арендной платы и неустойки.

Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова Ростовской области обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просил отменить решение суда, принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды является действующим, поскольку арендатор в одностороннем порядке (без решения суда, без согласия арендодателя) не может отказаться от исполнения договора. В силу п. 3.4 договора размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта и заключения дополнительного соглашения не требуется. В постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 и в постановление администрации города Азова от 11.07.2012 N 1447 внесены изменения, вступившие в силу с 01.01.2014, в соответствии с которыми к спорному земельному участку с указанной даты применяется ставка арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости и коэффициенты инфляции, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость.

ООО "ОРИОН-ЮГ" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что договор аренды земельного участка площадью 318476 кв.м. с кадастровым номером 01:45:0000414:76 был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам аукциона. В процессе исполнения обществом обязанностей по планировке и межеванию территории из земельного участка с кадастровым номером 01:45:0000414:75 был сформирован ряд земельных участков, в т.ч. площадью 22662 кв.м. с кадастровым номером 61:45:0000414:385 с разрешенным использованием : "дошкольные образовательные учреждения" в отношении которого был заключен договор аренды N 1991 от 25.09.2013. В силу ст.ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за единицу площади земельных участков, образованных из первоначального участка, должен соответствовать размеру арендной платы установленному для первоначального участка. Данный вывод подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2012 по делу N А53-857/2012, которым на департамент была возложена обязанность заключить с обществом договоры аренды девяти вновь образованных земельных участков в границах двух ранее предоставленных участков с кадастровыми номерами 01:45:0000414:76 и 01:45:0000414:75 по цене арендной платы, установленной п. 3.4 договоров аренды N 1789 от 24.11.2010 и N 1793 от 24.11.2010. Таким образом, за период с 25.09.2013 по 31.12.2013 арендная плата составляет 16739 руб. 84 коп. (2,31 руб. х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 22662 кв.м. х 98 дн./365 дн.). Возможность досрочного прекращения арендных отношений с уведомлением не менее чем за 3 месяца, предусмотрена п. 4.4.6 договора от 25.09.2013 N1991. В случае непринятия довода о прекращении договора аренды с 01.01.2014, размер арендной платы за период с января по март 2014 составит 16366 руб.19 коп. (2,31 руб. х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 22662 кв.м./12 мес. х 3 мес.). С учетом произведенных ответчиком платежей в размере 521064 руб. 92 коп. долга за спорный период не имеется.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "ОРИОН-ЮГ" апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дел N А53-857/2012 (решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2012), N А53-25017/2013 (решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2013) установлено, что по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, проведенного администрацией г. Азова 22.11.2010, между ООО "ОРИОН-ЮГ" и департаментом были заключены договоры аренды земельных участков: договор аренды от 24.11.2010 N 1789 на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000414:75, площадью 1571609 кв.м., расположенный по адресу: г. Азов Ростовской область, Юго-Западная часть города в районе ул. Победы, разрешенное использование участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства; договор аренды от 24.11.2010 N 1790 на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000414:76, площадью 318476 кв.м., расположенный по адресу: г. Азов Ростовской область, Юго-Западная часть города в районе ул. Победы, разрешенное использование участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000414:75 площадью 1571609 кв.м. были сформированы и поставлены на государственный учет 84 новых земельных участка. В 2011 обществом выполнен проект планировки и межевания территорий юго-западной части жилой зоны г. Азова, утвержденный постановлением администрации г. Азова от 07.10.2011 N 1827.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2012 по делу N А53-857/2012 департамент обязан заключить с ООО "ОРИОН-ЮГ" договоры аренды девяти вновь образованных земельных участков в границах двух ранее предоставленных в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000414:75 и 61:45:0000414:76 по цене арендной платы, установленной п. 3.4. договоров аренды земельных участков N 1789 от 24.11.2010 и 1793 от 24.11.2010.

Согласно п.3.4 договора аренды от 24.11.2010 N 1789 арендная плата за земельный участок определяется в размере 2,31 руб. за 1 кв.м., учитывая, что кадастровая стоимость равна 1859,4 руб. за 1 кв.м. по состоянию на 2010 год. Размер годовой арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости и ставок арендной платы и подлежит ежегодной индексации путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка и рассчитывается по формуле : А=Кст х Сап х Ки, где: А - годовая арендная плата; Кст - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы; Ки - коэффициент инфляции.

Дополнительными соглашениями от 04.03.2011 и от 02.04.2012 к договору аренды N 1789 от 24.11.2010, размер арендной платы установлен соответственно: с 01.01.2011 - 3866393,88 руб. и с 01.01.2012 по 05.03.2012 - 4098377 руб. 51 коп.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21 августа 2013 г. спорный земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000414:385 категории земель населенных пунктов предназначен для использования под дошкольные образовательные учреждения и образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000414:75.

На основании постановления администрации города Азова от 19.09.2013 N 1906 между департаментом имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова Ростовской области (арендодатель) и ООО "ОРИОН-ЮГ" (арендатор) заключен договор аренды N 1991 от 25.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000414:385 сроком на 2 года. Согласно п. 3.2 договора годовой размер арендной платы за участок в 2013 году составляет 1940700 руб. согласно отчету ООО "Центр Оценки" N 1526-013 от 12.07.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Оплата ответчиком арендной платы 2013 году в размере 521064 руб. 66 коп., в.т. 489163 рубля по платежному поручению N 4 от 12.05.2014, в размере 4915 рублей 36 копеек по платежному поручению N 27 от 24.06.2014 года, 26986 рублей 30 копеек по платежному поручению N 156 от 30.09.2013 года, не оспаривается сторонами.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы в размере определенном договором аренды земельного участка от 25.09.2014 года N 1991 суд первой инстанции обоснованно исходил их следующего.

В силу части 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривает, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12 апреля 2012 года по делу N А53-857/2012 установлено право ООО "ОРИОН-ЮГ" на получение земельных участков в границах ранее предоставленных в аренду земельных участков в т.ч. с кадастровым номером 61:45:0000414:75, общей площадью 1571609 кв.м. по цене арендной платы, установленной п.3.4 договора аренды земельных участков N 1789 от 24.11.2010.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Установление в договоре аренды N 1991 от 25.09.2013 условий о размере арендной платы исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной отчетом оценки, а не по формуле установленной п.3.4 договора аренды от 24.11.2010 N 1789, противоречит аукционной документации, договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1789 от 24.11.2010, и вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ростовской области от 12 апреля 2012 года по делу N А53-857/2012, что правомерно квалифицировано судом первой инстанции как недобросовестное поведение арендодателя, злоупотребление правом, навязывание крайне невыгодных условий договора и влечет отказ в защите субъективного права на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы ответчика о необходимости расчета арендный платы в спорный период в соответствии с порядком предусмотренным п.3.4 договора аренды от 24.11.2010 N 1789 по формуле : А=Кст х Сап х Ки, является верным.

Согласно расчету ответчика арендная плата, рассчитанная по методике предусмотренной п.3.4 договора аренды от 24.11.2010 N 1789, составила за период с октября по декабрь 2013 - 16739 руб. 84 коп., за январь - март 2014 - 16366 руб. 19 коп.

С учетом произведенных ответчиком платежей в размере 521064 руб. 66 коп. долга по арендной плате не имеется, наличие правовых оснований для применения неустойки, предусмотренной п.5.2 договора аренды от 25.09.2013 N 1991 не доказано.

Вывод о прекращении договора аренды N 1991 от 25.09.2013 с 01.01.2014 в связи с односторонним отказом арендатора от договора, суд апелляционной инстанции считает неверным, что, однако, не привело к принятию неверного судебного акта и, следовательно, не является основанием для его отмены.

По условиям п. 6.2 договора аренды N 1991 от 25.09.2013, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушении других условий настоящего договора.

Согласно п.4.4.6 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор аренды N 1991 от 25.09.2013 не предусматривает право одностороннего отказа от договора как арендатора так и арендодателя. Право одностороннего отказа от договора аренды ст.ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Поскольку в договоре аренды N 1991 от 25.09.2013 срок определен, он не считается заключенным на неопределенный срок, следовательно, п.2 ст. 610 ГК РФ к спорным правоотношениям неприменим.

Доказательства расторжения договора аренды по соглашению сторон или по решению суда отсутствуют.

Переписка сторон (письмо общества от 30.09.2013 N 126 об окончании проектных работ и расторжении договора в связи с этим договора аренды с 01.01.2014 (л.д. 40), ответ департамента от 31.10.2013 N 07/2802 о том, что соглашение о расторжении договора аренды будет заключено в срок до 01.01.2014 (л.д.41) не свидетельствуют о заключении такого соглашения о расторжении договора. Последующие действия арендодателя (направление претензии от 27.12.2013 N 07/3468 об оплате долга по состоянию на 01.01.2014 и проекта дополнительного соглашения от 28.01.2014 о размере годовой арендной платы на 2014 год) свидетельствуют об отсутствии воли арендодателя на досрочное расторжение договора и недостижении такого соглашения.

Утрата арендатором имущественного интереса в использовании земельного участка не свидетельствует об исполнении его обязанности по возврату арендованного имущества.

Доказательства передачи по акту либо принятия иных мер к фактическому возврату земельного участка арендодателю и уклонения последнего от принятия земельного участка в период с октября 2013 по март 2014 арендатором не представлены.

Доводы департамента о необходимости применения нормативного размера арендной платы с 01.01.2014, установленного постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120),т.е. не по формуле, установленной п.3.4 договора аренды от 24.11.2010 N 1789, а по ставке 1,5% от кадастровой стоимости увеличенной на коэффициенты инфляции, отклоняются.

Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер за спорный период определен на основании постановления администрации города Азова от 11.07.2012 N 1447 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков находящихся в собственности муниципального образования "Город Азов", изданного в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области".

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 приложения N 1 к постановлению области от 27.02.2012 N 120) расчет размера годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, определяемый произведением коэффициента индексации, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, применяется в случаях переоформления ранее заключенных договоров аренды либо внесения в них изменений в части продления сроков их действия (правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2014 г. по делу N А53-23777/2013).

Поскольку сторонами не представлены доказательства переоформления договора аренды N 1991 от 25.09.2013 либо внесения в него изменений в части продления сроков его действия, следовательно, отсутствуют основания для расчета арендной платы с 01.01.2014 исходя из изменений внесенных в постановление от 27.02.2012 N 120 и постановление от 11.07.2012 N 1447.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2014 по делу N А53-8235/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов