Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 г. N 14АП-8874/14

г. Вологда

28 ноября 2014 г.

Дело N А13-406/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 ноября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Пестеревой О.Ю.. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.

при участии от закрытого акционерного общества "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" Задумкина В.А. по доверенности от 28.02.2014, от Департамента имущественных отношений Вологодской области Сидоровой Т.А. по доверенности от 09.01.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 сентября 2014 года по делу N А13-406/2014 (судья Шумкова И.В.),

установил:

закрытое акционерное общество "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" (ОГРН 1023500869358; ИНН 3525089283; место нахождения: 160019, Вологодская область, город Вологда, улица Чернышевского, дом 147; далее - Общество, ОАО "ВПБА") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Вологодской области (ОГРН 1033500036998; ИНН 3525057122; место нахождения: 160009, Вологодская область, город Вологда, улица Предтеченская, дом 72; далее - Департамент) о признании недействительными отчетов определения размера арендной платы независимого оценщика от 18.11.2013 N 13/35-25, 13/35-27, 13/35-28.

Определением суди от 03 марта 2014 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена предприниматель Рогулина Любовь Александровна (ОГРНИП 307352534600031; ИНН 352523514075; место жительства: город Вологда; далее - Предприниматель).

Определением суда от 17.06.2014 по делу была назначена судебная экспертиза по определению величины арендной платы за недвижимое имущество.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что отчёты не соответствуют требованиям законодательства в области оценочной деятельности: федеральному закону о 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ", Федеральным стандартам оценки - "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), "Требования к отчёту об оценке" (ФСО N 3), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256; в нарушение пункта 8 ФСО N 3 в отчёте отсутствует анализ рынка объекта оценки (анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости); в разделе "Анализ рынка" приведены только диапазон цен и адреса интернет-страниц, что не позволяет сделать вывод об авторстве информации, в нарушение пункта 10 ФСО N 3 не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 20 ФЧСО N 1 оценщик не обосновал отказ от использования сравнительного подхода; учитывая дату оценки - 16 октября 2013 года, следовало применять Строительный информационный сборник Департамента развития муниципальных образований Вологодской области N 4 (75), в то время кА к оценщик применил Сборник N 2 (73) за 2 квартал 203 года.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу указывает на необоснованность её доводов, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, в суд не явилась, в связи с чем дело рассмотрено в её отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "ВПБА" и Департаментом 16.05.2006 заключен договор аренды недвижимого имущества N 52, согласно которому Департамент передал в аренду Обществу объекты недвижимого имущества: двухэтажное здание механизированной мойки площадью 819,3 кв.м, стоянку для автомашин площадью 306,5 кв.м, профилакторий, пост механизированной смазки площадью 2933,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, Чернышевского, 147. Право собственности Вологодской области на вышеуказанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3.2 данного договора размер, порядок расчета и перечисления арендной платы пересматриваются Арендодателем в одностороннем порядке в случаях их изменения органом государственной власти области, о чем Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде. При этом новые величина, порядок расчета и перечисления арендной платы вступают в силу с даты, указанной в уведомлении, направляемом арендодателем в адрес арендатора, которое составляет неотъемлемую часть договора.

Департамент направил ЗАО "ВПБА" уведомление от 09.12.2013 N 6-5/8630 об изменении размера арендной платы с 01.01.2014.

Основанием для изменения размера арендной платы послужили результаты определения Предпринимателем размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области, проведённой по заказу Департамента, отражённые в отчётах N 13/35-25, N 13/35-27, N 13/35-38 от 18.11.2013.

ЗАО "ВПБА" не согласилось с повышением арендной платы и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании названных отчётов недействительными, указав в обоснование требований, что размер годовой арендной платы превышает в 3,1 раза годовую арендную плату за 2013 год, является чрезмерно завышенным и требует переоценки. Общество также сослалось на то, что отчёты не отвечают требованиям пунктов 6 и 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (ФСО N 1), согласно которым оценщик при проведении оценки обязан использовать три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный, или обосновать отказ от использования того или иного подхода; итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. В ходе судебного разбирательства Общество также указало на: отсутствие в нарушение подпункта "б" пункта 18 ФСО N 1 в отчёте раздела "Анализ рынка аренды недвижимости в г. Вологде"; необоснованный отказ от использования сравнительного подхода и несоответствие действительности ссылки оценщика на уникальность предмете оценки и отсутствие аналогов, поскольку объект оценки является производственным помещением, рынок аренды которых широко развит в г. Вологде; отсутствие обоснования внешнего износа объекта оценки ни в опросе оценщиков, ни при согласовании результатов опросов; отсутствие при оценке здания затратным подходом учета прибыли предприятия-застройщика; применение коэффициента 68,910 из сборника N 2 (73) за 2 квартал 2013 года, в то время как дата оценки относится к 4 кварталу 2013 года; присвоение при согласовании результатов в отчёте (пункт 17) максимальных баллов - 11 баллов сравнительному подходу, который не использовался, затратному подходу, который также фактически не использовался - 2 баллов, фактически применённому доходному подходу - 9 баллов и указание, что он не применялся, из чего следует, что согласование результатов оценщиком не проводилось, так как данный пункт противоречит отчёту в целом. Кроме того, Общество указало, что к отчёту не приложены копии документов о квалификации оценщика, страхового полиса, выписки из СРО и свидетельства СРО оценочной организации.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, придя к выводу о том, что Общество не доказало факт несоответствия определённого оценщиком размера арендной платы рыночной стоимости аналогичных услуг и о том, что экспертным заключением не подтверждаются доводы Общества о несоответствии арендной платы, определённой по результатам отчётов оценщика, её рыночной величине.

Согласно пунктам 5 и 6 статьи 10 закона области от 17.04.1996 N 73-03 "Об управлении и распоряжении имуществом, находящимся в собственности Вологодской области" размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, утвержденным органом по управлению имуществом, органу по управлению имуществом предоставлено право издавать нормативные правовые акты для принятия решений о передаче имущества в аренду.

В Положении о Департаменте, утвержденном постановлением Правительства области от 24.07.2012 N 874, предусмотрено, что он является органом исполнительной государственной власти области в сфере управления и распоряжения имуществом области, издает нормативные правовые акты, необходимые для принятия решений о передаче в аренду имущества области, в том числе утверждает порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом области.

Приказом Департамента от 14.08.2013 N 22н утвержден Порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности Вологодской области, которым предусмотрено, что размер арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в собственности Вологодской области определяется соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об цепочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) на основании независимой оценки и в целях определения надлежащей арендной платы орган по управлению имуществом области обеспечивает в отношении недвижимого имущества установление ставки арендной платы за 1 кв. м в год на основании независимой оценки.

Статьёй 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено обязательное проведение оценки при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Предпринимателем Рогулиной Л.А. в рамках заключенного 21.11.2013 с Департаментом государственного контракта на выполнение работ по определению размера арендной платы (без учета НДС) за пользование объектами недвижимого и движимого имущества, находящимися в собственности Вологодской области проведено определение величины арендной платы за пользование двухэтажным зданием механизированной мойки площадью 819,3 кв.м, стоянкой для автомашин площадью 1306,5 кв.м, профилакторием, постом механизированной смазки площадью 2933,8 кв.м, расположенным по адресу: г. Вологда, Чернышевского, 147, выраженной в отчетах N 13/35-25, N 13/35-27, N 13/35-38 от 18.11.2013, согласно которым она соответственно составила за 1 м.кв. 910 руб., 1003 руб., 376 руб.

В статье 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Избранный способ защиты нарушенных прав должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В рассматриваемом случае Общество считает нарушением своих законных прав и интересов установление чрезмерно высокой арендной платы. Вместе с тем установление арендной платы, которая является, по мнению Общества, чрезмерно высокой, само по себе не является нарушением законных прав и интересов предприятия.

В том случае, если несоблюдение оценщиком при составлении отчёта законодательства об оценочной деятельности не повлекло определение величины арендной платы в размере, превышающем её рыночную величину, такое нарушение также не может считаться нарушением законных прав и интересов арендатора. В силу приведённых норм таким нарушением может быть только превышение вновь установленной арендной платы её рыночной величины.

Вместе с тем, Общество, указывая на несоответствие отчётов оценщика действующему законодательству в области оценочной деятельности, не представило доказательств того, что определённый оценщиком размер арендной платы превышает её рыночный размер. Более того, ОАО "ВПБА" не заявляет о том, что допущенные, по его мнению, оценщиком нарушения требований законодательства повлекли установление арендной платы в размере, превышающем её рыночный размер.

Суд первой инстанции указал, что по настоящему делу истцом не представлено доказательств существования ни одного реально совершенного договора по аренде объектов недвижимости, аналогичных спорным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не принял доводы Общества о несоответствии отчётов оценщика действующему законодательству об оценочной деятельности.

По ходатайству истца по делу назначалась судебная экспертиза по определению величины арендной платы на недвижимое имущество, проведение экспертизы поручено ООО "Лаборатория судебных экспертиз" эксперту Жирнову Игорю Николаевичу.

Согласно заключению эксперта величина годовой арендной платы за 1 кв.м. без НДС составила за двухэтажное кирпичное здание механизированной мойки площадью 819,3 кв.м. - 253 руб., за стоянку для автомашин площадью 1306,5 кв.м. - 214 руб., за профилакторий, пост механизированной смазки - 2933,8 кв.м. - 259 руб.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что заключение эксперта не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу заключения.

В заключении эксперта рассмотрены предложения о продаже и аренде производственно-складской недвижимости г. Вологды в 2013 году, опубликованные в еженедельной информационно-рекламной газете "Городок +". Использованы, в частности, 7 предложений по аренде.

Пунктом 19 ФСО N 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Заключение эксперта не содержит информации, позволяющей сделать вывод о проверке оценщиком достоверности сведений, содержащихся в опубликованных объявлениях. Соответствие действительности характеристики объектов-аналогов, приведённой в таблице на странице 28 заключения эксперта: подъездные пути - асфальтовая дорога удовлетворительного качества, техническое описание - кирпичное производственное здание, наличие коммуникаций - электроснабжение, техническое состояние - удовлетворительное, внутренняя отделка - простая, не подтверждено.

Как правильно указано в решении суда первой инстанции, объявления по объектам аналогам N 5 и N 7 (страница 24 заключения) вызывают сомнение в том, что являются разными объектами недвижимости, исходя из местоположения, незначительной скидки в цене в более позднем по времени объявлении и контактного номера телефона.

Апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о том, что указанные объекты-аналоги имеют неравнозначное местоположение по сравнению с объектами оценки. Объекты оценки расположены по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, 147. Улица Чернышевского связывает район "Бригантина" с центральной частью города, является крупной магистральной улицей. По данной улице осуществляется движение автомобильным и общественным транспортом, транспортная доступность характеризуется как хорошая. Ближайшая окружающая застройка: в основном производственная, коммерческая. Объекты аналоги N 5 и N 7 расположены по адресу: г. Вологда, ул. Турундаевская. Улица Турундаевская находится на окраине города Вологды в промзоне, далеко от основных магистралей города.

Оценщиком применена корректировка на местоположение объектов-аналогов. Размер корректировки обоснован экспертным мнением.

В соответствии с пунктом 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, что фактически в экспертном заключении не выполнено, в то время как местоположение объекта аренды имеет существенное значение для определения величины арендной платы.

Таким образом, заключение эксперта не подтверждает рыночную величину арендной платы на объекты недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены принятого по данному делу решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 сентября 2014 года по делу N А13-406/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина О.Ю. Пестерева