Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2014 г. N 18АП-13110/14

г. Челябинск

02 декабря 2014 г.

Дело N А76-2561/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.09.2014 по делу N А76-2561/2014 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" - Лычкова С.В. (доверенность от 01.08.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" (далее - Общество, ответчик) о взыскании:

- 490 678 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 25.06.2010 серии УЗ номер 009569-К-2010, рассчитанного за период с 31.10.2013 по 31.12.2013, и 18 216 руб. 90 коп. неустойки, рассчитанной за период с 01.01.2014 по 16.05.2014;

- 651 255 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 25.06.2010 серии УЗ номер 009568-К-2010, рассчитанного за период с 31.10.2013 по 31.12.2013, и 24 178 руб. 50 коп. неустойки, рассчитанной за период с 01.01.2014 по 16.05.2014 (с учётом уменьшения истцом денежных требований о взыскании неустойки, принятого арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 4, 5, 43-46, 91-93).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.09.2014 (резолютивная часть объявлена 16.09.2014) исковые требования удовлетворены в полном объёме (т. 1, л.д. 133-145).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить (т. 2, л.д. 3-5).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Так, податель жалобы отмечает, что арендная плата в размере 11 502 000 руб. по договору N 009568-К-2010 и 8 666 000 руб. по договору N 009569-К-2010 установлена на 36 месяцев. Первоначально согласованный сторонами срок действия договоров составил 34 месяца и 5 дней: с 25.06.2010 по 30.04.2013. Однако возможность использовать земельные участки появилась у ответчика только после 27.12.2010, до этого момента государственная регистрация сделок произведена быть не могла по причине не совершения истцом необходимых действий для постановки земельных участков на государственный кадастровый учёт. Фактический срок пользования арендованными земельными участками составил 28 месяцев: с 28.12.2010 по 30.04.2013. Дополнительными соглашениями от 02.06.2011 N 2 стороны продлили срок действия договоров до 31.10.2013, то есть на 6 месяцев, а не на 8 месяцев. В расчетах платы за аренду земли по дополнительным соглашениям установлено, что размер и сроки внесения арендной платы установлены в расчетах N 1 к договорам. В связи с этим, как полагает ответчик, истец не вправе требовать плату за ноябрь и декабрь 2013 года, так как срок действия договоров был продлен на 6 месяцев, а не на 8 месяцев.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Комитет явку своего представителя не обеспечил. С учётом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 30.04.2010 Комитетом составлены два протокола N N 349, 350 о результатах открытых аукционов. Согласно данным документам по результатам проведения открытых аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков общей площадью 4940 кв. м с кадастровым номером 74:36:0712001:63 (начальная величина арендной платы за 3 года - 8 666 000 руб.) и общей площадью 6434 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0712001:62 (начальная величина арендной платы за 3 года - 11 502 000 руб.) торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - Общества (л.д. 7-10).

25 июня 2010 года на основании протокола от 30.04.2010 N 349 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор серии УЗ номер 009569-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска. На основании данного договора Комитет принял на себя обязательство передать Обществу во временное пользование на срок до 30.04.2013 для строительства 16-этажного жилого дома со встроенной подземной автостоянкой (на 46 машиномест) земельный участок общей площадью 4940 кв. м с кадастровым номером 74:36:0712001:63. В свою очередь, Общество приняло на себя обязательства по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 11-19).

Также, 25.06.2010 на основании протокола от 30.04.2010 N 350 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор серии УЗ номер 009568-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска. На основании данного договора Комитет принял на себя обязательство передать Обществу во временное пользование на срок до 30.04.2013 для строительства 16-этажного жилого дома со встроенной подземной автостоянкой на 46 "машино-мест" земельный участок общей площадью 6434 кв. м с кадастровым номером 74:36:0712001:62. В свою очередь, Общество приняло на себя обязательства по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 23-29).

Договоры от 25.06.2010 серии УЗ N N 009568-К-2010, 009569-К-2010 являются аналогичными и содержат, среди прочего, следующие условия: размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1); арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.2); за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3). Кроме того, на страницах 4 и 5 договоров аренды представлены выкопировки из генплана г. Челябинска с указанием на размещение объектов аренды в границах соответствующего района населённого пункта, а также чертежи границ земельных участков с указанием координат углов границ объектов (т. 1, л.д. 14, 15, 26, 27).

В качестве приложения к договору N 009569-К-2010 сторонами подготовлен и подписан "расчет платы за аренду земли N 1", форма N 2 (т. 1, л.д. 18-19). Общий размер арендной платы на основании протокола от 30.04.2010 N 349 "о результатах открытого аукциона" (т. 1, л.д. 7,8) составил 8 666 000 руб. Сторонами достигнуто соглашение относительно размера и сроков внесения арендной платы. Исполнение арендатором денежных обязательств распределено следующим образом: 787 819 руб. в срок до 01.07.2010; 787 819 руб. в срок до 01.10.2010; 787 818 руб. в срок до 31.12.2010; 787 818 руб. в срок до 01.04.2011; 787 818 руб. в срок до 01.07.2011; 787 818 руб. в срок до 01.10.2011; 787 818 руб. в срок до 31.12.2011; 787 818 руб. в срок до 01.04.2012; 787 818 руб. в срок до 01.07.2012; 787 818 руб. в срок до 01.10.2012; 787 818 руб. в срок до 31.12.2012 (одиннадцать равных платежей). Расчёт арендной платы подписан руководителем ООО СК "Доступное жилье" Титовой А.Н. без замечаний и возражений.

В качестве приложения к договору N 009568-К-2010 сторонами подготовлен и подписан "расчет платы за аренду земли N 1", форма N 2 (т. 1, л.д. 30-31). Общий размер арендной платы на основании протокола от 30.04.2010 N 350 "о результатах открытого аукциона" (т. 1, л.д. 9-10) составил 11 502 000 руб. Сторонами достигнуто соглашение относительно размера и сроков внесения арендной платы. Исполнение арендатором денежных обязательств распределено следующим образом: 1 045 637 руб. в срок до 01.07.2010; 1 045 637 руб. в срок до 01.10.2010; 1 045 637 руб. в срок до 31.12.2010; 1 045 637 руб. в срок до 01.04.2011; 1 045 636 руб. в срок до 01.07.2011; 1 045 636 руб. в срок до 01.10.2011; 1 045 636 руб. в срок до 31.12.2011; 1 045 636 руб. в срок до 01.04.2012; 1 045 636 руб. в срок до 01.07.2012; 1 045 636 руб. в срок до 01.10.2012; 1 045 636 руб. в срок до 31.12.2012 (одиннадцать равных платежей). Расчёт арендной платы подписан руководителем ООО СК "Доступное жилье" Титовой А.Н. без замечаний и возражений.

25 июня 2010 года стороны подписали акты приёма-передачи земельных участков в аренду (т. 1, л.д. 78).

06 декабря 2010 года Комитет и Общество подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 25.06.2010 серии УЗ N 009569-К-2010. Стороны изменили кадастровый номер земельного участка, являющегося объектом аренды: с 74:36:0712001:63 на 74:36:0712001:84 (т. 1, л.д. 20).

Также 06.12.2010 Комитет и Общество подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 25.06.2010 серии УЗ N 009568-К-2010. Стороны изменили кадастровый номер земельного участка, являющегося объектом аренды: с 74:36:0712001:62 на 74:36:0712001:85 (т. 1, л.д. 32).

27 декабря 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области проведена государственная регистрация договоров аренды от 25.06.2010 серии УЗ N N 009568-К-2010, 009569-К-2010 (т. 1, л.д. 35, 36).

02 июня 2011 года Комитет и Общество подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 25.06.2010 серии УЗ N 009569-К-2010. Стороны указали, что срок действия договора составляет до 31.10.2013 (т. 1, л.д. 21). К дополнительному соглашению N 2 приложен расчёт платы за аренду земли N 2, согласно которому на основании протокола от 30.04.2010 N 349 плата за аренду земли по договору составляет 8 666 000 руб., размер и сроки внесения арендной платы установлены в расчете платы за аренду земли N 1 (т. 1, л.д. 22).

Также 02.06.2011 Комитет и Общество подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 25.06.2010 серии УЗ N 009568-К-2010. Стороны указали, что срок действия договора составляет до 31.10.2013 (т. 1, л.д. 33). К дополнительному соглашению N 2 приложен расчёт платы за аренду земли N 2, согласно которому на основании протокола от 30.04.2010 N 350 плата за аренду земли по договору составляет 11 502 000 руб., размер и сроки внесения арендной платы установлены в расчете платы за аренду земли N 1 (т. 1, л.д. 34).

27 декабря 2011 года органом местного самоуправления по заявлению ООО СК "Доступное жилье" выдано разрешение на строительство N RU74315000-124-ж-2011, со сроком действия до 31.10.2013 (т. 1, л.д. 70).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2013 по делу N А76-21085/2013 частично удовлетворены исковые требования Комитета к ООО СК "Доступное жилье" о взыскании основного долга и неустойки по договорам аренды от 25.06.2010 серии УЗ NN 009568-К-2010, 009569-К-2010. Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 391 272 руб. задолженности по договору N 009568-К-2010 за 2012 год, 810 318 руб. задолженности по договору N 009569-К-2010 за 2012 год, а также договорную неустойку в общей сумме 665 387 руб. 40 коп. за период с 20.11.2010 по 14.10.2013. Арбитражный суд уменьшил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 78-80).

В апелляционном, кассационном либо надзорном порядке решение по делу N А76-21085/2013 не обжаловано.

31 марта 2014 года Администрация города Челябинска выдала по заявлению ООО СК "Доступное жилье" разрешение N RU74315000-54-2014 на ввод в эксплуатацию жилых домов N N 49, 50 (стр.) по Комсомольскому проспекту, в микрорайоне N 18 г. Челябинска, общей площадью 19 021,6 кв. м (т. 1, л.д. 120).

Ссылаясь на наличие на стороне ООО СК "Доступное жилье" обязанности внести арендную плату за землю за период с 31.10.2013 по 31.12.2013, неисполнение арендатором данного обязательства, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. В обоснование наличия на стороне ответчика денежных обязательств в пользу истца суд указал на норму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо прочего, суд рассмотрел и оставил без удовлетворения заявление ответчика об уменьшении неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1). Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73)).

Императивное правило о том, что предоставление права аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только посредством проведения аукционов, предусмотрено статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введённой в действие 10 января 2005 года Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Следовательно, договоры аренды от 25.06.2010 серии УЗ N N 009568-К-2010, 009569-К-2010 могли быть заключены только посредством проведения публичных торгов и не могут быть возобновлены (пролонгированы) на неопределённый (либо иной) срок после истечения предусмотренного в аукционной документацией срока.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В период с 31.10.2013 по 31.12.2013 земельные участки, являющиеся объектами аренды по договорам N N 009568-К-2010, 009569-К-2010, Общество Комитету не возвратило.

Более того, как следует из материалов дела, в результате завершения строительства 31.03.2014 орган местного самоуправления выдал арендатору-застройщику разрешение N RU74315000-54-2014 на ввод в эксплуатацию жилых домов N N 49, 50 (стр.) по Комсомольскому проспекту, в микрорайоне N 18 г. Челябинска, общей площадью 19 021,6 кв. м (т. 1, л.д. 120).

В связи с этим требования Комитета к Обществу об уплате арендной платы за период с 31.10.2013 по 31.12.2013 следует признать правомерными.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума N 73).

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае в связи с проведение предусмотренной федеральным законом процедуры публичных торгов размер арендной платы за 3 года аренды по договору N 009568-К-2010 составил 11 502 000 руб., по договору N 009569-К-2010 - 8 666 000 руб.

Исходя из общего размера арендной платы за 3 года (или 1095 дней), Комитет правильно рассчитал размер денежных обязательств Общества за период с 31.10.2013 по 31.12.2013 (или 62 дня): по договору N 009568-К-2010: 11 502 000 / 1095 * 62 = 651 255 руб.; по договору N 009569-К-2010: 8 666 000 / 1095 * 62 = 490 678 руб. (т. 1, л.д. 96, оборот).

Ответчик доказательства перечисления денежных средств в оплату аренды за указанный период не представил.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объёме удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга (арендной платы).

Доводы апелляционной жалобы о том, что период аренды с 31.10.2013 по 31.12.2013 оплате не подлежит в силу отсутствия у Общества возможности использовать земельные участки на протяжении полных 3 лет (или 36 месяцев), предусмотренных протоколами N N 349, 350 о результатах открытых аукционов, в период с момента подписания договоров и по 31.12.2013, во внимание приняты быть не могут в силу следующего.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельные участки переданы Обществу по актам 25.06.2010, что установлено при рассмотрении дела N А76-21085/2013 (т. 1, л.д. 78).

Соответственно, вне зависимости от иных обстоятельств за период фактического использования земельных участков в ноябре-декабре 2013 года Общество согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано внести аренду, рассчитанную исходя из условий договоров.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования Комитета о взыскании с Общества неустойки в размере 24 178 руб. 50 коп. по договору N 009568-К-2010, 18 216 руб. 90 коп. по договору N 009569-К-2010 за период с 01.01.2014 по 16.05.2014, рассчитанной путём применения 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (вместо предусмотренной договорами аренды ставки неустойки в размере 0,1 % от недоимки за каждый день просрочки) также являются правомерными.

Комитет добровольно уменьшил размер неустойки, применив пониженную ставку неустойки, что не противоречит арбитражному процессуальному законодательству и не нарушает права Общества.

Принимая во внимание размер основного долга и неустойки, арбитражный суд апелляционной инстанции находит верным вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы о неверном начислении неустойки податель жалобы не привел.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.09.2014 по делу N А76-2561/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина