Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. N 08АП-11032/14

город Омск

20 ноября 2014 г.

Дело N А70-4788/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11032/2014) общества с ограниченной ответственностью "Сибинжстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.08.2014 по делу N А70-4788/2014 (судья Коряковцева О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибинжстрой" (ОГРН 1027200827939, ИНН 7204039464) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 от 04.04.2014 N 1404004015/14-1,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибинжстрой" - генеральный директор Облетов А.В. на основании Выписки из ЕГРЮЛ (т. 1., л.д. 154-155), личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации; Любчик Галина Петровна по доверенности N 5 от 02.06.2014 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель не явился, извещён.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибинжстрой" (далее - заявитель, ООО "Сибинжстрой", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным отказа от 04.04.2014 N 1404004015/14-1 в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428, площадью 5550 кв.м., о возложении на Департамент обязанности заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на 2 года для размещения объектов дорожного сервиса, предназначенных для обслуживания легкового автотранспорта, относящихся к V классу опасности по санитарной классификации, с соблюдением нормативно-защитной зоны по ул. Камчатская в г. Тюмени.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.08.2014 по делу N А70-4788/2014 в удовлетворении заявленных ООО "Сибинжстрой" требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в продлении срока действия договора аренды не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Сибинжстрой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 для строительства в период срока действия договора аренды, в связи с чем аренда спорного земельного участка не может быть прекращена по инициативе арендодателя по мотиву неиспользования земельного участка в течение 3 лет.

В письменном отзыве Департамент возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель ООО "Сибинжстрой" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Департамент, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об его отложении не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей заявителя, установил следующие обстоятельства.

Между ООО "Сибинжстрой" (арендатор) и Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) на основании распоряжения Департамента от 20.03.2008 N 1640-з был заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340, в соответствии с которым Обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 72:23:0222001:1428, площадью 7202 кв.м., местоположение: г. Тюмень, ул. Камчатская, для строительства производственной базы.

Согласно пункту 7.2 данного договора срок действия договора определен с 20.03.2008 по 19.03.2011.

Соглашением от 04.05.2011 в договор от 10.04.2008 N 23-20/1340 были внесены изменения: изменена площадь земельного участка с 7202 кв.м на 6404 кв.м и продлен срок действия договора аренды земельного участка по 19.03.2014 (т. 1 л.д. 65).

Соглашением от 17.01.2013 в пункте 1.4 договора от 10.04.2008 N 23-20/1340 слова "_для (под) строительства производственной базы" были заменены на "_для размещения объектов дорожного сервиса, предназначенных для обслуживания легкового автотранспорта, относящихся к V классу опасности по санитарной классификации, с соблюдением нормативной санитарно-защитной зоны".

Соглашением от 30.10.2013 площадь арендуемого Обществом земельного участка изменена с 6404 кв.м на 5550 кв.м.

Общество 17.12.2013 обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды от 10.04.2008 N 23-20/1340.

Департамент уведомлением от 17.01.2014 N 140117032/14-1 отказал Обществу в продлении договора аренды в связи с неосвоением земельного участка в установленные сроки, поскольку в результате обследования земельного участка было установлено, что участок свободен от капитальных строений. В указанном письме Департамент также уведомил Общество о прекращении договора аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340 по истечении срока его действия и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи.

На повторное заявление Общества о продлении договора аренды от 03.02.2014 Департамент в письме от 04.04.2014 N 140404015/14-1 вновь сообщил об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340 в связи с неосвоением земельного участка в установленные сроки, а также указал на необходимость возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи, в связи с истечением 20.03.2014 срока действия договора (т. 1 л.д. 12).

Не согласившись с отказом Департамента в продлении договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

20.08.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требования Общества подлежат удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие решения Департамента, изложенного в письме от 04.04.2014 N 1404004015/14-1 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340 закону или иному нормативному правовому акту, и оспариваемое решение повлекло нарушение прав и законных интересов Общества.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается заявитель, предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя помимо общих оснований, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как усматривается из уведомления от 17.01.2014 N 140117032/14-1 и письма о предоставлении информации от 04.04.2014 N 1404004015/14-1, основанием для принятия решения о прекращении аренды земельного участка послужил вывод Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428, предназначенного для строительства в установленные сроки.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 был предоставлен ООО "Сибинжстрой" в аренду по договору от 10.04.2008 N 23-20/1340 для строительства производственной базы, а в редакции дополнительного соглашения к договора от 17.01.2013 для размещения объектов дорожного сервиса, предназначенных для обслуживания легкового автотранспорта, относящихся к V классу опасности по санитарной классификации, с соблюдением нормативной санитарно-защитной зоны.

Согласно пункту 7. 2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.05.2011 срок действия договора от 10.04.2008 N 23-20/1340 сторонами определен по 19.03.2014.

В пунктах 3.2.1 и 3.2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также своевременно приступить к использованию участка.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство может осуществляться только на основании разрешения на строительство.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на момент окончания срока действия договора аренды Общество к строительству (размещению) объектов дорожного сервиса, предназначенных для обслуживания легкового автотранспорта, не приступило, разрешение на строительство данного объекта не получило.

Таким образом, Обществом не были выполнены требования, предусмотренные распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 20.03.2008 N 1640-з от 24.05.2012 "О предоставлении ООО "Сибинжстрой" в аренду земельного участка для строительства производственной базы в г. Тюмени, ул. Камчатская".

В связи с тем, что строительство объекта Обществом так и не было начато, следовательно, Департамент по истечении срока действия договора аренды вправе отказать Обществу заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок либо продлить договор аренды.

Оспаривая выводы Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка для целей строительства, Общество сослалось на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 для строительства в период срока действия договора аренды, от 10.04.2008 N 23-20/1340.

По мнению Общества, осуществлению строительства изначально препятствовало то обстоятельство, что предоставленный ему участок располагался в двух градостроительных зонах (П-1 и Ж-3), а также на участке находился кабель, в связи с чем, необходима была корректировка площади участка.

Однако, Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, которыми было введено территориальное зонирование, вступили в законную силу лишь с 10.04.2009, тогда как спорный участок был предоставлен Обществу 20.03.2008, то есть за год до начала действия данных Правил. Правила землепользования и застройки города Тюмени не содержали указаний на то, что распространяют своё действие на отношения, возникшие до их вступления в силу.

Следовательно, какие-либо обстоятельства, исключающие целевое использование спорного земельного участка, на момент передачи участка у Общества отсутствовали.

Кроме того, на основании соответствующего заявления Общества решением Департамента от 27.08.2010 N 193-сх утверждена схема расположения земельного участка в новых границах (уменьшена площадь), что позволило устранить вышеназванные препятствия для строительства (т. 1 л.д. 55, 70).

Как следует из материалов дела и пояснений заявителя, указанные обстоятельства (нахождение участка в двух территориальных зонах, прохождение кабеля) были окончательно устранены в январе 2011 года, когда были внесены соответствующие изменения в сведения кадастрового учета в отношении площади и границ участка. При этом Соглашением от 04.05.2011 о продлении срока действия договора Обществу вновь был предоставлен 3-годичный срок для осуществления строительства.

Таким образом, Общество было не лишено права осуществить строительства в 3-годичный срок, даже с учетом времени, потраченного на изменение площади участка.

Однако, в течение следующих трех лет, Общество к строительству на спорном участке так и не приступило, разрешение на строительство не получило.

Ссылка Общества на то, что строительство на спорном участке было приостановлено в связи с письмом ТУ Росимущества в Тюменской области от 12.02.2013 N 819/03 о наложении его границ на участок, на котором находится объект федеральной собственности - бомбоубежище, является несостоятельной.

В связи с данным письмом Общество обратилось за разъяснениями в Департамент и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области, из ответов которых (письма от 16.03.2013 N 02672/08-3, от 01.04.2013 N 14-29/13-2065-ОШ) следует, что согласно сведениям ГКН граница земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 не имеет пересечений с границами смежных земельных участков, местоположение границ участка под бомбоубежищем не установлено.

Следовательно, какие-либо препятствия для распоряжения Департаментом участком с кадастровым номером 72:23:0222001:1428 и для использования его Обществом отсутствовали.

Более того, письмо ТУ Росимущества в Тюменской области было получено Обществом в феврале 2013 года, однако, до указанного времени (на протяжении 2-х лет) строительство также не велось, действия по получению разрешения на строительство не предпринимались.

При этом Общество не представило доказательства наличия обстоятельств, препятствующих начать строительство с января 2011 года и осуществлять его в указанный период до февраля 2013 года.

Довод Общества о том, что препятствием в освоении земельного участка послужила также необходимость изменения разрешенного использования участка в связи с изменениями, внесенными в Правила землепользования и застройки г. Тюмени, несостоятелен, поскольку Обществом не представлено доказательств того, что именно ранее существовавший вид разрешенного использования послужил препятствием в получении разрешения на строительство.

Ссылка заявителя на решение Департамента от 11.07.2013 N 527-сх об утверждении новой схемы расположения участка, а также на изменение площади участка соглашением от 30.10.2013, несостоятельна, поскольку произведенная корректировка площади участка не свидетельствует о том, что Обществом был заключен новый договор аренды земельного участка.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательств того, что все вышеуказанные обстоятельства действительно послужили препятствием в получении разрешения на строительство.

Таким образом, названные Обществом обстоятельства не могли служить препятствием для осуществления строительства в установленный договором срок.

Доводы Общества о том, что им производились подготовительные работы по освоению земельного участка и понесены расходы на данные работы, судом не принимаются, поскольку они не свидетельствуют об обязанности Департамента продлить срок договора аренды.

Общество указывает, что им был заключен договор с ОАО "СУЭНКО" об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, утвержден градостроительный план участка (приказ ДГП от 06.11.2012 N 734-гпзу). Однако, Обществом не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые объективно воспрепятствовали ему совершить все указанные им подготовительные работы, в том числе, изготовить проектную документацию, получить разрешение на строительство, и приступить к строительству в установленный договором срок.

Таким образом, у Общества отсутствовали объективные причины, препятствующие начать строительство с учетом существующих характеристик земельного участка, полученного в аренду, следовательно, обязанность арендатора использовать земельный участок по его назначению в пределах установленного договором срока Обществом исполнена не была.

Более того, в силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

Как указывалось выше, договор аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340 является срочным, заключен на срок по 19.03.2014 (пункт 7.2 договора аренды в редакции соглашения от 04.05.2011).

Пунктом 3.1.6, договора аренды предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора.

Согласно пункту 3.2.19 договора арендатор обязан непозднее чем за три месяца до истечения срока договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды или намерении заключить новый договор аренды.

Из приведенных условий договора аренды следует, что истечение срока действия договора аренды влечет прекращение арендных отношений при отсутствии соглашения о его продлении.

При этом наличие у арендатора права заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях не предполагает автоматическое возникновение у арендодателя такой обязанности.

Правомерность указанных выводов подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 2012 года N 17540/11, в котором указано, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В материалах дела имеется адресованные Обществу уведомление от 17.01.2014 N 140117032/14-1 и письмо о предоставлении информации от 04.04.2014 N 1404004015/14-1 Департамента о прекращении договора аренды земельного участка от 10.04.2008 N 23-20/1340 по окончании срока его действия и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи.

Таким образом, арендодатель, воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъявив волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет прекращен с 20.03.2014, в связи с чем арендатор обязан передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.

Учитывая изложенное, ссылка Общества на отсутствие оснований для прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельна и основана на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем, нормами действующего законодательства, а также договором аренды не предусмотрена безусловная обязанность Департамента заключить договор аренды спорного земельного участка с Обществом на новый срок либо продлить такой договор, с учетом того, что Обществом целевое использование данного участка не осуществлялось, строительство на нем объекта не велось, и срок действия договора закончился.

Судом апелляционной инстанции не принимается ссылка заявителя на затраты, понесенные Обществом при подготовке земельного участка к строительству, поскольку Общество знало или должно было знать обо всех требованиях и условиях, необходимых ему для осуществления строительства, должно было реально оценить свои возможности по строительству в установленный договором срок, следовательно, несет предпринимательский риск наступления негативных для него последствий.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для признания оспариваемого отказа в продлении договора аренды незаконным, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Сибинжстрой".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.08.2014 по делу N А70-4788/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер