Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 г. N 06АП-5216/14

г. Хабаровск

25 ноября 2014 г.

А04-3925/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.

судей Иноземцева И.В., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: не явились;

от Негосударственного частного некоммерческого учреждения дополнительного образования детей "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)": не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "Остин": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного частного некоммерческого учреждения дополнительного образования детей "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)"

на решение от 30.07.2014

по делу N А04-3925/2014

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Курмачевым Д.В.

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

к Негосударственному частному некоммерческому учреждению дополнительного образования детей "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)"

о взыскании 780 032,81 руб.

третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "Остин"

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б.Хмельницкого,8, корп.2, далее -Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Негосударственному частному некоммерческому учреждению дополнительного образования детей "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" (ОГРН 1022800524383, ИНН 2801020570, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Зейская д. 235, далее - "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 18.10.2013 N 57 за период с 01.01.2011 по 31.03.2014 в сумме 745 148,37 руб., пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.12.2013 по 09.04.2014 в сумме 34 884,44 руб.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 01.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Остин".

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы приводит доводы об отсутствии надлежащей правовой оценки договору N 57 и не установлении судом объема действительных законных обязательств ответчика по спорному договору; в период с 01.01.2011 по 15.09.2011 действовал договор N 19 от 11.02.2010, в связи с чем, у истца сохраняется право требовать с ответчика оплаты аренды за указанный период.

По мнению ответчика, суд применил закон, не подлежащий применению, а именно статью 414 ГК РФ; принял решение по недоказанным обстоятельствам и не правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего дела, а именно истцом не представлены доказательства того, что фактические отношения по аренде спорного земельного участка возникли до даты подписания договора N 57 и акта приема-передачи от 18.03.2013; за период с 15.09.2011 по 24.03.2013 единственным обладателем спорного земельного участка являлось ООО "Остин", в связи с чем, в части взыскания денежных средств за период с 15.09.2011 по 24.03.2013 надлежащим ответчиком является ООО "Остин"; использование здания площадью 303,5 кв.м. не свидетельствует о том, что ответчик использовал земельный участок площадью 3 598 кв.м., при заключении договора аренды здания ответчик не обладал информацией о площади земельного участка, на который он вынужден будет оформить договор аренды.

Полагает, что оплачивать аренду ответчик обязан с 18.10.2013 и в этой части готов заключить мировое соглашение.

Также, ответчик приводит доводы о несогласии с размером неустойки.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с ней и указал на заключение договора N 57 сторонами своей волей; отсутствие оплаты за период с 01.01.2011 по 15.09.2011 по договору N 19; использование земельного участка школой с 15.09.2011.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица на основании статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 22.09.2009 на основании договора аренды недвижимого муниципального имущества N 4, заключенного между Комитетом и "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)", последнему предоставлено в аренду на срок до 30.09.2039 нежилое здание, расположенное по адресу г. Благовещенск, ул. Зейская, 235, общей площадью 303, 5 кв.м. (далее-здание).

Пунктом 2.2.3 данного договора на арендатора возложена обязанность по заключению с арендодателем договора аренды земельного участка, находящегося под нежилым зданием, и внесению платы в порядке и на условиях, предусмотренных в заключенном договоре.

11.02.2010 между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка N 19 в соответствии с условиями которого ответчиком принят в аренду земельный участок (далее-спорный земельный участок), расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 235, в квартале 28, кадастровый номер 28:01:130028:68 (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 26.10.2009 N 2801/203/09-8277- установлено относительно ориентира Школа, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Зейская, д. 235), категория: земли населенных пунктов, площадь: 3598 кв.м., назначение - для школы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом в договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее - договор N19). Срок аренды установлен с 01.10.2009 по 30.09.2039 (раздел 1 договора); цена аренды в год 217 006,14 руб. (пункт 2.1 договора).

По договору купли-продажи N 195 от 04.07.2011 здание и спорный земельный участок переданы в собственность ООО "Остин". Переход права собственности зарегистрирован 11.08.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.08.2011, запись о регистрации N 28-28-01/053/2011-158).

15.09.2011 между ООО "Остин" и "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 19 от 11.02.2010 с 15.09.2011 (соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.01.2012).

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 27.09.2012 по делу N 2-7010/2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2011 N 195 признан недействительным (ничтожным), применены последствия в виде обязания ООО "Остин" возвратить КУМИ г. Благовещенска одноэтажное здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 235. На истца возложена обязанность по возврату обществу денежных средств в сумме 29 120 513 руб.

В связи с этим, спорные объекты недвижимости возвращены ООО "Остин" в муниципальную собственность.

18.10.2013 между Комитетом (арендодатель) и "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" (арендатор) заключен договор аренды N 57 спорного земельного участка (далее - договор).

Срок аренды определен с 01.01.2011 по 30.09.2039 (пункт 1.4 договора).

Размер ежегодной арендной платы составляет 217 006,14 руб., за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 арендная плата установлена в размере 651 018,42 руб.; оплата производится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 2.1 договора).

Расчет арендной платы за период с 01.01.2011 произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога за земельный участок (0,3%); коэффициента площади - в соответствии с постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12).

В соответствии с пунктом 2.4 договора, в части начисления арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в пункте 1.4, а именно с 01.01.2011.

За нарушение сроков арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 4.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 28-28-01/477/2013-997).

Акт приема передачи земельного участка датирован 18.10.2013.

14.11.2013 в адрес Комитета ответчиком направлено письмо, в котором "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" сообщило о готовности рассмотрения вопроса об оплате аренды за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 в сумме 651 018,42 руб. и просило предоставить рассрочку оплаты сроком на 3 года с внесением денежных средств равными долями ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца, в ответ на которое Комитет в письме (исх. 13268) сообщил о готовности рассмотрения вопроса о рассрочке задолженности за период с 01.01.2011 по 30.09.2013 в размере 596 470,43 руб. сроком на 6 месяцев в случае уплаты задолженности, взысканной с ответчика решениями Арбитражного суда Амурской области по делам N А04-5295/2010, N А04-2251/2011 (взыскана задолженность за пользование земельным участком по 31.12.2010).

Сведений о том, что ответчиком осуществлялось оплата за аренду спорного земельного участка, материалы дела не содержат. Ответчиком не оспаривается, что в спорный период арендная плата не вносилась.

09.04.2014 Комитетом в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности по аренде за период с 01.01.2011 по 31.03.2014 и пени, которая оставлена без удовлетворения, что явилось оснвоанием для обращения в Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения из договора аренды земельного участка, в связи с чем, в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК - РФ) о договорах, договоре аренды, а также положения земельного законодательства, регулирующего особенности аренды земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Судом установлено, что спорный земельный участок был передан ответчику в рамках договора аренды земельного участка N 19 по акту 11.02.2010 в связи с использованием "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" здания на указанном земельном участке.

Земельный участок площадью 3 598 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.02.2009 для использования- под здание школы.

Не соглашаясь с иском и решением суда, "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" приводит доводы о том, что в период с 01.01.2011 по 15.09.2011 действовал договор N 19 от 11.02.2010; истцом не представлены доказательства того, что фактические отношения по аренде спорного земельного участка возникли до даты подписания договора N 57 и акта приема-передачи от 18.03.2013; за период с 15.09.2011 по 24.03.2013 единственным обладателем спорного земельного участка являлось ООО "Остин", в связи с чем, в части взыскания денежных средств за период с 15.09.2011 по 24.03.2013 надлежащим ответчиком является ООО "Остин".

Дав оценку представленным в материалам дела доказательствам по правилам главы 7 АПК РФ, судом указанные доводы признаются несостоятельными, поскольку установлено, что в период с 15.09.2011, ответчик, несмотря на продажу недвижимого имущества ООО "Остин", продолжал свою деятельность в здании, расположенном на земельном участке, за период с момента предоставления школе по договору от 22.09.2009 N 4 здания, ответчик с указанного адреса не переезжал и школа функционировала. Таким образом, сдача здания и земельного участка по акту 15.09.2011 ООО "Остин" носила формальный характер, поскольку фактическим пользователем спорного имущества продолжало оставаться "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)".

Указанные обстоятельства подтверждается пояснениями представителя ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции, а также следует из переписки сторон, исследованной апелляционным судом.

При этом, исследованными материалами дела также подтверждается, что фактически используя в период с 01.01.2011 земельный участок, ответчик плату за такое использование не вносил.

Действительно, на 01.01.2011 действовал договор N 19, между тем, Постановлением Администрации г. Благовещенска от 08.10.2013 N 4995 признано утратившим силу постановление администрации от 29.01.2010 N 327 "О предоставлении "Языковая школа "ЁКО (Рассвет)" земельного участка для школы по ул. Зейская,325 в кв. 28", а договором N 57 сторонами урегулированы отношения в связи с использованием спорного земельного участка за прошедший период (с 01.01.2011), что не противоречит пункту 2 статьи 425 ГК РФ. Фактической передачи земельного участка 18.10.2013 не происходило, поскольку участок на момент его передачи в рамках договора N 57 использовался ответчиком с 2010 года непрерывно.

Таким образом, стороны, заключая договор N 57 в отношении спорного земельного участка, фактически пришли к соглашению, что регламентация их отношений с 01.01.2011 будет осуществляться в рамках указанного договора.

Доводы ответчика о правах истца потребовать оплаты аренды за период с 01.01.2011 по 15.09.2011 являются предположительными и не соответствуют условиям заключенного договора N 57. Кроме того, обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения настоящего дела, будут являться преюдициальными в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

В силу норм статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, подписав договор, ответчик добровольно согласился с его условиями, в связи с чем, не вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, тем более, как установлено судом, такие условия его прав не нарушают, принимая во внимание установленный факт использования спорного земельного участка с февраля 2010 года без внесения соответствующей оплаты.

Как установлено пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, согласно которого предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из материалов дела, здание, используемое ответчиком, находится на сформированном для целей использования "под школу" земельном участке, в отношении которого проведены кадастровые работы, он поставлен на кадастровый учет, на него зарегистрировано право собственности муниципального образования.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В соответствии со статьей 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Здание школы, арендатором которого является ответчик, неразрывно связано с земельным участком площадью 3 598 кв.м., и у ответчика возникло право использования земельного участка, занятым зданием, и необходимым для его использования в порядке и на условиях, установленных договором.

Доказательств того, что площадь земельного участка не соответствует положениям пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в материалах дела не имеется.

На основании указанных правовых норм, судом отклоняются доводы ответчика о том, что использование здания площадью 303,5 кв.м. не свидетельствует о том, что ответчик использовал земельный участок площадью 3 598 кв.м.

Кроме того, ответчиком дважды без возражений приняты условия договоров аренды в отношении спорного земельного участка, с указанием его площади.

Доводы о том, что при заключении договора аренды здания ответчик не обладал информацией о площади земельного участка, на который он вынужден будет оформить договор аренды отклоняются, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела.

При принятии в аренду недвижимого имущества, ответчик был не лишен возможности получить информацию в отношении условий такого использования.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о доказанности факта использования спорного земельного участка в период с 01.01.2011 по 31.03.2014 без соответствующей такому использованию оплаты.

Принимая во внимание, что доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 31.03.2014 в сумме 745 148,37 руб.

Исследуя обстоятельства настоящего спора, судом апелляционной инстанции установлено, что предусмотренное договором аренды обязательство по внесению арендной платы своевременно не исполнялось.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Условие о применении неустойки в случае несвоевременной оплаты аренды по договору, стороны согласовали в пункте 3.3. договора N 57.

При таких обстоятельствах, с учетом оценки условий договора аренды, согласованного сторонами срока оплаты, принимая во внимание предусмотренную договором ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для привлечения арендатора к ответственности в виде неустойки.

По расчету Комитета, размер неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей, начисленной на сумму задолженности (исходя из суммы неисполненного обязательства ежеквартально, с учетом предусмотренной договором обязанности по оплате ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала (с 25.12.2013 по 25.03.2014 исходя из суммы долга 651 018,42 руб., за период с 26.03.2014 по 09.04.2014 исходя из суммы долга 745 148,37 руб.), составит 34 884,44 руб.

Ответчик не согласен с расчетом неустойки, произведенной истцом, указывая, что договор не содержит условий о том, в какой период необходимо произвести расчёт за прошедший период в сумме 651 018,42 руб., за период с 01.01.2011 по 18.10.2013 у ответчика не существовало обязательств перед истцом по договору аренды N 57, в период с 15.09.2011 по 18.10.2013 у ответчика не было юридических оснований оплаты аренды истцу.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, сумма арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 составляет 651 018,42 руб., оплата осуществляется ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Также, в пункте 2.4 стороны подтвердили распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с 01.01.2011.

Оценивая указанные условия договора, а также переписку сторон в ноябре 2013, принимая во внимание дату подписания договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оплата аренды в сумме 651 018,42 руб. должна была быть внесена не позднее 25 декабря 2013 года, что было определенно известно ответчику.

Таким образом, расчет неустойки, произведенный истцом, апелляционным судом признается правильным.

С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Государственная пошлина, согласно статье 110 АПК РФ, относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2014 по делу N А04-3925/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

И.В. Иноземцев В.Г. Дроздова