Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 г. N 20АП-5361/14

г. Тула

26 ноября 2014 г.

Дело N А62-2339/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Максимум" (г. Смоленск, ОГРН 1076731019452, ИНН 6730073884) - Адонки Ю.Н. (доверенность от 22.04.2013) и от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Транссервис-АСК" (г. Смоленск, ОГРН 1036758317947, ИНН 6729026015) - Пузыревского П.А. (доверенность от 17.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транссервис-АСК" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.07.2014 по делу N А62-2339/2014 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Максимум" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транссервис-АСК" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 219 010 рублей и судебных расходов в размере 31 380 рублей 20 копеек (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.07.2014 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.11.2013 ответчик обязался передать истцу во временное пользование нежилые помещения площадью 191,8 кв. м и 2280,8 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Лавочкина, д. 107.

На момент заключения договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.7 договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Арендодатель обязан обеспечить свободный доступ арендатору к арендованному имуществу с первого дня сдачи в аренду после подписания акта приема-передачи (пункт 2.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор за арендуемое имущество уплачивает арендодателю арендную плату в размере:

- с 01.11.2013 по 01.12.2013: 191,8 кв. м * 250 рублей = 47 950 рублей без НДС; 2280,8 кв. м * 75 рублей = 171 060 рублей, всего - 219 010 рублей без НДС;

- с 01.12.2013: 191,8 кв. м * 500 рублей = 95 900 рублей без НДС в месяц, 2280, 8 кв. м * 150 рублей = 342 120 рублей без НДС в месяц, всего - 438 020 рублей в месяц без НДС.

Пунктом 3.2 договора ежемесячная арендная плата по договору уплачивается путем 100 % предоплаты и перечисляется не позднее 5 числа месяца в котором используются арендуемые нежилые помещения на расчетный счет арендодателя.

Истец 15.11.2013 внес на счет ответчика арендную плату за первый месяц пользования арендованным имуществом, что подтверждается платежным поручением от 15.11.2013 N 764 в сумме, оговоренной в договоре аренды от 01.11.2013.

Однако с момента подписания сторонами договора помещение ответчиком передано не было, акт приема-передачи стороны не подписывали, в связи с чем истец полагает, что ответчиком нарушены обязательства по договору.

Истец 06.02.2014 направил в адрес ответчика предложение о срочной передаче в пользование имущества согласно условиям договора аренды от 01.11.2013.

В ответ на предложение истца ответчик 25.02.2014 сообщил, что акты приема-передачи имущества были направлены в адрес ООО "Максимум" для подписания, однако вторые экземпляры указанных актов не были возвращены истцом.

В связи с тем, что длительное время помещение так и не было передано в аренду, истец утратил интерес в использовании данного имущества, в связи с чем предложил ответчику расторгнуть договор аренды и вернуть уплаченную ранее арендную плату за первый месяц пользования имуществом, поскольку фактически имуществом не пользовался.

Письменное предложение о расторжении договора было выслано истцом в адрес ответчика 13.03.2014, однако ответа на данное предложение от последнего не последовало.

Истец, ссылаясь на то, что фактически имуществом он не пользовался, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере перечисленной предоплаты в сумме 219 010 рублей, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.11.2013 является незаключенным, в связи с чем перечисленная истцом предоплата в размере 210 010 рублей является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату. При этом суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1.7 договора он считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к договору аренды существенными в соответствии положениями пункта 3 статьи 607 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). При этом момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование таким имуществом.

Таким образом, нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, не связывают заключение договора с моментом передачи имущества в аренду, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условия договора не могут изменять положения о заключенности договора аренды, императивно установленные статьями 432, 607 ГК РФ, в связи с чем оснований для признания договора аренды от 01.11.2013 незаключенным не имеется.

Между тем ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения в силу следующего.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исполнение договора аренды недвижимого имущества может подтверждаться оформлением передачи объекта аренды передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта обязательства, вытекающие из договора аренды, не могут считаться исполненным.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Как усматривается из материалов дела, в пункте 3.2 договора стороны установили, что ежемесячная арендная плата по договору уплачивается путем 100 % предоплаты и перечисляется не позднее 5 числа месяца, в котором используются арендуемые нежилые помещения на расчетный счет арендодателя.

Во исполнение обязательств по договору 15.11.2013 за первый месяц пользования арендованным имуществом истец внес на счет ответчика арендную плату в сумме 219 010 рублей, что подтверждается платежным поручением от 15.11.2013 N 764.

В связи с отсутствием доказательств исполнения ответчиком обязательств по передаче имущества арендатором в адрес арендодателя было направлено письмо от 06.02.2014 (л. д. 12) с предложением о срочной передаче в пользование имущества, согласно условиям договора аренды от 01.11.2013.

Однако, как установлено судом, по акту приема-передачи нежилые помещения площадью 191,8 кв. м и 2280,8 кв. м ООО "Максимум" не передавались.

Доказательства фактического использования истцом спорных нежилых помещений в деле отсутствуют.

Таким образом, имущество не было передано арендатору по договору аренды, но в счет арендной платы ответчик получил от истца 219 010 рублей.

Согласно пункту 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды у истца возникли убытки в сумме 219 010 рублей в виде перечисленной предоплаты по договору от 01.11.2013, которые подлежат взысканию.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие акта приема-передачи имущества в аренду является формальным препятствием в пользовании истцом имуществом и не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку истец, внося арендные платежи, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом, отклоняется судом.

При условии фактического использования арендуемого имущества отсутствие передаточного акта действительно носит формальный характер.

Однако в данном случае факт использования арендатором переданного по договору аренды от 01.11.2013 имущества ответчиком не подтвержден.

Само по себе однократное перечисление денежных средств в счет арендной платы таковым доказательством не является.

Кроме того, как пояснил представитель истца, арендованное помещение не могло фактически использоваться им по причине нахождения в нем имущества ответчика.

Указанный факт ответчик не оспаривает, ссылаясь на то, что при подписании договора аренды истец ознакомился с состоянием арендуемого имущества и не выразил свои претензии относительно имущества, находящегося на территории передаваемого помещения.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В данном случае из положений договора аренды возможность нахождения в арендуемых помещениях имущества ответчика не усматривается.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендодателем в адрес истца неоднократно направлялся акт приема-передачи, однако истец намеренно уклонялся и уклоняется от его подписания, продолжая пользоваться арендованным имуществом, не может быть принят во внимание судом.

В обоснование своей позиции ответчиком в суд апелляционной инстанции представлены акт о передаче документации по аренде помещения от 01.11.2013, а также письмо от 27.01.2014 N 01 о направлении в адрес истца дополнительного соглашения N 1 и акта приема-передачи имущества.

Между тем апелляционный суд критически относится к данным документам ввиду следующего.

Во-первых, все вышеуказанные документы представлены ответчиком только в суд апелляционной инстанции.

Во-вторых, акт от 01.11.2013 о передаче документации по аренде помещения составлен в одностороннем порядке. Однако, по мнению суда, если такая передача действительно состоялась, то должен был быть составлен двусторонний акт, из которого факт передачи акта действительно усматривался. В случае же отказа от получения спорных документов, это обстоятельство должно было быть зафиксировано именно таким образом.

В-третьих, письмо от 27.01.2014 N 01 не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку из представленной в подтверждение его направления истцу квитанции от 29.01.2014 N 11646 не представляется возможным установить, какие именно документы ответчиком были направлены в адрес истца. Истец же факт получения данного письма отрицает. При этом в материалах дела имеется еще одно письмо N 40 от этой же даты (л. д. 48), которое также не было получено истцом, но факт его наличия им не отрицается. При таких обстоятельствах суду с достоверностью не представляется возможным установить факт направления в адрес истца письма от 27.01.2014 N 01.

Более того, в любом случае по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ и в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по передаче объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки, который в данном случае в материалы дела не представлен.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.07.2014 по делу N А62-2339/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Рыжова О.Г. Тучкова