Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 г. N 15АП-13452/14

город Ростов-на-Дону

26 ноября 2014 г.

дело N А53-21778/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Бандурка А.А. удостоверение N 148 от31.12.2011, доверенность N 59-30-25421/13 от31.10.2014;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400278447298);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2014 по делу N А53-21778/2013

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к закрытому акционерному обществу "Дежа вю"

о взыскании основной задолженности и пени в общей сумме 6 289 149 руб. 18 коп.,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Дежа вю" (далее - ответчик) о взыскании основной задолженности и пени в общей сумме 6 035 724,59 руб., пени в размере 253 424,59 рублей (исковые требования уточнены в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2, л.д. 8-9).

Ответчик в отзыве на иск заявил возражения по существу и размеру исковых требований, указав, что с 12.04.2013 объект введен в эксплуатацию и следует применять иную ставку арендной платы 1,5%, а в результате отчуждения части помещений с 21.06.2013 доля ответчика в пользовании участком составляет 7427/10000, что также влечет уменьшение начисляемой ему арендной платы за землю.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2014 по делу N А53-21778/2013 исковые требования удовлетворены частично: с ЗАО "Дежа вю" в пользу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 4 806 698 руб. 91 коп. задолженности, 232 469 руб. 70 коп. пени, всего 5 039 168 руб. 61 коп.; в остальной части иска отказано. Кроме того, с ЗАО "Дежа вю" в доход федерального бюджета взыскано 43 276 руб. государственной пошлины по иску.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В жалобе предприниматель просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что поскольку в договор аренды не были внесены соответствующие изменения относительно вида использования земельного участка, у суда отсутствовали основания применять ставку в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленную для земельных участков, на которых расположены административные и офисные здания, вместо установленной в договоре аренды ставки в размере 5% от кадастровой стоимости, так как земельный участок был предоставлен для строительства административного здания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Определением от 17.11.2014 председателя второго судебного состава М.Г. Величко в составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Пономареву И.В. в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в отпуске.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании 19.11.2014 судом был объявлен перерыв до 25.11.2014 до 09 час. 15 мин., информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. После перерыва судебное разбирательство было продолжено судом без участия представителей участвующих в деле лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку возражений не заявлено арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между департаментом имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодателем) и ЗАО "Дежа вю" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 30291 от 20.12.2007 (т. 1, л.д. 11-18), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:03 16 07:0026, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 276. Цель аренды - строительство административного здания общей площадью 5 377 кв.м. Срок аренды договором установлен на 49 лет, с 04.12.2007 по 04.12.2056 (пункт 2.1 договора). Договор аренды земельного участка от 20.12.2007 N 30291 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 21.01.2001, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за земельный участок в год составляет 3 919 760 руб. 41 коп. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2 договора). Арендная плата начисляется с момента передачи участка. Обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств (пункт 3.3 договора). Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок по акту приема- передачи в срок не более 1 месяца с момента подписания договора (пункт 4.2.2 договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 20.12.2007 (т. 1, л.д. 19).

В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 7 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно исковому заявлению истцом заявлены требования о взыскании основной задолженности в сумме 6 035 724 руб. 59 коп. по арендной плате за землю за период с 01.10.2012 по 30.06.2013.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что 12.04.2013 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение N RU61310000-6376 (т. 1, л.д. 32) на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта - административного здания с подземной автостоянкой, ответчик приступил к эксплуатации объекта и полагает, что плата за землю должна вноситься по ставке, установленной не для строительства, а для эксплуатации административного здания 1,5% кадастровой стоимости.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости внесения изменений в договор в части уменьшения арендной платы путем подписания дополнительного соглашения, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка, земельный участок предоставлен для строительства административного здания (ул. М. Горького, дом 276) общей площадью 5377 кв.м.

На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что административное здание построено и введено в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.04.2013 года т.1 л.д.32).

Также в материалы дела представлены свидетельства о праве собственности на нежилые помещения в построенном здании физических и юридических лиц (т.1 л.д.36-57), акты приема-передачи от 04.06.2013 помещений в указанном административном здании от застройщика физическим лицам (т.1 л.д.58-59).

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официального опубликования правового акта или с момента указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю оформляется путем заключения дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год.

В приложении N 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы по формуле: А=Ки*КС*Сап, где А - арендная плата в год, Ки - коэффициент индексации, КС - кадастровая стоимость, Сап% - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.19).

Из материалов дела следует, что формула расчета арендной платы не изменена, поэтому подписание дополнительного соглашения, в данном случае не требовалось.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирован правовой подход, согласно которому в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что не отказывается от оплаты по договору аренды за период до ввода здания в эксплуатацию по ставке 5%, т.е. до 12 апреля 2013 года, далее согласен оплатить по сниженной ставке под эксплуатацию здания в размере 1,5% от кадастровой стоимости и до момента передачи помещений в здании собственникам по актам приема-передачи (т.1 л.д.30-31).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 240 от 09.04.2012 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" утвержден Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и расчет размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 раздела 1 Порядка размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.), в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" от 27.02.2012 N 120 определяется произведением коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап), а именно: А = Ки х Кс x Сап.

Такая же формула определения арендной платы согласована сторонами в договоре аренды земельного участка N 30291 от 20.12.2007.

В в пункте 7.1 раздела 2 Порядка "Ставки арендной платы по видам использования земель" указано, что для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости (Сап) установлена в размере 1,5%.

В дополнительном отзыве на исковое заявление ответчик указал, что истцом производится расчет ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, который составляет 5%. (Сап - 0,05). Указанная ставка соответствовала действующему в момент заключения договора аренды пункту 8 Постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону". Так, земельные участки, предоставленные для проектирования, строительства и последующей эксплуатации (за исключением индивидуального жилищного строительства), если объект не сдан в эксплуатацию, устанавливался в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Указанное постановление утратило силу в связи с принятием постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2009 N 1157. В настоящее время действует новый порядок определения размера арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Данный порядок утвержден Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону". Пунктом 7.1 приложения N 1 постановления от 09.04.2012 N 240 установлен коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий в размере - 1,5%.

Истец, возражая против этого довода, заявил о том, что в договор, заключенный для целей строительства, изменения не внесены, и он должен исполняться в первоначальном виде, в том числе - в части размера платы.

Суд первой инстанции обоснованно признал довод ответчика правомерным, и произвел перерасчет арендной платы за период с 12.04.2013 с применением ставки арендной платы в размере 1,5%, исходя из того, что 12.04.2013 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Департамент при расчете арендной платы исходил из ставки арендной платы, равной 5%, установленной для здания, находящегося в стадии строительства.

Применение ставки арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка обоснованно отклонено судом первой инстанции.

Ставка в размере 5% предусмотрена п. 11. Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 (ред. от 29.12.2007) "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону", которое действовало на момент заключения сторонами договора аренды и указано в приложении N 2 к договору аренды земельного участка от 20.12.2007 N 30291 (т.1 л.д.19).

Так, в пункте 11 приведенной в постановлении таблицы ставок арендной платы по видам использования земельных участков было указано, что ставка 5% предусмотрена для земли для завершения строительства не завершенных строительством объектов до момента ввода объектов в эксплуатацию.

Данная норма, как и норма пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации и норма пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, были призваны стимулировать своевременное введение в эксплуатацию объектов на предоставленном для целей строительства земельном участке.

Рассматриваемая норма означает ухудшение положения землепользователя, по сути, вводит негативные последствия для землепользователя, которым в течение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не введены в эксплуатацию подлежащие строительству на участке объекты. Поэтому наличие оснований для ее применения подлежит доказыванию истцом.

Истцом не доказано наличие оснований для применения ставки аренды в размере 5% после получения ответчиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Как верно указал суд первой инстанции, ставка арендной платы есть регулируемая цена, и ее применение императивно вменено сторонам договора. Правомерное изменение содержания юридической связи вследствие исполнения обязательств по сделке (в данном случае - обязательства по освоению участка в целях строительства) должно влечь и применение соответствующих ставок платы в силу их нормативного установления.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию было получено ответчиком 12.04.2013 (т.1 л.д.32).

Таким образом, с 13.04.2013 подлежит применению ставка, установленная для эксплуатации административных зданий в размере 1,5%.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2011 по делу N А53-1275/2011.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции рассчитал задолженность по арендной плате за спорный период, размер которой составил 4 806 698 руб. 91 коп.

Доказательств внесения арендной платы в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 4 806 698 руб. 91 коп.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени в размере 253 424 руб. 59 коп., из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 5.2 договора сторонами согласовано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представленный истцом расчет пени произведен методологически верно, однако, поскольку требования о взыскании основной задолженности удовлетворены частично, суд первой инстанции произвел соответствующий расчет пени, размер которой составил пени 232 469 руб. 70 коп.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 N 81, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки возложена на ответчика.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 установлено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. Между тем, в материалах дела отсутствует ходатайство ответчика о снижении судом взыскиваемой истцом суммы неустойки. Доказательств ее явной несоразмерности ответчиком не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в размере 232 469 руб. 70 коп.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании основной задолженности и пени в общей сумме 5 039 168 руб. 61 коп.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 июня 2014 по делу N А53-21778/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

М.Г. Величко И.В. Пономарева