Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. N 05АП-13558/14

г. Владивосток

21 ноября 2014 г.

Дело N А51-18670/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 17 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство N 05АП-13558/2014

на решение от 11.09.2014

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-18670/2014 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению Администрации Лесозаводского городского округа (ИНН 2507011300, ОГРН 1022500675922, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.11.2002)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВостокЭлектроМонтаж" (ИНН 2537084320, ОГРН 1102537004602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 08.10.2010),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации муниципального контракта, дополнительных соглашений, об обязании зарегистрировать муниципальный контракт, дополнительные соглашения,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Норкина А.Ю. по доверенности от 30.12.2013 N 12-303, сроком по 31.12.2014; представитель Мешкова Е.Ю. по доверенности от 30.12.2013 N 12-305, сроком до 31.12.2014;

от администрации Лесозаводского городского округа: представитель Тебякин В.Ю. по доверенности от 23.12.2013 N 23, сроком по 31.12.2014;

от ООО "ВостокЭлектроМонтаж": не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Лесозаводского городского округа (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, Росреестр, государственный регистратор) от 25.03.2014 N 02/032/2013-038 в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений к нему от 22.08.2013, от 30.08.2013 и от 15.10.2013 и об обязании Росреестр зарегистрировать спорный муниципальный контракт и дополнительные соглашения.

Определением суда от 07.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований было привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВостокЭлектроМонтаж" (далее - третье лицо, общество).

Решением от 11.09.2014 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил заявленные требования, мотивировав принятый судебный акт тем, что отказ в государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с принятым решением, Росреестр обратился в Пятый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости, расположенного на двух и более земельных участках, противоречит требованиям действующего законодательства. Полагает, что ссылка суда на Приказ Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" (далее - Порядок N 42, Порядок ведения государственного кадастра недвижимости N 42) необоснованна, поскольку в рамках правоотношений долевого участия в строительстве действуют нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Кроме того, считает невозможным проведение государственной регистрации на основании лишь Порядка N42, а также на неверном толковании норм Закона N214-ФЗ. Настаивает на том, что в документах, представленных на государственную регистрацию, отсутствовали сведения о заключении муниципального контракта в целях расселения аварийного жилья.

В судебном заседании представитель управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель администрации на доводы апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит.

Третье лицо, будучи уведомленным надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 Постановления от 17.02.2011 N 12, своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в порядке, предусмотренном статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в отсутствие представителя общества.

В судебном заседании 11.11.2014 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17.11.2014, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

25.07.2013 между администрацией (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 11.07.2013 N 56 был заключен муниципальный контракт N 102 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве малоэтажных жилых домов на территории Лесозаводского городского округа.

По условиям названного контракта застройщик принял на себя обязательства построить (создать) многоэтажные многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства администрации, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажных многоквартирных жилых домов.

22.08.2013 стороны подписали дополнительное соглашение к муниципальному контракту, которым внесли изменения в раздел 15 относительно юридических адресов, реквизитов и подписей сторон.

30.08.2013 администрация и общество заключили дополнительное соглашение, которым в новой редакции изложили подпункт а) пункта 2.2, пункты 5.1, 7.2, а также приложения N 1, 3, 4 к муниципальному контракту.

Дополнительным соглашением от 15.10.2013 заявитель и третье лицо договорились в новой редакции читать пункты 1.2, 3.2, 5.5, 7.1, 8.1.2 настоящего муниципального контракта.

09.10.2013 администрация и общество обратились в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации муниципального контракта и дополнительных соглашений к нему в отношении объектов:

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2079 площадью 1445 кв.м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 70 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2082 площадью 1397 кв.м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 81 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2084 площадью 2079 кв.м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 125 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5.

Уведомлениями от 24.10.2013 N 12/032/2013-38, от 21.11.2013 N 12/032/2013-38 и от 26.02.2014 N 12/032/2013-38 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1, пункта 3 и пункта 2.1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), соответственно, на общий срок с 24.10.2013 по 25.03.2014.

По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр пришёл к выводу о том, что сомнения, послужившие основаниями для приостановления государственной регистрации, не устранены, в связи с чем сообщением от 25.03.2014 N 02/032/2013-038 отказал в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Не согласившись с указанным решением, посчитав отказ в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений к нему незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив доводы жалобы и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен частью 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 25.1 этого же Закона предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права, управление посчитало, что заключение договора долевого участия в строительстве объекта (объектов) недвижимости, расположенных на двух и более земельных участках, противоречит требованиям действующего законодательства.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

По смыслу статьи 2 названного Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судебной коллегией, в соответствии с муниципальным контрактом и дополнительными соглашениями к нему общество обязалось построить (создать) объект долевого строительства:

а) семьдесят четыре жилых помещения общей площадью не менее 2952,04 кв.м и не более 3188,20 кв.м;

б) общее имущество в малоэтажных многоквартирных домах.

Согласно представленным в материалы дела договорам аренды третье лицо приняло во временное пользование (аренда) следующие земельные участки:

1) по договору аренды от 03.12.2012 N 2/12А - земельный участок площадью 1445 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2079, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

2) по договору аренды от 03.12.2012 N 3/12А - земельный участок площадью 1397 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2082, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

3) по договору аренды от 03.12.2012 N 4/12А - земельный участок площадью 2079 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2084, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5.

Постановлениями администрации N 173 от 10.02.2012, N 844 от 11.07.2012 и N 845 от 11.07.2012 были утверждены градостроительные планы указанных земельных участков в связи с подготовкой проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации ведомственной целевой программы "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в Лесозаводском городском округе на 2011-2012 годы".

03.07.2013 обществом были получены разрешения на строительство, в том числе:

N RU 25307000-44/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв.м на земельном участке 2079 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2084);

N RU 25307000-45/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв.м на земельном участке 1397 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2082);

N RU 25307000-46/13 на строительство 36-квартирного жилого дома общей площадью 1919,73 кв.м на земельном участке 1445 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2079).

Названная информация была также отражена в представленном на государственную регистрацию муниципальном контракте и дополнительных соглашениях к нему.

Анализ данных документов показывает, что спорный муниципальный контракт был заключен в отношении объектов недвижимости - 74 жилых помещений и общего имущества многоквартирных жилых домов, расположенных на трех земельных участков, предоставленных третьему лицу в аренду для строительства трех многоквартирных жилых домов.

Учитывая, что строительство каждого малоэтажного многоквартирного жилого дома планировалось на отдельном земельном участке, вывод государственного регистратора о том, что объекты недвижимости в соответствии с представленным на государственную регистрацию муниципальным контрактом будут размещены на двух и более земельных участках, что не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ, является ошибочным.

При этом, как справедливо заметил суд первой инстанции, из буквального прочтения Закона N 214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках.

Ссылки заявителя жалобы в обоснование названного довода на положения пункта 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ судом апелляционной инстанции не принимаются.

Действительно, в силу указанной нормы права запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста от 09.06.2005 N 82.

При этом на законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух и более земельных участках одновременно.

Между тем следует учитывать, что приобретение участником долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок (земельные участки) под многоквартирным жилым домом в составе общего имущества данного дома обусловлено императивными нормами пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ, согласно которым у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, вывод государственного регистратора о невозможности регистрации договора долевого участия не может изменять положения закона (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона N 214-ФЗ), прямо указывающего на регистрацию договора долевого участия, либо иным образом определять права и обязанности субъектов гражданского оборота.

Таким образом, отсутствие определенности в порядке регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух и более земельных участках одновременно, не может послужить основанием для отказа в государственной регистрации, как не соответствующее положениям Закона N 122-ФЗ.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с частью 3 статьи 27 Закона N 314-ФЗ положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Закона, предусматривающие, что договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации, и с этого момента объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства, не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Из материалов дела следует, что муниципальный контракт от 25.07.2013 N 102 заключен в рамках реализации государственной программы Приморского края "Обеспечение доступным жильем и качественным услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края" на 2013-2017 годы", утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 07.12.2012 N 398-ПА, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг".

Данные обстоятельства были доведены до сведения государственного регистратора письмом администрации от 26.02.2014 N 07-01-146 (л.д. 112), в связи с чем доводы Росреестра о том, что в документах, представленных на государственную регистрацию, сведения о заключении муниципального контракта в целях расселения аварийного жилья отсутствовали, признаётся судом апелляционной инстанции безосновательным.

Из изложенного следует, что заключение муниципального контракта в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, предусматривающего строительство трех малоэтажных многоквартирных жилых домов на трех земельных участков, не противоречит положениям Закона N 214-ФЗ.

Апелляционной коллегией установлено, что представленные на государственную регистрацию документы в совокупности с иными документами содержали описание объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства и планируемой площади объекта долевого строительства.

Соответственно вывод государственного регистратора о том, что в нарушение абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ представленные документы по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, признаётся судебной коллегией необоснованным.

Что касается ссылок Росреестра на то, что положения Порядка ведения государственного кадастра недвижимости N 42 к спорной ситуации не применимы, поскольку названный Порядок регулирует вопросы ведения ГКН - систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с Законом о кадастре недвижимом имуществе, тогда как в данной ситуации спор возник относительно внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними, то они судом апелляционной инстанции во внимание принимаются.

При этом коллегия отмечает, что данные ссылки были сделаны судом первой инстанции в подтверждение вывода о том, что объект недвижимости (здание) может быть расположен на нескольких земельных участках, что в том числе подтверждается Порядком ведения ГКН.

С учетом изложенных обстоятельств оспариваемое решение управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования и восстановил нарушенные права администрации, обязав Росреестр осуществить государственную регистрацию муниципального контракта и дополнительных соглашений к нему.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.09.2014 по делу N А51-18670/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева Е.Н. Номоконова