Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 г. N 18АП-12757/14

г. Челябинск

25 ноября 2014 г.

Дело N А76-9748/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чупанова Османа Курбанисмаиловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 по делу N А76-9748/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации Новопокровского сельского поселения Кизильского муниципального района Челябинской области - Костенко Ольга Леонидовна (глава Новопокровского сельского поселения, удостоверение от 14.09.2014);

индивидуального предпринимателя Чупанова Османа Курбанисмаиловича - Бесчаскина Татьяна Платоновна (доверенность от 07.11.2014).

Администрация Новопокровского сельского поселения Кизильского муниципального района Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чупанову Осману Курбанисмаиловичу (далее - ИП Чупанов О.К., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 02/1-08 в размере 3 943 руб. 15 коп., по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 03/1-08 в сумме 6 172 руб. 20 коп., по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 03/1-08 в размере 61 106 руб. 66 коп. (т. 1 л.д. 5-8, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 2 л.д. 68).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 (резолютивная часть объявлена 17.09.2014 - т. 2 л.д. 91-96) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Чупанов О.К. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных истцом требований в сумме 359 руб. 64 коп. (размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 02/1-08 должен составлять 18 руб. 48 коп., по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 03/1-08 - 24 руб. 91 коп. и по договору аренды земельного участка от 16.09.2008 N 04/1-08 - 316 руб. 25 коп.).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии государственной регистрации указанных договоров аренды. Указывает, что условиями заключенных с истцом договоров предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы, начисление и уплата которой в этом случае производятся на основании дополнительных соглашений. Вместе с тем, каких-либо дополнительных соглашений к договорам аренды в связи с изменением базовой арендной ставки стороны не подписывали.

Кроме того, земельные участки были предоставлены ответчику в аренду с целью осуществления сельскохозяйственной деятельности, вместе с тем, в кадастровых паспортах земельных участков был указан иной вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации МТМ и складов, что существенно повлияло на определение кадастровой стоимости участков и расчет арендной платы. Апеллянт полагает, что истец не предпринимал действий, направленных на изменение вида разрешенного использования земельных участков, тем самым создал ситуацию по завышению арендной платы в спорный период и допустил злоупотребление правом.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно. Представителем истца заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью дополнительного изучения материалов дела.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с необходимостью предоставления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. Положениями названной статьи предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.

Принимая во внимание, что правовая позиция заявителя изложена в письменных документах, имеющихся в материалах дела; наличие у участвующих в деле лиц возможности ознакомления с материалами дела, а также учитывая пределы срока рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, коллегия отклонила ходатайство.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.09.2008 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Чупановым О.К. (арендатор) были подписаны договоры аренды земельных участков N 02/1-08, N 03/1-08, N 04/1-08.

Предметом договора аренды N 02/1-08 является земельный участок общей площадью 982 кв.м., находящийся по адресу Челябинская область, Кизильский район, п. Новопокровский примерно в 500 м. по направлению на юг от ориентира п. Чернышевский ул. Российская, 45 для строительства и эксплуатации нежилого здания.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.09.2007 с присвоением кадастрового номера 74:11:1203001:80 (т. 1 л.д. 22).

Предметом договора аренды N 03/1-08 является земельный участок общей площадью 1324 кв.м., находящийся по адресу Челябинская область, Кизильский район, п. Новопокровский примерно в 80 м. по направлению на север от ориентира п. Новопокровский ул. Комсомольская, 8 для строительства и эксплуатации нежилого здания.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.09.2007 с присвоением кадастрового номера 74:11:1202002:154 (т. 1 л.д. 35).

Предметом договора аренды N 04/1-08 является земельный участок общей площадью 13108 кв.м., находящийся по адресу Челябинская область, Кизильский район, п. Новопокровский примерно в 40-м по направлению на север от ориентира п. Новопокровский ул. Комсомольская,1, в том числе для строительства и эксплуатации трёх отдельно стоящих нежилых зданий: здание N 1- 696 кв.м., здание N 2- 685 кв.м., здание N 3- 390 кв.м.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.09.2007 с присвоением кадастрового номера 74:11:1202002:153 (т. 1 л.д. 48).

Пунктом 2.1 договоров установлен срок их действия - с 16.09.2008 до 16.09.2057.

Размер ежегодной арендной платы урегулирован сторонами в пункте 3.1 договоров в следующем размере: 6 147 руб. 32 коп. - по договору N 02/1-08, 8 288 руб. 24 коп - по договору N 03/1-08, 18 115 руб. 40 коп. - по договору N 04/1-08.

В соответствии с пунктом 3.2 договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15-го месяца, следующего за отчётным кварталом.

Передача земельных участков произведена по актам приема-передачи от 16.09.2008 (т. 1 л.д. 21, 34, 47).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованными требования истца о взыскании 71 222 руб. 01 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, в том числе по договору аренды земельного участка N 02/1-08 в размере 3 943 руб. 15 коп., по договору N 03/1-08 в размере 6 172 руб. 20 коп. и по договору N 04/1-08 в размере 61 106 руб. 66 коп.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельных участков, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Оценивая положения договоров аренды от 16.09.2008 N 02/1-08, N 03/1-08, N 04/1-08, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемые договоры незаключенными, поскольку их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договоры аренды заключены сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации и были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 07.11.2008, о чем свидетельствуют регистрационные отметки на договорах (т. 1 л.д. 28, 41, 54). В связи с указанным, вывод суда первой инстанции об отсутствии государственной регистрации договоров аренды не может быть признан соответствующим материалам дела, что при этом не привело к принятию неправильного по существу судебного акта.

Признаков недействительности (ничтожности) спорных договоров аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договорам аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора. В пункте 3.1 договоров аренды стороны согласовали размер арендной платы, в пункте 3.2 договора согласован порядок и сроки внесения арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав земельные участки арендатору по актам приема-передачи 16.09.2008 (т. 1 л.д. 21, 34, 47). Факт прекращения договорных отношений по причине расторжения договоров либо отказа от него в одностороннем порядке не установлен. Доказательства исполнения обязательства по договорам аренды от 16.09.2008 N 02/1-08, N 03/1-08, N 04/1-08 в части внесения арендной платы в размере, установленном разделом 3 договора ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков от 16.09.2008 N 02/1-08, N 03/1-08, N 04/1-08.

Оценивая возражения апеллянта в части размера подлежащей уплате арендной платы, судебная коллегия исходит из следующего.

В части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой. Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).

Названное исключает обоснованность довода апеллянта относительно отсутствия дополнительных соглашений к договорам аренды, определяющих новый размер арендной платы.

В рассматриваемом случае расчет арендной платы на 2012 год по договорам аренды от 16.09.2008 N 02/1-08, N 03/1-08, N 04/1-08 (т.2 л.д. 77-79) производились арендодателем на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и решений Собрания депутатов Кизильского муниципального района N 97 от 28.09.2012, N 81 от 27.07.2012, N 46 от 27.04.2012, N 7 от 31.01.2012, N 31 от 20.05.2010, которыми были определены положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кизильского муниципального района, что соответствует требованиям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Расчет арендной платы проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанции и признан правильным.

Утверждения апеллянта о том, что в нарушение процессуальных норм истец не направил в адрес ответчика уточненный расчет задолженности по арендной плате, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку последний не был лишен возможности присутствовать в судебных заседаниях, а также воспользоваться своим правом на ознакомление с материалами дела (часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы подателя апелляционной жалобы относительно необходимости перерасчета арендной платы в связи неправильным определением вида разрешенного использования земельных участков, что повлекло применение в расчете завышенных показателей кадастровой стоимости, подлежат отклонению.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:11:1202002:153 его разрешенным использованием являлось строительство и эксплуатация базы МТС (т. 1 л.д. 48). Разрешенным использованием земельных участков с кадастровыми номерами 74:11:1202002:154 и 74:11:1203001:80 являлось строительство и эксплуатация склада ( т.1 л.д.22,35)

На основании постановлений Администрации Кизильского муниципального района Челябинской области от 02.10.2012 N 1137, от 02.10.2012 N 1138, от 02.10.2012 N 1139 в государственный кадастр недвижимости 31.10.2012 внесены сведения об изменении разрешенного использования перечисленных земельных участков, которым является размещение зданий, используемых для производства, хранения и переработке сельскохозяйственной продукции" (т. 2 л.д. 69-71).

В связи с изменением разрешённого использования земельных участков, с 31.10.2012 была изменена кадастровая стоимость участков (т. 1 л.д. 74-76). Указанное изменение было учтено истцом при расчете задолженности (т. 1 л.д. 77-79).

Довод апеллянта о распространении названных показателей на период, предшествующий внесению сведений в государственный кадастр недвижимости, мотивированный фактическим предоставлением земельных участков для ведения сельскохозяйственной деятельности и обращением к истцу с заявлениями о перерасчете арендной платы и изменении разрешенного вида использования (в декабре 2011 и июне 2012 года соответственно), не может быть признан обоснованным.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора аренды от 16.09.2008 N 02/1-08 является земельный участок с кадастровым номером 74:11:1203001:80 для целей использования - строительство и эксплуатация нежилого здания, предметом договора N 03/1-08 является земельный участок с кадастровым номером 74:11:1202002:154 для целей использования - строительство и эксплуатация нежилого здания, предметом договора N 04/1-08 является земельный участок с кадастровым номером 74:11:1202002:153 для целей использования - строительство и эксплуатация трех отдельно стоящих нежилых зданий. Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, ИП Чупанов О.К. как арендатор выразил свое согласие на использование земельных участков в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных для данной категории земель, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 N ВАС-1756/13 воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

Споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства.

Исходя из названного, выводы об отнесении земельного участка к иной группе разрешенного использования (до 31.10.2012), в рамках спора о взыскании задолженности по арендной плате, являются недопустимыми.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 по делу N А76-9748/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чупанова Османа Курбанисмаиловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова