Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2014 г. N 08АП-9414/14

город Омск

10 ноября 2014 г.

Дело N А75-3095/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9414/2014) общества с ограниченной ответственностью "Статус-групп" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2014 по делу N А75-3095/2014 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Статус-групп" (ОГРН 1108602003333, ИНН 8602169111) к администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) и Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута о признании решения от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0 незаконным,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Статус-групп" (далее - заявитель, общество, ООО "Статус-групп") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее - Администрация, ответчик) и Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (далее - Департамент, ответчик) о признании решения от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0 о расторжении договора аренды незаконным.

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил признать недействительной сделку (уведомление Администрации города Сургута, изложенное в письме Департамента от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0) по одностороннему отказу Администрации города Сургута от исполнения договора аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010 с кадастровым номером 86:10:0101117, заключенного между Администрацией города Сургута и ООО "Статус-групп".

Решением от 14.07.2014 по делу N А75-3095/2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении исковых требований ООО "Статус-групп" отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Статус-групп" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Статус-групп" приводит следующие доводы: учитывая, что пункт 2.1.3 договора аренды предусматривает конкретные случаи расторжения договора аренды в одностороннем порядке, то ссылка суда на пункт 3.1.7 договора, который предусматривает обязанность арендатора не допускать загрязнения и захламления земельного участка, как на основание расторжения договора в одностороннем порядке, несостоятельна; указывает на недопустимость в качестве доказательства подтверждающего нарушение арендатором пунктов 2.1.3, 3.1.7 договора аренды актов обследования от 20.12.2013, от 28.02.2014, фотографий; в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие полномочия директора Департамента на подписания уведомления от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010.

До начала судебного разбирательства в материалы дела в электронном виде через систему "Мой арбитр" от Администрации поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, которые суд апелляционной инстанции рассматривает в качестве отзыва на апелляционную жалобу. Администрация считает, что апелляционная жалоба ООО "Статус-групп" не обоснована, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельства дела, установленным в ходе судебного разбирательства, и имеющимся в деле доказательствам, каких-либо нарушений, неправильного применения норм права судом не допущено, а потому просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу в материалы дела в электронном посредством факсимильной связи от ООО "Статус-групп" поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное ненадлежащим извещением о дате и времени судебного заседания.

Рассмотрев в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отложения судебного заседания в связи с ненадлежащим извещением ООО "Статус-групп" о заседании апелляционной инстанции, так как копия определения Восьмого арбитражного суда была направлена указанному лицу именно по тому адресу, который указывает истец - г. Сургут, ул. Нефтеюганское шоссе, д. 62. Определение суда возвращено органом почтовой связи с указанием на истечение срока хранения, при этом из сделанных на конверте отметок усматривается, что для вручения адресату корреспонденции были предприняты все необходимые меры. При таких обстоятельствах ООО "Статус-групп" считается надлежащим образом извещенным о судебном заседании в силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ООО "Статус-групп" и Администрацией города Сургута в лице Департамента 21.10.2010 заключен договор аренды земельного участка N 990, расположенного по адресу г. Сургут, ул. Профсоюзов, с кадастровым номером 86:10:0101117:156. Участок предоставлен для открытой автостоянки.

Договор заключен по итогам торгов, на основании протокола о результатах аукциона от 20.10.2010 N 137, изменение условий использования земельного участка не допускается (л.д. 50).

В конце января 2014 года ООО "Статус-групп" получило уведомление Департамента от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 21.10.2010 N 990. В уведомлении указано, что в ходе обследования было установлено, что на земельном участке размещаются движимые объекты (вагончики, контейнеры, киоски) складируются строительные материалы и строительный мусор, участок захламлен. В соответствии с пунктом 1.4 договора и руководствуясь пунктом 2.1.3 договора аренды N 990 от 21.10.2010 последний считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения уведомления.

ООО "Статус-групп" обратилось с письмом от 14.02.2014 N 14/02-14 на имя директора Департамента с возражениями относительно нарушений выдвинутых в адрес общества, сообщив, что вагончики используются для размещения охраны, а плиты нужны с целью благоустройства части открытой автостоянки и установки забора.

01.03.2014 произведен повторный осмотр земельного участка, составлена фототаблица.

Как следует из уведомления Департамента, основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора послужило использование земельного участка с нарушением условий договора.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом от договора, считая его незаконным и необоснованным, обратился с соответствующими требованиями в суд.

14.07.2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Сургута в лице Департамента и ООО "Статус-групп" заключен договор аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010 (далее - договор). Истцу был передан земельный участок, общей площадью 6367 кв.м., расположенный по адресу: ул. Профсоюзов, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, кадастровый номер 86:10:0101117:156 (далее - земельный участок) (пункт 1.1 договора).

Земельный участок предоставлен в аренду по результатам проведения аукциона.

Аукционной документацией определен предмет аукциона, разрешенное использование земельного участка. К извещению о проведении аукциона приложен проект договора аренды.

Согласно заявке на участие в аукционе ее участник обязуется соблюдать условия аукциона.

Пунктом 1.4 договора определено, что земельный участок предоставляется для открытой автостоянки. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение названных условий использование земельного участка не допускается.

Пунктом 1.5 установлен 5-летний срок договора аренды.

Далее пункт 3.1.1 договора предусматривает обязанность арендатора завершить размещение открытой автостоянки в течение 5-ти лет с момента заключения договора.

Согласно пункту 2.1.2 арендодатель имеет право приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением земельного законодательства или условий договора.

Помимо того, в пункте 2.2.2 договора прямо указано, что арендодатель обязуется не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и законодательству.

Таким образом, содержание вышеприведенных условий договора, как и указание в пункте 2.1.2 договора право арендодателя приостанавливать ведущиеся арендатором работы, определенно означает, что ООО "Статус-групп" необходимо произвести на арендуемом земельном участке некие строительные работы по оборудованию автостоянки, под размещение которой в течение пятилетнего срока участок и был передан. То есть, из условий договора явно следует, что истцу передана не открытая автостоянка, а неогороженный земельный участок для ее размещения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования пунктов 1.4, 3.1.1, 2.1.2 договора следует, что ООО "Статус-групп" необходимо произвести некие строительные работы по размещению, оборудованию автостоянки не позднее 5 лет с момента заключения договора (то есть до 21.10.2015). При этом условий о том, что арендатор обязан завершить размещение открытой автостоянки в более короткие сроки, из договора не следует.

В подтверждение нарушения ООО "Статус-групп" условий спорного договора аренды в части целевого использования земельного участка в материалы дела представлены акты обследования земельного участка N 1049/13 от 20.12.2013 с приложением фототаблиц (л.д. 88-90), N 69/14 от 28.02.2014 с приложением фототаблиц (л.д. 93-95), в которых, по мнению истца, были зафиксированы нарушения условий договора. При этом, указанные акты по смыслу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются достаточными доказательствами для установления факта нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка, поскольку акты обследования составлены арендодателем в одностороннем порядке, в отсутствие представителя арендатора, надлежащие доказательства принятия мер по вызову представителя ООО "Статус-групп" на даты составления актов не представлены. Границы проверяемого земельного участка из актов и фотоматериалов не очевидны, какие-либо схемы, привязки и подробное описание участка в названных документах отсутствуют. Указание в первоначально составленном акте на нахождение на земельном участке киосков не находит подтверждения фотоматериалами, приложенными к акту.

В то же время, указание в актах обследования на нахождение на земельном участке таких движимых объектов, как вагончики, контейнеры, строительные материалы (железобетонные плиты), по убеждению коллегии, как раз и подтверждает то обстоятельство, что работы по размещению открытой автостоянки арендатором ведутся, что соответствует целям договора аренды (пункт 3.1.1 договора).

Коллегия отмечает, что для проведения обследования использования земельного участка ответчиком избрано зимнее время года, территория, как видно по фотоматериалам, покрыта значительным слоем снега. Тем не менее, исследовав фототаблицы от 20.12.2013 (л.д. 89-90), от 28.02.2014 (л.д. 94-95), наличие доказательств иного вида использования земельного участка, нежели определенного договором, как и подтверждения сколь либо существенного захламления участка с учетом характера разрешенного использования, апелляционный суд не усматривает.

Изложенные обстоятельства, по убеждению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора нарушений условий договора об использовании земельного участка по целевому назначению.

Представленные в материалы дела доказательства не могут повлечь иные выводы (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вывод суда первой инстанции о правомерной реализации Администрацией права на одностороннее расторжение договора аренды признается коллегией ошибочным по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

Таким образом, сторонами договора может быть предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в том случае, если соответствующий запрет не установлен законодательством, то есть в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке должна быть явно выражена.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрено право арендодателя досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в следующих конкретных случаях:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд за весь срок действия договора;

- использование земельного участка не в соответствии с условиями конкурса, с разрешенным видом использования, целевым назначением и принадлежностью к категории земель;

- использование земельного участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик земельного участка;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

При отказе Арендодателя от договора настоящий договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения Арендатором письменного уведомления о таком отказе.

Доказательств нарушения арендатором вышеприведенных условий договора арендодателем не представлено.

Таким образом, оснований для применения пункта 2.1.3 договора у Администрации не имелось.

Поскольку односторонний отказ от договора до истечения срока его действия (уведомление N 07-01-14-20003/13-0 от 31.12.2013, л.д. 24-25) произведен неправомерно, апелляционный суд приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Статус-групп" требований.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что в случае нарушения исполнения арендатором пункта 3.1.7 договора, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором условий договора по не допущению загрязнения и захламления земельного участка, в полной мере могут быть компенсированы применением к арендатору предусмотренных договором штрафных санкций.

С учетом изложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и, признав доказанными обстоятельства, на которые указал истец в обоснование своих требований, суд апелляционной инстанции, исходя из материалов дела, условий вышеуказанного договора, считает требования ООО "Статус-групп" о признании недействительной сделки (уведомление Администрации города Сургута, изложенное в письме Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0) по одностороннему отказу Администрации города Сургута от исполнения договора аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010 с кадастровым номером 86:10:0101117, заключенного между Администрацией города Сургута и ООО "Статус-групп" подлежащими удовлетворению.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о неправомерности заявленных истцом требований не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющейся доказательственной базе, в связи с чем обжалуемое решение следует отменить, а апелляционную жалобу и исковые требования ООО "Статус-групп" к Администрации города Сургута удовлетворить.

Между тем, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010, расположенного по адресу г. Сургут, ул. Профсоюзов, с кадастровым номером 86:10:0101117:156 заключен между ООО "Статус-групп" и Администрацией города Сургута в лице Департамента.

Указанное с очевидностью свидетельствует о том, что, поскольку стороной договора аренды, одностороннее расторжение которого оспаривается истцом, является Администрация, Департамент является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Представленные в материалы дела доказательства не могут повлечь иные выводы (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута, который является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением требований ООО "Статус-групп" судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции в размере 4 000 руб. относятся на Администрацию.

Также, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО "Статус-групп" судебные расходы по уплате государственной пошлины за её рассмотрение, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Администрацию.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2014 по делу N А75-3095/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Статус-групп" к Администрации города Сургута удовлетворить. Признать недействительной сделку (уведомление Администрации города Сургута, изложенное в письме Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута от 31.12.2013 N 07-01-14-20003/13-0) по одностороннему отказу Администрации города Сургута от исполнения договора аренды земельного участка N 990 от 21.10.2010 с кадастровым номером 86:10:0101117, заключенного между Администрацией города Сургута и ООО "Статус-групп".

В исковых требованиях к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута отказать.

Взыскать с Администрации города Сургута в пользу общества с ограниченной ответственностью "Статус-групп" 4 000 рублей судебных расходов по уплате госпошлины по иску, 1 000 рублей судебных расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.С. Грязникова Ю.М. Солодкевич