Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2014 г. N 03АП-5785/14

г. Красноярск

04 декабря 2014 г.

Дело N А74-2751/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

от Администрации Белоярского сельсовета: Сукало В.А., представителя по доверенности от 12.03.2014

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Белоярского сельсовета

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 5 сентября 2014 года по делу N А74-2751/2014, принятое судьёй Тропиной С.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Алтай" (ИНН 1901084209, ОГРН 1081901001820) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Администрации Белоярского сельсовета Алтайского района Республики Хакасия (ИНН 1904004674, ОГРН 1061901000556)и к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Щепиловой Светлане Викторовне (ИНН 190400039958, ОГРН 304190107600113) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельной доли от 25.02.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 5 сентября 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Администрация полагает, что участие в долевой собственности не является достаточным основанием для удовлетворения иска. Истец не представил доказательств того, что использует земельный участок по назначению.

Орган местного самоуправления вправе выбрать покупателя из лиц, подавших заявление на приобретение земельного участка.

Суд первой инстанции неверно истолковал статью 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", о том, что лица, использующие земельный участок, это участники долевой собственности.

Администрация полагает, что закон устанавливает специальное правило о том, что лицо, не являющееся участником долевой собственности, вправе приобрести земельную долю, если оно использует земельный участок в сельскохозяйственном производстве.

Истец и Щепилова С.В. отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились и не направили своих представителей, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие истца и Щепиловой С.В..

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего спора, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно кадастровой выписке от 18.04.2014 N 1900/14-18240 земельный участок площадью 161173865 кв.м, с кадастровым номером 19:04:000000:166 (предыдущий номер 19:04:990101:0165), расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", поставлен на государственный кадастровый учёт 16.01.1995. Правообладателями указаны Рощин А.М., Банников А.Н., Донскова Т.М., Уваров В.Г., Пермякова З.В., Граубергер Н.А., Нагрузов В.А., Аршанова Н.П. (размер доли каждого 125000/220608983), ЗАО "Алтайское" (размер доли 375000/220608983).

На основании постановления администрации Алтайского района от 26.07.1995 N 203 и договора дарения от 13.07.1995 N 175 Щепиловой Светлане Викторовне 08.01.1996 выдано свидетельство N 044875 на право собственности на земельный участок площадью 25,165 га по адресу: Алтайский район, АО "Алтайское".

Согласно кадастровой выписке от 15.04.2011 N 19ЗУ/11-199 (л.д. 124-125 т. 1) земельный участок площадью 250000 кв.м, с кадастровым номером 19:04:000000:62, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: Республика Хакасия, Алтайский район, почтовый адрес ориентира: Республика Хакасия, Алтайский район, из земель АО "Алтайское", КФК "Колосок-3", поставлен на государственный кадастровый учёт 22.10.2005. Правообладателем земельного участка указана Щепилова С.В.

Согласно кадастровой выписке от 15.04.2011 N 19ЗУ/11 -191 земельный участок площадью 540000 кв.м, с кадастровым номером 19:04:000000:59, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Хакасия, Алтайский район, из земель АО "Алтайское", КФК "Колосок-3", поставлен на государственный кадастровый учёт 22.10.2005. Правообладателем земельного участка указан Щепилов Н.Н.

По договору аренды от 19.02.2013 Щепиловой Светлане Викторовне Анненко Борисом Ивановичем передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 270100 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, из земель АО "Алтайское", поле N 3, северооборот N 2, фермы N 2.

Решениями мирового судьи судебного участка в границах Алтайского района от 11.07.2013 по делу N 2-1247/2013, от 29.07.2013 по делу N 2-1246/2013, от 16.12.2013 N 2-1695/2012, от 16.12.2013 по делу N 2-1747/2012 признано право муниципальной собственности Белоярского сельсовета Алтайского района Республики Хакасия на невостребованные земельные доли из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 19:04:000000:166 общей площадью 246130000 кв.м, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, земли АОЗТ "Алтайское", в праве общей долевой собственности, принадлежащие по 12,5 га Журину А.А., Зайцеву Н.В., Залога Н.П., Конакову В.Г., Ефремовой Г.А., Ефимовой И.В., Ефимову Г.И,, Белунину В.В., Зуденко В.Х., Живайкину Е.С., Галецкому Н.А., Банникову Н.Я., Барановой А.Е.).

Общество с ограниченной ответственностью "Алтай" 26.09.2013 обратилось в Администрацию Белоярского сельсовета с заявлением о намерении приобрести в собственность все земельные доли, находящиеся в муниципальной собственности Администрации Белоярского сельсовета.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Щепилова Светлана Викторовна 02.12.2013 обратилась в Администрацию Белоярского сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа земельной доли площадью 150 га, расположенной по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, земли ЗАО "Алтайское".

В выпуске газеты "Сельская правда" от 03.12.2013 N 186 Администрацией Белоярского сельсовета размещена информация для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, с кадастровым номером 19:04:000000:166, общей площадью 162,5 га, местоположение: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", о возможности приобретения в собственность земельной доли, находящейся в муниципальной собственности Белоярского сельсовета.

На основании договоров купли-продажи земельной доли за обществом с ограниченной ответственностью "Алтай" 13.12.2013 зарегистрировано право общей долевой собственности 2681,28 га на земельный участок площадью 220608983 кв.м с кадастровым номером 19:04:000000:166, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское" (свидетельство серии 19АА N 584285).

Общество с ограниченной ответственностью "Алтай" 16.12.2013 обратилось в Администрацию Белоярского сельсовета с заявлением о намерении приобрести в собственность земельную долю площадью 162,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:04:000000:166, указав, что обществу принадлежит на праве общей долевой собственности ЗАО "Алтайское" 2668,78 га в праве на данный земельный участок. Кроме того, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Алтай" на праве собственности, земельные доли и объекты недвижимости приобретены у ЗАО "Алтайское".

За муниципальным образованием Белоярский сельсовет 05.02.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности 162,5 га на земельный участок площадью 220608983 кв.м с кадастровым номером 19:04:000000:166, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское" (свидетельство серии 19АА N 588383).

Администрация Белоярского сельсовета Алтайского района Республики Хакасия (продавец) и Щепилова Светлана Викторовна (покупатель) 25.02.2014 заключили договор купли-продажи земельной доли общей площадью 150 га, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешённое использование "для сельскохозяйственного производства", адрес (местонахождение): Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", кадастровый номер 19:04:000000:166. Стоимость доли определена в размере 78 750 рублей (пункт 2.1. договора).

По акту приёма-передачи от 25.02.2014 земельная доля передана Щепиловой С.В.

За Щепиловой Светланой Викторовной 18.04.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности 150 га на земельный участок площадью 161118527 кв.м, с кадастровым номером 19:04:000000:166, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское" (свидетельство серии 19АА N 599553)

В выпуске газеты "Сельская правда" от 03.06.2014 N 82 Администрацией Белоярского сельсовета опубликовано извещение о том, что по заказу Щепилова Н.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:04:000000:59 выполняются кадастровые работы по уточнению местоположения границы земельного участка и согласованию границ участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Платёжным поручением от 19.08.2014 N 58563 ООО "Алтай" перечислило на расчётный счёт Администрации Белоярского сельсовета 78 750 рублей в качестве оплаты земельной доли.

Между Администрацией Белоярского сельсовета Алтайского района Республики Хакасия и Щепиловой Светланой Викторовной 19.08.2014 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи земельной доли от 25.02.2014 и акт приёма-передачи земельной доли.

Щепилова С.В. 27.08.2014 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия с заявлением о государственной регистрации соглашения от 19.08.2014 о расторжении договора купли-продажи земельной доли от 25.02.2014.

Ссылаясь на то, что на дату заключения спорного договора купли-продажи принадлежащий главе крестьянского (фермерского) хозяйства Щепиловой С.В. земельный участок не входил в состав земельного участка с кадастровым номером 19:04:000000:166, участником общей долевой собственности на который является ООО "Алтай", в связи с чем Администрация Белоярского сельсовета не вправе была заключать данный договор, истец обратился в суд с настоящим иском.

В качестве правовых оснований истец указал пункты 1 -3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данный срок истцом не нарушен, так как спорный договор купли-продажи заключён 25.02.2014, истец обратился в суд с настоящим иском 28.04.2014.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее и - Закон N 101 -ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101 -ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определённых субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Согласно части 1 статьи 15 Закона N 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Как следует из материалов дела, право общей долевой собственности 162,5 га на земельный участок площадью 220608983 кв.м с кадастровым номером 19:04:000000:166, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское" зарегистрировано за муниципальным образованием Белоярский сельсовет 05.02.2014 (свидетельство серии 19АА N 588383).

Информация о возможности приобретения в собственность земельной доли размещена в выпуске газеты "Сельская правда" от 03.12.2013 N 186.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Щепилова Светлана Викторовна обратилась в Администрацию Белоярского сельсовета с заявлением о выкупе спорной земельной доли 02.12.2013.

Общество с ограниченной ответственностью "Алтай" также обращалось с заявлением о выкупе спорной земельной доли 26.09.2013 и 16.12.2013.

В обоснование исковых требований ООО "Алтай" ссылается на то, что за обществом зарегистрировано право общей долевой собственности 2681,28 га на земельный участок площадью 220608983 кв.м с кадастровым номером 19:04:000000:166, а также на то, что глава крестьянского (фермерского) хозяйства Щепилова С.В. никогда не входила в состав участников общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентированы статьей 12 Закона N 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 указанной статьи к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 4 статьи 12 установлено, что в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Суд первой инстанции счел, что договоры аренды (л.д. 132-135 т. 1) не являются достаточными доказательствами использования Щепиловой С.В. земельного участка с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Коллегия судей соглашается с данной оценкой договоров аренды Щепиловой С.В. с Силиным И.П. и Анненко Б.И.

Как следует из договора аренды с Силиным И.П., он заключен на срок до 01.02.2005, содержит условие об автоматической пролонгации при отсутствии возражений сторон.

Вместе с тем, наличие правоотношений аренды на декабрь 2013 года данный документ не подтверждает. Щепиловой С.В. не представлено доказательств получения земельного участка во владение, доказательств оплаты аренды, доказательств несения расходов на его обработку.

Таким образом, Щепиловой С.В. не доказано, что земельный участок площадью 12,53 га с 2004 года использовался для сельскохозяйственного производства.

Сведения об исполнении договора аренды с Анненко Б.И. в материалах дела также отсутствуют.

Подлежит отклонению также довод о том, что Щепилова С.В. является собственником земельного участка площадью 250000 кв.м, с кадастровым номером 19:04:000000:62, образованным из земельного участка АО "Алтайское".

Согласно кадастровой выписке N 19ЗУ/11-199 (л.д. 126 т. 1) Щепилова С.В. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 19:04:0000000:62 площадью 250 000 кв. м. Земельный участок был передан в собственность Щепиловой С.В. главой КФХ "Поле" Хохловой Г.А., землепользование которой было организовано в 1994 году постановлением Администрации алтайского района N 121 от 25.04.1994.

Таким образом, данный земельный участок был фактически сформирован в 1994 году и не входит в земельный участок 19:04:000000:166, поэтому обоснован вывод о том, что его использование Щепиловой С.В. не влечет возникновение у нее преимущественного права на выкуп невостребованных долей земельного участка с кадастровым номером 19:04:000000:166.

При этом истец согласно выписке из ЕГРЮЛ осуществляет производство сельскохозяйственной продукции - основным видом его экономической деятельности является растениеводство в сочетании с животноводством.

Учитывая, что истец является собственником доли в 2 681,28 га в праве собственности на земельный участок КН 19:04:000000:166, сельскохозяйственная деятельность осуществляется им на данном земельном участке.

Таким образом, требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельной доли от 25.02.2014 удовлетворено правомерно, поскольку ООО "Алтай" осуществляет на земельном участке КН19:04:000000:166 сельскохозяйственную деятельность, следовательно, имеет преимущественное право на приобретение спорной земельной доли.

Суд первой инстанции также учел, что в качестве оплаты земельной доли на расчётный счёт Администрации Белоярского сельсовета истцом внесена стоимость спорной земельной доли в сумме 78 750 рублей, что подтверждается платёжным поручением от 19.08.2014 N 58563.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 августа 2014 года по делу N А74-2751/2014 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 5 сентября 2014 года по делу N А74-2751/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай