Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 г. N 11АП-15019/14

г. Самара

27 ноября 2014 г.

Дело N А55-9689/2014

Резолютивная часть постановления объявлена: 24 ноября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 27 ноября 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя - извещен, не явился,

от ответчика - извещен, не явился,

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 сентября 2014 года по делу N А55-9689/2014 (судья Агеенко С.В.),

по заявлению открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу", г. Екатеринбург,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Рафиков Марат Алимжанович, Самарская область, г. Сызрань,

о признании незаконными решений,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ответчик) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору N 1 аренды нежилого помещения от 20.09.2013 г., заключенного между Рафиковым М.А., ООО "Руслан", ОАО "СКБ-банк", о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору N 1 аренды нежилого помещения от 20.09.2013 г. заключенного между Рафиковым М.А., ООО "Руслан", ОАО "СКБ-банк", о возложении на ответчика обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путём совершения действий по государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору N 1 аренды нежилого помещения от 20.09.2013 г. заключенного между Рафиковым Маратом Алимжановичем, ООО "Руслан", ОАО "СКБ-банк", посредством внесения регистрационной записи об обременении (ограничении) в виде аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, представленных ОАО "СКБ-банк", Рафиковым М.А., ООО "Руслан" в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое помещение на первом этаже, состоящее из комнат: NN 1-9. Назначение: Нежилое помещение. Площадь: 69, 90 кв.м. 1 этаж: комнаты NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9 Литера. А. Адрес объекта: Самарская область, г. Сызрань, ул. Ст. Разина, д. 30. Кадастровый (или условный) номер 63:08:000000:0000(0)//5:0001050:А//1205:00:0484:030:0:0//П01:001.0.002.0. 003.0.004.0,005.0.006.0,007.0, 008.0,009.0.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 сентября 2014 года по делу N А55-9689/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Рафиковым М.А. и ООО "Руслан" заключен договор аренды N 1 от 20.09.2013 г., согласно которому Рафиков М.А. передает ООО "Руслан" в аренду нежилое помещение на первом этаже, состоящее из комнат NN 1-9 по адресу объекта: Самарская область, г. Сызрань, ул. Ст. Разина, д. 30. Срок действия договора до 20.09.2062 г.

31.01.2014 г. между ООО "Руслан" и ОАО "СКБ-банк" заключен договор кредитной линии N 125/13.1-460М12. В соответствии с условиями указанного кредитного договора заемщик получил кредит в сумме 2 190 000 руб. с условием возврата кредита согласно установленному графику возврата кредита в срок по 31.01.2019 г. включительно, оплаты процентов за пользование кредитом, комиссий, пени и т.п.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Рафиковым М.А. был заключен договор залога недвижимости N 125/13.1-462М12 от 31.01.2014 г., согласно которому залогодатель передал, в залог банку нежилое помещение на первом этаже, состоящее из комнат NN 1-9 по адресу объекта: Самарская область, г. Сызрань, ул. Ст. Разина, д. 30.

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 05.02.2014 г., N регистрации 63-63-08/500/2014-758.

24.02.2014 г. между залогодержателем ОАО "СКБ-банк", арендодателем Рафиковым М.А. и арендатором ООО "Руслан" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 1 нежилого помещения, которым стороны изложили договор аренды в новой редакции.

Стороны обратились в Сызранский отдел Управления, Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с целью проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к Договору N 1 аренды нежилого помещения.

Регистрирующим органом 05.03.2014 г. было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. В связи с чем, в адрес сторон было направлено Уведомление N 08/600/2014-252 от 05.03.2014 г. о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору N 1 аренды нежилого помещения.

03.07.2014 г. регистрирующим органом вынесено решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору аренды N 1 нежилого помещения от 20.09.2013 года заключенного между Рафиковым М.А., ООО "Руслан", ОАО "СКБ-банк", направленном Сызранским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации указано, что представленное дополнительное соглашение заключено лицом, не являющимся стороной договора аренды, также имеются противоречия в части указания срока договора аренды.

Считая решения ответчика незаконными и нарушающими его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно ст. 16 и п.1 ст. 18 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании соответствующего заявления уполномоченного лица к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержать описание недвижимого имущества.

В ЕГРП содержится запись о регистрации договора аренды N 1 нежилого помещения, находящегося в собственности Рафикова М.А. от 20.09.2013 г. (номер регистрации 63-63-08/716/2013-958 от 26.10.2013 г.), согласно которому Рафиков М.А. передает в аренду ООО "Руслан" нежилое помещение на первом этаже, состоящее из комнат NN 1-9 по адресу объекта: Самарская область, г. Сызрань, ул. Ст. Разина, д. 30.

Заявителем для целей государственной регистрации в Сызранский отдел Управления, Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области представлено дополнительное соглашение от 24.02.2014 г. к договору аренды N 1 от 20.09.2013 г., сторонами по данному соглашению являются ОАО "СКБ-банк", Рафиков М.А., ООО "Руслан".

Согласно п. 1 дополнительного соглашения, соглашение к договору аренды N 1 нежилого помещения, находящегося в собственности Рафикова М.А., от 20.09.2013 г., дата государственной регистрации 26.10.2013 г., номер государственной регистрации 63-63-08/716/2013-958 заключено о нижеследующем:

1. Договор аренды N 1 нежилого помещения, находящегося в собственности Рафикова М.А., от 20.09.2013 г. изложить в редакции, представленной в приложении N 1 к настоящему соглашению, которое является неотъемлемой частью настоящего соглашения.

2. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и действует до полного исполнения обязательств арендатора по договору кредитной линии N 125/13.1-460М12 от 31.01.2014 г. и арендодателя по договору залога недвижимости N 125/13.1-462М12 от 31 01.2014 г., а в случае указанном в п 1.4 договора, до полного исполнения обязательств арендатора, связанных с применением последствий недействительности договора кредитной линии.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Суд, рассмотрев дополнительное соглашение и приложение N 1 к нему установил, что данное дополнительное соглашение и приложение N 1 к нему заключено не только между сторонами по договору аренды N 1 Рафиковым М.А. и ООО "Руслан", но и с ОАО "СКБ-банк" как залогодержателем.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Однако, сторонами дополнительного соглашения от 24.02.2014 г. к договору аренды N 1 от 20.09.2013 г., являются Рафиков М.А., ООО "Руслан" и залогодержатель - ОАО "СКБ-банк".

Таким образом, представленное дополнительное соглашение заключено лицом, не являющимся стороной договора аренды.

Кроме того, суд установил, что в п. 4.5.2. договора аренды N 1 в новой редакции ОАО "СКБ-банк" имеет право обратить взыскание в судебном порядке на объект аренды в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения Рафиковым М.А. обязательств по договору кредитной линии N 125/13.1-460М12 от 31.01.2014 г. При этом в случае обращения взыскания на объект аренды, указанный в п. 1.1 договора, по основаниям, предусмотренным законом, все права аренды и иные права владения и пользования в отношении этого имущества, предоставленные арендодателем арендатору по настоящему договору, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

Аналогичные условия содержит договор залога недвижимости N 125/13.1-462М12 от 31.01.2014 г., по условиям которого ОАО "СКБ-банк" имеет право обратить взыскание на нежилое помещение на первом этаже, состоящее из комнат NN 1-9. по адресу объекта: Самарская область, г. Сызрань, ул. Ст. Разина, д. 30 при неудовлетворении Рафиковым М.А. в установленный договором срок либо при отказе от удовлетворения требований ОАО "СКБ-банк" о досрочном исполнении обеспечиваемого договором обязательства и т.д.

Предметом залога обеспечивается исполнение в полном объеме обязательства Рафикова М.А, по договору кредитной линии с лимитом выдачи N 125/13.1-460М12 от 31.01.2014 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 50 ФЗ РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору аренды N 1 в виде договора аренды N 1 содержит элементы договора ипотеки (залога), данное дополнительное соглашение в виде договора аренды N 1 не может быть зарегистрировано Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также в дополнительном соглашении к договору N 1 и приложении к нему имеются расхождения в части указания срока договора аренды.

Согласно п. 2.1 представленного приложения к дополнительному соглашению срок действия договора аренды устанавливается с 20.09.2013 г. по 20.09.2062 г.

Однако в п. 2 дополнительного соглашение к договору аренды N 1 установлено, что дополнительное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств Рафикова М.А. по договору залога недвижимости N 125/13.1-462М12 от 31.01.2014 г. и договора кредитной линии N 125/13.1-460М12 от 31.01.2014 г.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 сентября 2014 года по делу N А55-9689/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Кузнецов

Судьи

П.В. Бажан С.Т. Холодная