Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 г. N 09АП-30521/14

г. Москва

24 ноября 2014 г.

Дело N А40-97464/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: Председательствующего судьи П.А. Порывкина,

Судей Голобородько В.Я., М.С. Сафроновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.А. Петровой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Сторинг" Миннахметова Р.Р. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2014

по делу N А40-97464/13, вынесенное судьей Э.В. Мироненко

об отказе конкурсному управляющему в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи N 01-08/2012 от 01.08.2012, заключенного между ООО "Сторинг" и ООО "Верслас"

в деле о признании ООО "Сторинг" (ОГРН 1117746785727) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Сторинг" Миннахметова Р.Р. - Соколинский М.Л. по дов. от 18.09.2014, Тунгусов А.Н. по дов. от 14.07.2014, от ООО "Верслас" - Вострикова Н.А. по дов. от 13.11.2014,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2013 г. принято заявление ликвидатора ООО "Сторинг" о признании ООО "Сторинг" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2013 Общество с ограниченной ответственностью "Сторинг" (ОГРН 1117746785727, ИНН 77008747402) (далее - ООО "Сторинг", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Миннахметов Роберт Рашидович, о чем опубликована информация ы газете "КоммерсантЪ" от 19.10.2013.

Конкурсный управляющий ООО "Сторинг" Миннахметов Р.Р. обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 01.08.2012 N 01-08/2012, заключенного между ООО "Сторинг" и обществом с ограниченной ответственностью "Верслас" (далее - ООО "Верслас", ответчик), и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Верслас" возвратить в конкурсную массу ООО "Сторинг" приобретенные объекты недвижимости, а именно: нежилые помещения, общей площадью 13 016 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 1: этаж п, помещение I - комнаты 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 3а, 3б, 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5з; помещение II - комнаты а1, а2, а; помещение V - комнаты А, Б, В; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 7; помещение II - комнаты с 1 по 3, с 8 по 16, 21, 25, 27, 28; этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 12; помещение II - комнаты с 1 по 3, 3а, 4, 5, с 7 по 9, 9а, с 10 по 15, 15а, 16; помещение V - комнаты б1, б2, А, б, В; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 11; помещение II - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 17; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты с 1 по 84, 84а, с 85-119; помещение II - комнаты с 1 по 12; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 5, помещение II - комнаты с 1 по 27; помещение V - комнаты Б, В; этаж 6, помещение II - комнаты 1, 1а, с 2 по 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6, 8, 12, 12а, с 13 по 16, 16а, с 18 по 26; помещение V - комнаты Б, В;

нежилые помещения, общей площадью 1 703, 6 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 3: этаж а1, помещение I - комнаты с 1 по 10; подвал, помещение I - комната 1; помещение V - комната А; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1; помещение III - комнаты с 1 по 5; помещение IV - комната 1; помещение IX - комната 1; помещение V - комнаты 1, 11, 14, 14а, 14б, с 15 по 19; помещение VII - комната 1; помещение VIII - комнаты 1, 2; помещение Vа - комнаты с 1 по 5, 7, 8; помещение X - комната 1;, помещение XI - комната 1;, помещение XII - комната 1; помещение XIII - комната 1; помещение XIV - комнаты с 1 по 7, 7а, с 8 по 10; помещение XV - комнаты с 1 по 3.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09 июня 2014 года конкурсному управляющему в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли продажи N 01-08/2012 от 01.08.2012 г., заключенного между ООО "Сторинг" и ООО "Верслас" отказано.

При вынесении судебного акта арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка не является сделкой, совершенной при неравноценном встречном исполнении, и, следовательно, не может быть признана недействительной по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Данный вывод построен судом на том, что определением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2012 по делу N А40-117051/2009 по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Форд-Автоспеццентр" установлена начальная продажная цена имущества - нежилых помещений, равная 440 704 040 руб.

Данная стоимость имущества была определена на основании отчета ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" от 24.10.2011 N 02/0711 об оценке нежилых помещений, общей площадью 13 016 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 1, и нежилых помещений общей площадью 1 703, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр.3.

Конкурсный управляющий ООО "Сторинг", не согласившись с указанным определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает на необоснованность выводов арбитражного суда, сделанных по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего должника доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представив письменные пояснения по доводам жалобы.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268, 272 АПК РФ, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение подлежащим отмене как принятое по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Согласно п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как следует из материалов дела, между ООО "Форд-Автоспеццентр" (продавцом) и ООО "Сторинг" (покупателем), признанным победителем согласно протоколу от 19.03.2012 N 39-ОАОФ/2 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества, был заключен договор купли-продажи от 26.03.2012, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя следующее имущество:

нежилые помещения административно-технического назначения (условный номер 77-77-12/010/2005-203, свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АН N 119223 от 20.10.2011), общей площадью 13 016 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 1: этаж п, помещение I - комнаты 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 3а, 3б, 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5з; помещение II - комнаты а1, а2, а; помещение V - комнаты А, Б, В; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 7; помещение II - комнаты с 1 по 3, с 8 по 16, 21, 25, 27, 28; этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 12; помещение II - комнаты с 1 по 3, 3а, 4, 5, с 7 по 9, 9а, с 10 по 15, 15а, 16; помещение V - комнаты б1, б2, А, б, В; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 11; помещение II - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 17; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты с 1 по 84, 84а, с 85-119; помещение II - комнаты с 1 по 12; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 5, помещение II - комнаты с 1 по 27; помещение V - комнаты Б, В; этаж 6, помещение II - комнаты 1, 1а, с 2 по 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6, 8, 12, 12а, с 13 по 16, 16а, с 18 по 26; помещение V - комнаты Б, В;

нежилые помещения технического назначения (условный номер 77-77-12/010/2005-204, свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АН N 119222 от 20.10.2011), общей площадью 1 703, 6 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 3: этаж а1, помещение I - комнаты с 1 по 10; подвал, помещение I - комната 1; помещение V - комната А; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1; помещение III - комнаты с 1 по 5; помещение IV - комната 1; помещение IX - комната 1; помещение V - комнаты 1, 11, 14, 14а, 14б, с 15 по 19; помещение VII - комната 1; помещение VIII - комнаты 1, 2; помещение Vа - комнаты с 1 по 5, 7, 8; помещение X - комната 1;, помещение XI - комната 1;, помещение XII - комната 1; помещение XIII - комната 1; помещение XIV - комнаты с 1 по 7, 7а, с 8 по 10; помещение XV - комнаты с 1 по 3 (далее - нежилые помещения).

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена договора составила 440 704 040 руб., в том числе налог на добавленную стоимость по налоговой ставке 18 процентов.

При этом данная цена соответствовала начальной продажной цене торгов, установленной определением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2012 по делу N А40-117051/2009, принятым в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Форд-Автоспеццентр".

01.08.2012 между ООО "Сторинг" (продавцом) и ООО "Верслас" (покупателем) был заключен договор купли-продажи N 01-08/2012, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя имущество: нежилые помещения и право аренды земельного участка, кадастровый номер 77:02:0016002:9, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Ярославское шоссе, владение 19, площадью 18 793 кв. м, предоставленный продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-02-021292 от 23.12.2003 и дополнительного соглашения от 04.05.2012 к нему, заключенных с Департаментом земельных ресурсов города Москвы.

В пункте 3.1 договора стороны установили стоимость имущества и имущественного права в размере 441 000 000 руб., включая налог на добавленную стоимость по налоговой ставке 18 процентов.

Ссылаясь на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий должника полагает, что указанная сделка по продаже недвижимого имущества совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств ответчиком в связи с тем, что рыночная цена стоимости нежилых помещений превышает выкупную цену договора.

При этом конкурсный управляющий должника указывает, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи общая рыночная цена недвижимого имущества составляла 1 207 730 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела выпиской из отчета ООО "ВС-оценка" от 10.12.2013 N 2013/154.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы конкурсного управляющего, указал, что руководствуется отчетом ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" от 24.10.2011 N 02/0711 об оценке нежилых помещений, общей площадью 13 016 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 1, и нежилых помещений общей площадью 1 703, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр.3, которым цена названного имущества определена в размере 440 704 040 руб.

Конкурсным управляющим суду первой инстанции представлено заключение специалиста от 09.12.2013 N 02/12-13-94Э, полученного на вышеназванный отчет от 24.10.2011 N 02/0711, которым была определена цена имущества, использованная при его отчуждении по оспариваемому договору. Согласно этому заключению данный отчет выполнен с нарушением федеральных стандартов оценки и правил оценочной деятельности. Указанную в этом отчете стоимость имущества нельзя признать достоверной и рекомендовать ее для целей совершения сделок.

Давая оценку названному доказательству, суд первой инстанции указал, что отклоняет ссылку на него конкурсного управляющего должника, поскольку по делу N А40-117051/2009 данный отчет ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" от 24.10.2011 N 02/0711 был признан допустимым доказательством при установлении Арбитражным судом города Москвы начальной продажной цены имущества ООО "Форд-Автоспеццентр".

При этом суд указал, что доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" от 24.10.2011 N 02/0711, конкурсным управляющим должника в материалы дела не представлено.

Данный вывод суда первой инстанции представляется противоречивым, поскольку заключение специалиста от 09.12.2013 N 02/12-13-94Э не было предметом исследования суда по делу N А40-117051/2009. Вместе с тем согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда установленной силы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в дело представлены доказательства, которые содержат достаточно противоречивые сведения о стоимости спорного имущества.

Так, в томе 1 на л.д. 38-42 содержится копия вступившего в законную силу решения суда от 15.12.2009 г. по делу N А40-131903/09-97-989. В мотивировочной части этого решения указано, что определением от 21.09.2009 года по названному делу судом назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, дом 19, строение 1 площадью 12 501 кв.м и по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, дом 19, строение 3 площадью 1 647,8 кв.м, то есть имущества, являющегося предметом спора по настоящему делу.

Согласно Отчетам экспертов N 056 и N 057 от 18.11.2009 года рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 12 501 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, дом 19, строение 1 составляет 865 092 915 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 1 647,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, дом 19, строение 3 составляет 65 450 469 руб.

Данному доказательству судом первой инстанции в нарушение ч. 4 ст. 71 АПК РФ оценка не дана.

Представленная конкурсным управляющим должника выписка из отчета ООО "ВС-оценка" от 10.12.2013 N 2013/154, согласно которой общая рыночная цена недвижимого имущества составляла 1 207 730 000 руб., оценена судом первой инстанции как недопустимое доказательство, поскольку она не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Однако суд не указал, каким конкретно требованиям названного закона отчет не соответствует.

Вместе с тем результаты этого отчета полностью соответствуют результатам экспертизы, назначенной судом по делу N А40-131903/09.

При таких обстоятельствах вывод суда о реальной рыночной цене спорных помещений, основанный только на отчете ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" от 24.10.2011 N 02/0711, противоречащем другим представленным по делу доказательствам, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем суд первой инстанции протокольными определениями от 28.05.2014 в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника об истребовании доказательств, проведении экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества на дату совершения сделки и ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства отказал, считая возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании по имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку противоречия в доказательственной базе относительно обстоятельств, имеющих значение для дела, судом первой инстанции не устранены, суд апелляционной инстанции определением от 27 августа 2014 г. назначил экспертизу с целью определения реальной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Согласно Заключению эксперта N А40-97464/13, представленному ООО "Центр независимой экспертизы собственности" рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 13 016 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр.1 в рамках затратного подхода с учетом НДС составляет 1 103 270 848 руб. Рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 1 703,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 19, стр. 3 в рамках затратного подхода, с учетом НДС составляет 91 548 362 руб.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что цена оспариваемой сделки существенно отличается в худшую для должника сторону, что в совокупности со сроком совершения данной сделки образует основание для признания данной сделки недействительной, предусмотренное п. 1 ст. 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Следовательно, определение от 09.06.2014 принято по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела и подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2014 года по делу N А40-97464/13 отменить.

Договор купли-продажи нежилых помещений от 01.08.2012 г. N 01-08/2012, заключенный между ООО "Сторинг" и ООО "Верслас" - признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ООО "Верслас" возвратить в конкурсную массу ООО "Сторинг" нежилые помещения: этаж п, помещение I - комнаты 1а, 1б,1в, 1г, 1д, 1е, 3а, 3б, 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5з; помещение II - комнаты al, а2, а; помещение V - комнаты А, Б, В; подвал, помещение I - комнаты с 1 по 7; помещение II - комнаты с 1 по 3, с 8 по 16,21,25,27,28; этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 12; помещения II - комнаты с 1 по 3, 3а, 4, 5, с 7 по 9, 9а, с 10 по 15, 15а, 16; помещение V - комнаты б1, б2, А, б, В; этаж 2, помещение I - комнаты с 1 по 11; помещение II - комнаты с 1 по 13; помещение II - комнаты с 1 по 17; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты с 1 по 84, 84а, с 85 по 119; помещение II - комнаты с 1 по 12; помещение V - комнаты А, Б, В; этаж 5, помещение II - комнаты с 1 по 27; помещение V - комнаты Б, В; этаж 6, помещение II - комнаты 1,1а, с 2 по 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6, 8, 12, 12а, с 13 по 16, 16а, с 18 по 26; помещение V - комнаты Б, В, расположенные по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д.19, стр.1 общей площадью 13 016,0 кв.м;

Этаж a1, помещение I - комнаты с 1 по 10; подвал, помещение I - комната 1; помещение V - комната А; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II -комната 1; помещение III - комнаты с 1 по 5; помещение IV - комната 1; помещение IX - комната 1; помещение V - комнаты 1,11, 14,14а, 14б, с 15 по 19; помещение VII - комната 1; помещение VIII - комната 1,2; помещение Va - комнаты с 1 по 5, 7, 8; помещение X- комната 1; помещение XI - комната 1; помещение XII - комната 1; помещение XIII - комната 1; помещение XIV - комнаты с 1 по 7, 7а, с 8 по 10; помещение XV - комнаты с 1 по 3, расположенные по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, д.19, стр.3, общей площадью 1 703,6 кв.м.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

П.А. Порывкин

Судьи

В.Я. Голобородько М.С. Сафронова