Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 г. N 06АП-5396/14

г. Хабаровск

24 ноября 2014 г.

А73-5561/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гетмановой Т.С.

судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.

при участии в заседании: в отсутствии представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом"

на решение от 08.08.2014

по делу N А73-5561/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Ульяновой М.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Уютный дом" (ОГРН 1122723004975, ИНН 2723152129)

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592)

об обязании уменьшить стоимость арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Уютный дом" (далее - ООО "Уютный дом", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее - минимущество, ответчик) об обязании ответчика уменьшить стоимость арендной платы соразмерно наличию обременений.

Иск обоснован положениями статей 309, 612 ГК РФ.

В дальнейшем, в порядке ст. 49 АПК РФ, истец уточнил свои требования, просил уменьшить стоимость арендной платы по договору аренды от 13.09.2012 N 11554 за период с 13.09.2012 по 07.08.2014 на 3 184 336,95 рублей.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

Решением от 08.08.2014 в иске отказано.

ООО "Уютный дом" в апелляционной жалобе, просит решение от 08.08.2014 отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные истцом требования.

В обоснование приводит доводы о том, что после принятия спорного земельного участка в пользование, истцом были обнаружены обременения (наземная теплосеть, проезжая дорога с названием улицы Верстовая и водоохранная зона ручья без названия), которые делают невозможным строительство административного здания. В связи с чем, истец полагает, что арендная плата должна быть снижена соразмерно наличию обременений.

Отзыв в материалы дела не представлен.

Стороны, извещены о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, однако явку своих представителей не обеспечили. Каких-либо ходатайств сторонами не заявлено.

С учетом изложенного, жалоба рассматривается в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона от 30.08.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства административного здания по Восточному шоссе в г. Хабаровске, 13.09.2012 между ООО "Уютный дом" (арендатор) и Министерством имущества Хабаровского края (арендодатель) заключен договор N 11554 аренды земельного участка.

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:1295, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 20 060 кв.м для строительства административного здания.

Местоположение земельного участка: участок находится примерно в 140 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Хабаровский, г. Хабаровск, ш. Восточное. 24а.

Факт передачи участка подтверждается актом приема-передачи от 13.09.2012 года.

Срок аренды установлен п. 2.1 спорного договора, который установлен 13.09.2015 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Хабаровскому краю, что подтверждается наличием записи N 27-27-01 /131 /2012-816 от 31.10.2012.

Согласно пунктам 3.1.-3.2 размер годовой арендной платы за участок в расчете на календарный год составил 4 199 000 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

По заявлению ООО "Уютный дом" ООО "Земстройпроект-ДВ" проведен анализ принятого обществом в аренду земельного участка и подготовлено заключение от 23.01.2014 года.

Из выводов представленного заключения следует, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:1295 в полном объеме использоваться не может, т.к. на используемой территории имеются обременения: наземная теплосеть, проезжая дорога с названием улица Верстовая и водоохранная зона ручья без названия.

Полагая, что указанные обременения препятствуют целевому назначению предоставленного земельного участка, истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта нарушения арендодателем (ответчиком) обязательств по договору аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Таким образом, в силу статей 9, 10, 612 РФ риск неблагоприятных последствий передачи в аренду объектов, очевидно непригодных для использования по назначению по причине их физического состояния, несет арендатор, а объем, основания и мера ответственности участников гражданского оборота зависят от их добросовестности.

Между тем, акт приема-передачи спорного участка от 13.09.2012 содержит его качественные и иные характеристики, сведения о зонах с особыми условиями (зона малоэтажной смешанной жилой застройки, зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня, зона складирования и оптовой торговли), указание на его вхождение в водоохранную зону.

Акт подписан участниками договора без претензий принимающей стороны.

Таким образом, при заключении спорного договора истец был в полной мере осведомлен о характеристиках принимаемого им участка.

Следовательно, с учетом положений п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не может нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые не являлись скрытыми и были известны арендатору.

Представленное истцом заключение о невозможности использования спорного земельного участка обоснованно не принято во внимание судом первой инстанции, поскольку данное заключение содержит указание на невозможность использовать земельный участок в полном объеме, и не содержит конкретной информации о площади этой части земельного участка с учетом проекта строительства административного здания.

Кроме того, истцом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о невозможности разрешения вопроса об устранении имеющихся на спорном земельном участке обременений (коммуникаций, зеленых насаждений).

Более того, судом принят во внимание факт использования спорного участка обществом в течении длительного времени (около двух лет) в отсутствии каких-либо заявлений о его недостатках.

Также следует отметить, что выводы, содержащиеся в заключении ООО "Земстройпроект-ДВ" от 23.01.2014, а также доводы истца о нарушении арендодателем обязательств по передаче земельного участка без соответствующих обременений, были предметом оценки суда при рассмотрении дела N А73-15358/2013.

Таким образом, все доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с законными и обоснованными выводами суда первой инстанции, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта. Новых доказательств, влияющих на разрешение спора, суду не представлено.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.08.2014 года по делу N А73-5561/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.С. Гетманова

Судьи

А.И. Михайлова С.Б. Ротарь