Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 г. N 10АП-10876/14

г. Москва

26 ноября 2014 г.

Дело N А41-23277/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - прокуратуры Московской области - Ионанидзе Д.О. (представителя по удостоверению от 03.09.2013),

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области - Умеренко Ю.А. (представителя по доверенности от 14.03.2014 N ЕБ/04-1594),

от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 4 Ю" - Мартынова Д.В. (представителя по доверенности от 01.09.2014), Тарасова М.А. (представителя по доверенности от 30.04.2014),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу прокуратуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2014 по делу N А41-23277/14, принятое судьей Уваровым А.О.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Московской области (далее - прокурор, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании ничтожным заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - управление) и обществом с ограниченной ответственностью "Стайк 4 Ю" (далее - общество, ООО "Стайк 4 Ю") договора купли-продажи от 26.09.2011 N 71/2011П земельного участка с кадастровым номером 50:08:060428:6, общей площадью 40 451 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с\пос. Ивановское.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2014 в удовлетворении требования отказано.

В апелляционной жалобе прокурор просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. Представитель прокуратуры в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители общества в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель управления в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Согласно государственному акту N МО-8-05-50 федерального государственному унитарному предприятию "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" (далее - предприятие) принадлежало 280 га земли на праве постоянного (бессрочного) пользования для сельскохозяйственного использования. Впоследствии было проведено межевание земельного массива с постановкой образованных земельных участков на государственный кадастровый учет. В дальнейшем право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды.

Между управлением и предприятием заключен договор от 14.09.2007 N 64/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Согласно этому договору предприятию передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:060428:6 общей площадью 40 451 кв.м., находящийся по адресу: участок находится примерно в 730 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский.

Между предприятием и обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Веста" заключен договор от 16.10.2007 N М-05/2007 о передаче данному обществу всех прав и обязанностей то договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 14.09.2007 N 67/07.

Право аренды на спорный земельной участок, находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, ООО "Стайк 4 Ю" приобрело на основании договора от 02.11.2007 N 4/64 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14.09.2007 N 64/07.

Договор от 02.11.2007 N 4/64 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области 30.11.2007.

Общество 11.11.2010 обратилось в управление с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, арендуемого им более трех лет, в собственность по рыночной цене без проведения торгов.

Между управлением и обществом 26.09.2011 заключен договор N 71/2011П купли-продажи спорного земельного участка по цене 551 776 рублей 50 копеек.

В заявлении о признании ничтожным договора купли-продажи от 26.09.2011 N 71/2011П, подданном в арбитражный суд, прокурор сослался на то, что этот договор заключен с нарушением требований пунктов 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон), по мнению прокурора, спорный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, продан обществу без проведения торгов в отсутствие доказательств использования покупателем этого земельного участка для сельскохозяйственной деятельности в течение трех лет.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции признал его необоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В апелляционной жалобе прокуратура ссылается на то, что названный договор купли-продажи земельного участка спорного земельного участка заключен с нарушением закона, поскольку без проведения торгов земельный участок может приобрести лишь арендатор, пользующийся участком на основании договора аренды не менее трех лет с одновременным выполнением условия использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Прокуратура полагает, что поскольку общество использовало спорный земельный участок не по целевому назначению, оно не могло приобрести его без проведения торгов. Следовательно, по мнению прокуратуры, договор купли-продажи спорного земельного участка является недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи 10 Закона.

Пунктом 4 статьи 10 Закона предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Таким образом, к обществу как юридическому лицу, арендовавшему земельный участок, применяется норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 10 Закона.

При применении пунктом 4 статьи 10 Закона начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды.

По настоящему делу договор аренды заключен 14.09.2007 государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена 26.09.2007

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.

Довод прокуратуры о том, что спорный земельный участок не использовался обществом в соответствии с его целевым назначением, не подтверждается материалами дела.

Управление провело проверку фактического использования спорного земельного участка, по результатам которой комиссией составлен акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности от 14.09.2010. К акту приложен ситуационный план и фотоматериал, из содержания которых следует, что проверяемый земельный участок использовался обществом в соответствии с разрешенном видом использования (для сельскохозяйственного производства) в течение нескольких лет. Указанный акт подписан всеми членами комиссии.

В пункте 2.4 акта проверки указано, что земельные участки используются в соответствии с разрешенным видом использования, то есть для сельскохозяйственного производства. Регулярно производится обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.

В пункте 2.5 акта указано, что в ходе проведения проверки комиссией установлено, что арендная плата за использование данных земельных участков поступает в федеральный бюджет своевременно.

Данный факт подтвержден представленными в материалы дела копиями платежных поручений за период с декабря 2007 года по 2011 год, а также актом сверки взаимных расчетов по договору аренды от 14.09.2007 N 64/07 между управлением и обществом, согласно которому задолженность по арендным платежам на 31.12.2010 отсутствует.

Общество на протяжении всего срока аренды добросовестно выполняло обязанности арендатора, уплачивая арендную плату в федеральный бюджет своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 гг., согласно которым общество приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка.

Также согласно агентскому договору от 18.08.2008 агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы). К данному договору имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008, согласно которому исполнитель должным образом оказал услуги заказчику, а заказчик полностью оплатил оказанные ему услуги.

В материалы дела представлены и иные договоры, товарные накладные за период 2008-2010 гг., подтверждающие, что в период аренды спорный участок использовался для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В обоснование довода о том, что общество не использовало земельный участок по целевому назначению прокуратурой представлено письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 12.07.2010 N 1111-10/20022, согласно которому спорный земельный участок не используется арендатором по назначению.

Между тем данное письмо Росимущества составлено в 2010 году на основании акта проверки фактического использования предприятием земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся во владении предприятия. При этом согласно объяснениям от 14.03.2014, полученным прокурором, указанный акт составлен на основании изучения документов предприятия. Иные документы, в том числе общества как арендатора спорного земельного участка, в ходе проведенной проверки не изучались.

Следовательно, данный акт проверки не может рассматриваться как доказательство по вопросу использования обществом упомянутого земельного участка.

Довод прокуратуры о том, что общество не уплачивает налоги, голословен, не подтвержден документально, однако в обоснование указанного факта какие-либо документы не представлены, напротив, в материалы дела общество представило платежные поручения, подтверждающие уплату им земельного налога за 2012 год и 2013 год. Кроме того, представлены бухгалтерские балансы за 2007-2013 гг., подтверждающие осуществление обществом экономической деятельности.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной ввиду несоответствия ее закону применяются названные правила части 2 статьи 167 Гражданского кодекса в виде двусторонней реституции.

Довод прокуратуры о том, что представленные обществом документы не подтверждают использования обществом названного земельного участка в соответствии с целевым назначением, ошибочен.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 10 Закона на момент обращения ответчика за выкупом земельного участка, утвержден не был. Вместе с тем общество предоставило все имеющиеся у него документы по осуществлению хозяйственной деятельности, что также нашло отражение в акте проверки фактического использования земельных участков от 14.10.2014.

Таким образом, обществом при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения соблюдены все требования действующего законодательства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного требования является правильным.

Из доводов прокуратуры, материалов дела оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2014 по делу N А41-23277/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.А. Мищенко