Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2014 г. N 15АП-18919/14

город Ростов-на-Дону

29 ноября 2014 г.

дело N А32-7658/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Северский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2014 по делу N А32-7658/2014

по иску Администрации муниципального образования Северский район

к обществу с ограниченной ответственностью "Афипский производственно-складской комплекс"

при участии третьего лица: Чемерикина Анатолия Михайловича

о взыскании задолженности;

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Северский район обратилась суд с иском к обществу "Афипский производственно-складской комплекс" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды N 2600003442 от 18.06.2009 в размере 412 462,14 руб. - основной долг за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и 27 761,66 руб. - пени за период с 17.09.2013 по 18.06.2014, а также о расторжении указанного договора аренды (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д. 1-2, 36-37 т. 2)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда первой инстанции от 22.07.2014 г. привлечен Чемерикин Анатолий Михайлович.

Решением суда от 05.09.2014 требование о расторжении договора аренды от 18.06.2009 N 2600003442 оставлено без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.

Суд первой инстанции установил, что в 2012 году произошло изменение вида разрешенного использования земельного участка, что повлекло изменение (уменьшение более чем в три раза) кадастровой стоимости. Истец рассчитывает арендную плату на 2013 год исходя и предыдущей кадастровой стоимости, что неверно. При расчете, выполненном исходя из действительной кадастровой стоимости участка, у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и пене, напротив, имеется переплата.

В части расторжения договора исковые требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация муниципального образования Северский район обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что при расчете арендной платы администрацией учтены положения пункта 3 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", согласно которому в переходный период на 2011 - 2013 годы изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год. Администрация полагает, что изменение разрешенного вида использования участка не может быть принято во внимание для целей расчета арендной платы до внесения соответствующих изменений в договор аренды и их регистрации в установленном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как следует из текста апелляционной жалобы, заявитель приводит доводы лишь в части несогласия с расчетом суда, не оспаривая решение в части оставления требований о расторжении договора без рассмотрения.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку сторонами не заявлено возражений, против проверки законности и обоснованности решения лишь в обжалуемой части, суд рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 июня 2009 года на основании постановления главы муниципального образования Северский район от 05.06.2009 между истцом и Чемерикиным Анатолием Михайловичем был заключен договор аренды земельного участка N 2600003442 с кадастровым номером 23:26:0201000:417 площадью 20137 кв.м, расположенного в п. Афипском на км. 33+400 (слева) ФАД Краснодар-Новороссийск предназначенный для размещения придорожного сервиса (автосалон, станции технического обслуживания, мойка, кафе, магазин промышленных товаров).

Договор заключен сроком на 3 года и вступил в силу со дня его государственной регистрации (15.09.2009 г.).

На основании соглашения от 14.12.2012 права и обязанности по договору аренды переданы ответчику. Соглашение зарегистрировано 23.01.2013.

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 13.01.2014.

В силу п. 7.3. договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 4.3.2 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с разделом 2 Договора без выставления счетов Арендодателем.

Согласно п. 2.1. договора сумма ежегодной арендной платы указана в приложении к договору и составляет 244060,44 руб. Арендная плата согласно приложению рассчитана по формуле: 20137 (площадь участка) х 4,04 (базовая ставка) х 3 (коэффициент целевого использования).

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендная плата пересматривается по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата исчисляется от ежегодной арендной платы за участок со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации в два срока: за первое полугодие не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие не позднее 15 ноября текущего года.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 412 462,14 руб. за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, администрация обратилась с настоящими требованиями в суд, начислив ответчику пеню за нарушение сроков внесения арендной платы согласно пункту 5.2 договора в размере 27 761,66 руб. за период с 17.09.2013 по 18.06.2014 и потребовав расторжения договора в судебном порядке.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и правильно применены нормы материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аналогичное положение, как указано выше, содержится в пункте 7.3. договора,

Судом первой инстанции при отсутствии возражений сторон установлено, что в заявленный в иске период ответчик использует спорный земельный участок на основании пролонгированного на неопределенный срок договора аренды.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если федеральный закон, предусматривающий необходимость регулирования платы за землю (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании статей 307, 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии со ставками, установленным органами государственной власти субъекта РФ и соответствующего муниципального образования в определенный период.

01.04.2011 г. вступило в силу постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 г. N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".

В силу пункта 2.1 приведенных Правил, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 постановления установлен переходный период на 2011 - 2013 годы в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

Действие указанного нормативного положения распространено на отношения, возникшие на основании договоров аренды земельных участков, заключенных до 1 апреля 2011 года.

Кроме того, специально указано, что данное положение не распространяется на земельные участки, в отношении которых произошли изменения категорий земель и (или) разрешенного использования.

Согласно кадастровой выписке от 22.01.2014 (л.д. 6-10 т. 2) кадастровая стоимость по состоянию на 15.01.2012 была равна 30262084,97 руб., из той же кадастровой выписки видно, что кадастровая стоимость на дату составления выписки составляет 9 560 040,75 руб.

Как следует из справки филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 10.07.2014 N 143 (л.д. 14 т.), вид разрешенного использования спорного земельного участка с 25.05.2012 изменен с "для размещения придорожного сервиса (автосалон, СТО, мойка, кафе, магазин промышленных товаров)" на "под производственно-складские помещения" по заявлению администрации МО "Северский район N 23-01-1-95/3001/2012-1247 от 11.04.2012 г. в соответствии с представленным постановлением администрации Афипского городского поселения о 09.12.2011 г. N 504.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного участка был изменен органом кадастрового учета по воле публичного собственника в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в силу которой органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Соответственно с 25.05.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 560 040,75 руб.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по смыслу положений пункта 3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 г. N 50 с момента изменения разрешенного вида использования участка применению подлежит общий порядок расчета арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, определенной органом кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования участка.

Доводы о том, что изменение арендной платы по указанному основанию возможно лишь после внесения изменений в договор аренды, несостоятельны. Согласно вышеприведенным нормам материального права и толкованию о порядке их применения истец вправе начислять арендную плату лишь в нормативно установленном размере, который предполагает учет актуальной кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом даты регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды и пункта 6 указанного соглашения, истец вправе начислять арендную плату ответчику с 23.01.2013 г.

Судом принят во внимание расчет ответчика (л.д. 46-48 т.2), произведенный по верной формуле с учетом актуальной на спорный период кадастровой стоимости участка. При этом ответчик в целях расчета производит индексирование арендной платы 2012 года на коэффициент инфляции 2013, что является правом ответчика.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата за 2013 год подлежала внесению в до 15.09.2013 г. (за первое полугодие) и до 15.11.2013 (за второе полугодие).

Принятый судом расчет ответчика произведен с учетом платежей в счет арендной платы и пени, произведенных в том числе в 2014 году (л.д. 28-30, 49 т. 2).

Из данного расчета ответчика следует, что на момент вынесения решения за спорный период у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и пене. В бюджет суммы арендной платы и пени по спорному участку за 2012 и 2013 год поступили в полном объеме. Права муниципального образования не нарушены.

Поскольку у ответчика задолженности по арендной плате и пени не имеется, требования о взыскании задолженности и пени по договору аренды не подлежали удовлетворению. Отказ в иске в соответствующей части правомерен.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения в обжалуемой части не имеется. Довод апелляционной жалобы о принятии к расчету неверной кадастровой стоимости участка основан на ошибочном понимании норм материального права заявителем.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2014 по делу N А32-7658/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов