Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 г. N 01АП-7085/14

28 ноября 2014 г.

А43-13882/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.09.2014

по делу N А43-13882/2014,

принятое судьей Соколовой Л.В.

по заявлению муниципального образования "город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 13.05.2014 N 01/108/2014-080,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Губина К.А. по доверенности от 14.04.2014 N 52,

и установил:

муниципальное образование "город Нижний Новгород" в лице администрации города Нижнего Новгорода (далее - администрация, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), выраженного в письме от 13.05.2014 N 01/108/2014-080, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, а также об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию перехода права на долю общей долевой собственности и права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу г. Нижний Новгород, ул. Сергея Тюленина, д. 19а, лит.А.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Полистрой-сервис" (далее - ООО "Полистрой-сервис", Общество).

Решением от 11.09.2014 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требование администрации.

Управление Росреестра не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила в ее удовлетворении отказать, решение суда - оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 11.09.2014 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию город Нижний Новгород на праве общей долевой собственности (доля в праве 27/100) принадлежит нежилое здание - мастерская по ремонту и обслуживанию инженерных сетей и технологического оборудования, общей площадью 226 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сергея Тюленина, д. 19а, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012 серии 52 АД N 402217).

На основании постановления администрации от 20.09.2012 N 3862 "О продаже доли города Нижнего Новгорода в праве общей долевой собственности" между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации и ООО "Полистрой-Сервис" заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 12.10.2012 N 632-ИК, согласно которому Комитет продает Обществу долю 27/100 в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 226 кв.м по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сергея Тюленина, д. 19а, литера А. В соответствии с отчетом об оценке от 23.07.2012 N 12(1) цена доли в праве, отчуждаемой по договору, составляет 1 591 110 руб.

16.01.2014 ООО "Полистрой-сервис" и администрация обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением, выраженным в письме от 13.05.2014 N 01/108/2014-080, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности, мотивировав отказ непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральном законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

В решении Управление Росреестра сослалось на положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ и указало, что Обществом не приложены необходимые документы, а именно: заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 5296 кв.м с кадастровым номером 52:18:0040340:499, на котором расположен объект недвижимости - мастерская по ремонту и обслуживанию инженерных сетей и технологического оборудования.

Со ссылкой на положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Управление Росреестра также указало, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2012 отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Посчитав данное решение Управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом- исполнителем в суд, арбитражный суд.

Из статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.

Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

С силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

В пункте 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности (статья 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Как правомерно указал суд, вышеуказанные положения гражданского законодательства регулируют именно случаи отчуждения недвижимости, под которой может быть сформирован (выделен) земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

При этом законодательством не определено требование о передаче в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания.

Абзац 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В рассматриваемом случае, как установил суд, предметом договора купли-продажи от 12.10.2012 N 632-ИК является 27/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, принадлежащее муниципальному образованию "город Нижний Новгород" на праве собственности. Указанный договор по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, подписан полномочными представителями сторон и фактически исполнен.

Действующим законодательством не установлена обязанность передачи вместе с одним из помещений в здании права собственности (доли в праве) на земельный участок, на котором данное здание находится.

Позиция регистрирующего органа об отсутствии возможности государственной регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества без одновременного осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка противоречит положениям действующего законодательства о государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данные положения законодательства предусматривают возможность перехода прав за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, после приобретения права собственности на находящиеся на нем здания, строения, сооружения.

Более того, в решении от 05.12.2013 по делу N А43-15085/2013 Арбитражный суд Нижегородской области установил, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в регистрации права в связи с отсутствием заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, на котором располагается спорное здание (статья 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ).

Указанное решение не обжаловалось и вступило в законную силу, а потому с учетом положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные им обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что отказ Управления Росреестра в регистрации перехода права общей долевой собственности и права собственности на объект недвижимости по основанию непредставления заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, на котором располагается спорное здание, является незаконным.

Несоответствующим действующему законодательству суд признал и второе основание для отказа в регистрации перехода права собственности, а именно отсутствие в представленном договоре купли-продажи данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае Общество приобрело спорный объект недвижимости (долю в праве общей долевой собственности) по договору купли-продажи от 12.10.2012, получило его во владение по акту приема-передачи от 16.10.2012 N 1/С-0502 и произвело оплату.

При этом договор купли-продажи от 12.10.2012 не признан в установленном порядке незаключенным или недействительным, в договоре определен объект недвижимого имущества, указан его адрес (населенный пункт), площадь застройки и функциональное назначение, следовательно, наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости позволяет выделить его в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации об адресе.

Поскольку по акту приема-передачи имущества от 16.10.2012 N 1/С-0502 к договору продавец передал, а покупатель принял имущество, чем стороны договора подтвердили, что в момент передачи имущество находилось в таком виде, в каком оно было на момент подписания договора купли-продажи, суд также правомерно указал на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в регистрации права по рассмотренному основанию.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности спорного имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.

Доводы Управления Росреестра, приведенные в апелляционной жалобе, судом признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации.

Арбитражный суд Нижегородской области в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.09.2014 по делу N А43-13882/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Е.А. Рубис