Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. N 10АП-11267/14

г. Москва

20 ноября 2014 г.

Дело N А41-17953/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Принципат"

на решение Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2014 года по делу N А41-17953/14, принятое судьей Кузьминой О.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района (далее - комитет, истец) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Принципат" (далее - ЗАО "Принципат", ответчик) с требованиями о расторжении договоров аренды N 1627 и N 1629 от 22.02.2007 на земельные участки:

- общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0457, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 42;

- общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0456, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 41.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2014 исковые требования Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области удовлетворены.

Суд первой инстанции расторгнул договоры аренды: N 1627 от 22.02.2007 земельного участка общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0457, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок N 42; N 1629 от 22.02.2007 земельного участка общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0456, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок N 41.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы ЗАО "Принципат" ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1627 (т.1., л.д. 5-8) на срок с 22.02.2007 по 22.02.2012.

В соответствии с пунктом 1.1. заключенного договора аренды предметом договора являлся земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 42 (участок находится примерно в 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Московская, район Раменский, с.п. Верейское, дер. Михнево, д.10), общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0457, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания КПП и здания склада, без оформления акта приема-передачи.

Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.04.2007 (т.1., л.д. 27).

Договор аренды от 22.02.2007 N 1629 (л.д. 11-14) заключен между истцом (арендодатель) и ООО "Орвента Плюс" (арендатор) на срок с 22.02.2007 по 22.02.2012.

В соответствии с пунктом 1.1. заключенного договора ООО "Орвента Плюс" приняла в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 41 (участок находится примерно в 1000 м по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Московская, район Раменский, с.п. Верейское, дер. Михнево, д.10), общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0456, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства складских зданий, без акта приема-передачи.

На основании договора переуступки прав от 08.09.2011 (т.1., л.д.17-20) ЗАО "Принципат" (ответчик) приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды N 1629, принадлежащие ООО "Орвента Плюс".

Участок передан ООО "Орвента Плюс" ответчику по акту приема-передачи от 08.09.2011 (т.1., л.д.19).

Договор переуступки прав зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 04.10.2011 (т.1., л.д. 26).

В порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоры аренды N 1627 и N 1629 считаются возобновленными на неопределенный срок.

Ссылаясь на неоднократное нарушение ответчиком условий заключенных договоров аренды в части внесения арендной платы, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что исходя из условий договоров аренды, а также представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы. В связи с чем, пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования о расторжении договоров аренды N 1627 и N 1629 от 22.02.2007 на земельные участки: общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0457, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 42; общей площадью 22810 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0456, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 41; подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции по следующим мотивам.

Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4.3.1 и 5.2 договоров аренды, арендодатель имеет право требовать их досрочного расторжения при использовании земельных участков не в соответствии с их целевым назначением; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев; и за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договор стороны несут ответственность в соответствие с законодательством РФ.

Согласно пункту 6.2. договоры могут быть расторгнуты в случае нарушения ответчиком их условий.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

19.12.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 3617 (т.1., л.д. 70) с предложением погасить образовавшуюся задолженность и пени по договору аренды N 1627 за период с 1 квартала 2012 по 4 квартал 2013 в размере 4 462 409 руб., а также погасить задолженность и пени по договору аренды N 1629 за тот же период в размере 4 504 683 руб.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанных выше договоров аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договоров в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельные участки. Приложены соглашения о расторжении договоров N 1627 и N 1629, подписанные арендодателем (КУИ Раменского муниципального района Московской области), доказательства направления претензии и соглашений о расторжении договоров ответчику.

В материалах дела отсутствуют доказательства уплаты ответчиком арендной платы по договорам аренды: N 1627 за период с 1 квартала 2012 по 4 квартал 2013 в размере 4 462 409 руб., N 1629 - за тот же период в размере 4 504 683 руб.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-15058/10 с ЗАО "Принципат" взыскано 551 735 руб. основного долга и пени в размере 17 326 руб., в том числе, в связи с неуплатой арендных платежей по договору аренды N1627 от 22.07.2007.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, предметом взыскания по делу N А41-15058/10 выступала задолженность не только по договору N 1227 от 08.02.2006, но и по договору N 1627 от 22.02.2007, с требованием о расторжении которого обратился истец в рамках настоящего дела.

Кроме того, ссылаясь в апелляционной жалобе на обстоятельства, препятствующие ответчику приступить к использованию земельного участка, ЗАО "Принципат" фактически подтверждает, что не использовало представленные ему в аренду земельные участки.

Установив, что 19.12.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 3617, тогда как материалами дела подтверждается, что арендатор 8 раз подряд по истечении установленного договорами срока платежа не вносит арендную плату, что квалифицируется в качестве существенного нарушения договоров аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договоров аренды N 1627 и N 1629 от 22.02.2007.

Из доводов ЗАО "Принципат" и материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2014 года по делу N А41-17953/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Короткова