Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 г. N 20АП-5990/14

г. Тула

25 ноября 2014 г.

Дело N А09-3827/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.11.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2014 по делу N А09-3827/2014 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Дельта" (город Брянск, ОГРН 1063254009202, ИНН 3254004727) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (город Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) (далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 10.02.2014 по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 5.4 (т. 1, л. д. 3 - 7).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, в соответствии с которыми отказался от исковых требований в части урегулирования разногласий по пункту 5.4 договора. Пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи просил изложить в следующей редакции:

1. Пункт 1.3: "Рыночная стоимость объекта составляет 1 169 490 рублей, без учета НДС, согласно заключению ООО "Брянский городской центр оценки и консалтинга" от 23.06.2014";

2. Пункт 2.1: "Продавец продал, а покупатель купил объект договора за 1 169 490 рублей без учета НДС";

3. Приложение N 1 к договору "Порядок расчета оплаты стоимости нежилого помещения площадью 63,3 кв. м по адресу: город Брянск, Бежицкий район, улица М. Гвардии, 8" изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта 1 169 490 рублей".

Сроки уплаты	Основной	платеж	Расчет процентов
	квартальный платеж	остаток долга	дневная ставка: 0,0075 %
	платеж			Сумма процентов к оплате
до 30.09.2014	58 474,50	1 111 015,50	92	8 069,48
до 30.12.2014	58 474,50	1 052 541,00	92	7 666,01
до 30.03.2015	58 474,50	994 066,50	90	7 104,65
до 30.06.2015	58 474,50	935 592,00	91	6 784,50
до 30.09.2015	58 474,50	877 117,50	92	6 455,58
до 30.12.2015	58 474,50	818 643,00	92	6 052,11
до 30.03.2016	58 474,50	760 168,50	91	5 587,24
до 30.06.2016	58 474,50	701 694,00	91	5 188,15
до 30.09.2016	58 474,50	643 219,50	92	4 841,69
до 30.12.2016	58 474,50	584 745,00	92	4 438,21
до 30.03.2017	58 474,50	526 270,50	90	3 947,03
до 30.06.2017	58 474,50	467 796,00	91	3 591,80
до 30.09.2017	58474,50	409 321,50	92	3 227,79
до 29.12.2017	58 474,50	350 847,00	92	2 824,32
до 30.03.2018	58 474,50	292 372,50	90	2 368,22
до 29.06.2018	58 474,50	233 898,00	91	1 995,44
до 28.09.2018	58 474,50	175 423,50	92	1 613,90
до 28.12.2018	58 474,50	116 949,00	92	1 210,42
до 29.03.2019	58 474,50	58 474,50	90	789,41
до 28.06.2019	58 474,50	-	91	399,09
Итого:	1 169 490		1 826	84 155,04

(т. 1, л. д. 147 - 148).

Отказ от части иска и уточнение исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 150 - 151).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2014 исковые требования ООО "Дельта" удовлетворены.

Пункт 1.3 договора купли-продажи от 10.02.2014 изложен в редакции истца: "Рыночная стоимость объекта составляет 1 168 490 рублей, без учета НДС, согласно заключению ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 23.06.2014".

Пункт 2.1 договора изложен в редакции истца: "Продавец продал, а покупатель купил объект договора за 1 169 490 рублей, без учета НДС".

Пункт 2.2 договора изложен в редакции истца: "Оплата осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки составляет 5 лет".

Приложение N 1 к договору изложено в следующей редакции: "Стоимость объекта 1 169 490 рублей".

Сроки уплаты	Основной	платеж	Расчет процентов
	квартальный платеж	остаток долга	дневная ставка: 0,0075 %
	платеж			Сумма процентов к оплате
до 30.09.2014	58 474,50	1 111 015,50	92	8 069,48
до 30.12.2014	58 474,50	1 052 541,00	92	7 666,01
до 30.03.2015	58 474,50	994 066,50	90	7 104,65
до 30.06.2015	58 474,50	935 592,00	91	6 784,50
до 30.09.2015	58 474,50	877 117,50	92	6 455,58
до 30.12.2015	58 474,50	818 643,00	92	6 052,11
до 30.03.2016	58 474,50	760 168,50	91	5 587,24
до 30.06.2016	58 474,50	701 694,00	91	5 188,15
до 30.09.2016	58 474,50	643 219,50	92	4 841,69
до 30.12.2016	58 474,50	584 745,00	92	4 438,21
до 30.03.2017	58 474,50	526 270,50	90	3 947,03
до 30.06.2017	58 474,50	467 796,00	91	3 591,80
до 30.09.2017	58474,50	409 321,50	92	3 227,79
до 29.12.2017	58 474,50	350 847,00	92	2 824,32
до 30.03.2018	58 474,50	292 372,50	90	2 368,22
до 29.06.2018	58 474,50	233 898,00	91	1 995,44
до 28.09.2018	58 474,50	175 423,50	92	1 613,90
до 28.12.2018	58 474,50	116 949,00	92	1 210,42
до 29.03.2019	58 474,50	58 474,50	90	789,41
до 28.06.2019	58 474,50	-	91	399,09
Итого:	1 169 490		1 826	84 155,04

Производство по делу в части урегулирования разногласий по пункту 5.4 договора купли-продажи от 10.02.2014 прекращено.

С ответчика в пользу истца взыскано 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и 5 000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату судебной экспертизы (т. 1, л. д. 158 - 164).

Не согласившись с судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части изложения пунктов 1.3, 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 10.02.2014 N 392 и приложения N 1 к договору и принять по делу новый судебный акт в указанной части, оставив пункты 1.3, 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 10.02.2014 N 392 и приложение N 1 к договору в редакции продавца (т. 2, л. д. 3 - 4).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что ООО "Дельта" с самостоятельным иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не обращалась, доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта, отраженной в отчете от 16.12.2013 N 34/2 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, составленном ИП Ломакиным С.Н., со ссылкой на законы или иные правовые акты не представило. Полагает, что поскольку ООО "Дельта" заявлен иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, то в данном случае истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права. Заявитель жалобы, ссылаясь на часть 1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), считает, что пункт 2.2 договора купли-продажи от 10.02.2014 N 392 в редакции продавца, предусматривающий срок рассрочки оплаты 3 года, соответствует действующему законодательству.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон не явились.

От ООО "Дельта" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что приступил к исполнению обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с утвержденным судом графиком платежей, которые ответчиком приняты без возражений (т. 2, л. д. 24 - 26).

От Управления в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя (т. 2, л. д. 22), отзыв истца также содержит ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (т. 2, л. д. 24 - 26).

Ходатайства удовлетворены судом апелляционной инстанции, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между ООО "Дельта" и управлением был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 63,3 кв. м, расположенного на первом этаже 3-х этажного жилого дома по адресу: город Брянск, улица М. Гвардии, дом 8, условный номер 32-32-01/042/2006-878.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "Дельта" обратилось в управление с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение за плату арендуемого помещения.

Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи от 10.02.2014 N 392 (т. 1, л. д. 13 - 15).

Рассмотрев представленный проект договора ООО "Дельта" подписало его с протоколом разногласий и направило в адрес управления вместе с протоколом разногласий от 28.02.2014 (т. 1, л. д. 10 - 12).

Вместе с тем ответчик письмом N 29/04-1706 сообщил истцу о том, что не принял протокол разногласий к договору купли-продажи в связи с тем, что ООО "Дельта" не представило доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта со ссылкой на законы и иные правовые акты, а пункт 2.2 договора в редакции продавца соответствует действующему законодательству (т. 1, л. д. 9).

Ссылаясь на то, что до настоящего времени разногласия по вышеуказанным пунктам сторонами не урегулированы, ООО "Дельта" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 3 - 7, 147 - 148).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено закон или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца (в отсутствие возражений со стороны ответчика) определением суда от 05.06.2014 назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 63,3 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, улица М. Гвардии, дом 8, по состоянию на 25.11.2013 (т. 1, л. д. 72, 81 - 82).

Согласно поступившему в суд отчету эксперта ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 23.06.2014 N 14-235/118-145Н рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета НДС по состоянию на 25.11.2013 составила 1 169 490 рублей (т. 1, л. д. 83 - 134 - 140).

Указанное заключение сторонами не оспорено.

Оценив отчет эксперта ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 23.06.2014 N 14-235/118-145Н при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает отчет эксперта ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 23.06.2014 N 14-235/118-145Н надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 63,3 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, улица Молодой Гвардии, дом 8, без учета НДС по состоянию на 25.11.2013 составляет 1 169 490 рублей (т. 1, л. д. 83 - 134 - 140).

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в отчете эксперта ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга", уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1 169 490 рублей, изложив пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи в уточненной редакции истца.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец таким правом воспользовался, и законодательством Брянской области не установлен предельный срок рассрочки, менее предложенного истцом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 2.2 договора подлежит изложению в редакции истца, как соответствующий нормам действующего законодательства.

Учитывая, что условия о цене и сроке оплаты подлежат принятию в редакции истца, арбитражный суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что приложение N 1 к договору купли-продажи также подлежит изменению в уточненной редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - управлением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2014 по делу N А09-3827/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (город Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.Н. Тимашкова