Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2014 г. N 18АП-13182/14

г. Челябинск

03 декабря 2014 г.

Дело N А76-27569/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НИКС" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2014 по делу N А76-27569/2013 (судья Четвертакова Е.С.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НИКС" - Наризняк А.В. (доверенность от 01.07.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НИКС" (далее - общество "СК "НИКС", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 за период с 21.07.2012 по 03.12.2012 в размере 3 063 672 руб., пени по договору в размере 102 182 руб. 20 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 104, 115-116).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2014 (резолютивная часть решения от 23.09.2014) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 3 063 672 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "СК "НИКС" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) в части взысканного размера задолженности по арендной плате, просит в указанной части решение суда изменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд, сделав обоснованный вывод о прекращении договора аренды 20.07.2012 в силу истечения срока его действия, пришёл к неверному выводу о возможности расчета арендной платы за фактическое пользование земельным участком на основании размера арендной платы, установленной договором аренды. Нормы ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на которые сослался суд в обоснование своей позиции, неприменимы к рассматриваемым отношениям, поскольку данной нормой регулируется порядок оплаты пользования арендуемым имуществом в случае просрочки его возврата арендатором после прекращения договора аренды, тогда как в данном случае, учитывая предоставление земельного участка для целей строительства многоквартирного дома и последующее прекращение договора аренды с момента регистрации права собственности на первое помещение в доме, возврат такого земельного участка не предполагался. В силу этого, апеллянт полагает, что размер платы за пользование земельным участком подлежит определению, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.

Также полагает, что при определении платы за пользование земельным участком следует учесть, что площадь фактически используемого ответчиком земельного участка составляет 3 703,8 кв.м., что соответствует площади застройки объекта незавершённого строительства. С учётом применённой апеллянтом формулы расчета арендной платы согласно п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", ответчик полагает, что размер подлежащей взысканию платы за пользование земельным участком составляет 369 714, 62 руб.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу от Комитета не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом открытого аукциона (конкурса) от 29.08.2006 N 5 общество "СК "НИКС" стало победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408003:00023 площадью 4 455 кв.м (т. 1 л.д. 11).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006, по условиям п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора земельный участок площадью 4 455 кв.м с кадастровым номером 74:36:0408003:00023, расположенный в квартале ул. Свободы - ул. Евтеева - ул. Цвиллинга - ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска, для строительства жилого дома не выше 5-ти этажей (т. 1 л.д. 12-17).

Договор заключен сроком до 29.08.2009 (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что плата за аренду земли составляет 24 667 000 руб., из которых: 12 333 500 руб. (50% от общего размера арендной платы с учетом оплаченного перед аукционом задатка) уплачивается в течение 10 дней с даты заключения договора аренды; 7 400 100 руб. (30% от общего размера арендной платы) уплачивается в течение 9-ти месяцев с даты заключения договора аренды; 4 933 400 руб. (20% от общего размера арендной платы) уплачивается в течение 18-ти месяцев с даты заключения договора аренды (т. 1 л.д. 18-19).

Земельный участок площадью 4 455 кв.м с кадастровым номером 74:36:0408003:00023 передан обществу по акту приема-передачи от 29.08.2006 (т. 1 л.д. 23).

05.12.2006 договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 26.12.2013 N 74-74-01/298/2013-28902 (т. 1 л.д. 45-47).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 16.12.2013 N 7400/101/13-967011 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.07.2006, площадь спорного земельного участка составляет 4 455 кв.м (т. 1 л.д. 50-55).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.11.2009 по делу N А76-26088/2009 п. 1.4 договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 изменен и изложен в следующей редакции: "1.4. Настоящий договор на срок с 21.07.2009 до 21.07.2012." (т. 1 л.д. 57-59).

Во исполнение указанного решения суда между Комитетом и обществом "СК "НИКС" подписано дополнительное соглашение от 30.06.2010 N 1 к договору аренды, согласно п. 1 которого п. 1.4 договора аренды изложен в следующей редакции: "1.4. Срок действия настоящего договора с 21.07.2009 до 21.07.2012." (т. 1 л.д. 20).

С дополнительным соглашением подписан расчет платы за аренду земли N 2, согласно которому плата за аренду земли составляет 24 667 000 руб., из которых: 12 333 500 руб. (50% от общего размера арендной платы с учетом оплаченного перед аукционом задатка) уплачивается в течение 10 дней с даты заключения договора аренды; 7 400 100 руб. (30% от общего размера арендной платы) уплачивается в течение 9-ти месяцев с даты заключения договора аренды; 4 933 400 руб. (20% от общего размера арендной платы) уплачивается в течение 18-ти месяцев с даты заключения дополнительного соглашения N 1 (т. 1 л.д. 21-22).

08.07.2010 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.06.2010 N 1 к договору аренды, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 08.07.2010 N 21887 (т. 1 л.д. 24).

28.11.2012 ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении жилого дома с подземной парковой и нежилыми помещениями общественного назначения, расположенного в квартале ул. Свободы - ул. Евтеева - ул. Цвиллинга - ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 94).

04.12.2012 за обществом "СК "НИКС" зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 107,3 кв.м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 57-а, кв.59 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АД 203949 от 04.12.2012, т. 1 л.д. 78).

Ссылаясь на наличии задолженности по арендной плате с момента окончания срока договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 и до момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате пользования земельным участком за период с 21.07.2012 по 03.12.2012 для завершения строительства жилого дома. Расчет арендной платы произведен судом, исходя из условий договора аренды, в силу чего судом отклонены доводы ответчика о квалификации спорных правоотношений как неосновательного обогащения, расчет которого следует производить, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы. Судом не установлено оснований для взыскания пени, так как соглашением сторон не определена неустойка за несвоевременный возврат арендодателю арендуемого имущества.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой им части.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между сторонами был подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006, срок действия которого с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 20.11.2009 по делу N А76-26088/2009 (т. 1 л.д. 57-59), дополнительного соглашения от 30.06.2010 N 1 к договору аренды (т. 1 л.д. 20) был определен сторонами с 29.08.2006 до 21.07.2012.

Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), при этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у него полномочий по проверке действительности условия договора аренды о его сроке, установленном судом по делу N А76-26088/2009, поскольку в силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно п. 1.1 договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 (т. 1 л.д. 12-17) ответчику был предоставлен в пользование земельный участок площадью 4 455 кв.м с кадастровым номером 74:36:0408003:00023, расположенный в квартале ул. Свободы - ул. Евтеева - ул. Цвиллинга - ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска, для строительства жилого дома не выше 5-ти этажей.

Договор был заключен на основании протокола открытого аукциона (конкурса) от 29.08.2006 N 5 (т. 1 л.д. 11).

Указанная площадь земельного участка подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 16.12.2013 N 7400/101/13-967011(т. 1 л.д. 50-55).

Истцом ответчику по акту приема-передачи от 29.08.2006 (т. 1 л.д. 23) был передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408003:00023 площадью 4 455 кв.м.

Вышеизложенные обстоятельства дела позволяют апелляционной коллегии отклонить доводы подателя апелляционной жалобы о том, что площадь фактически используемого ответчиком земельного участка составляет 3 703,8 кв.м, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что ответчику по акту приема-передачи от 29.08.2006 (т. 1 л.д. 23) был передан земельный участок площадью 4 455 кв.м, в последующем изменения в договора аренды в части площади спорного земельного участка сторонами не вносились, суд апелляционной инстанции находит подтвержденным факт аренды обществом "СК "НИКС" земельного участка площадью 4 455 кв.м.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как уже было отмечено, договор аренды для целей строительства жилого дома не выше 5-ти этажей в квартале ул. Свободы - ул. Евтеева - ул. Цвиллинга - ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска, был подписан между сторонами на срок до 21.07.2012.

Поскольку указанный договор в силу п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ был оформлен по результатам торгов, суд первой инстанции на основании разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 1 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к правильному выводу о невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, и, как следствие, прекращении между сторонами обязательственных правоотношений.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу ст. 622 ГК РФ арендодатель сохраняет право требования от арендатора уплаты арендной платы и при уклонении последнего от возврата арендованного имущества за все время просрочки.

В силу изложенных норм использование земельного участка для целей, предусмотренных договором, после окончания срока его действия, не освобождает ответчика от оплаты землепользования.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Указанные разъяснения соотносятся с нормой ст. 622 ГК РФ, а также положениями п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

На основании изложенного, поскольку размер арендной платы по договору УЗ N 008600-К-2006 от 29.08.2006 был определен на основании результатов торгов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в данном случае задолженность по арендной плате, возникшая за период просрочки возврата ответчиком арендуемого им земельного участка кадастровым номером 74:36:0408003:00023 площадью 4 455 кв.м, должна быть определена на основании установленной договором цены аренды, а не на основании регулируемых ставок арендной платы.

Ссылки апеллянта на невозможность применения нормы ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым отношениям, отклоняются, так как названная норма в её единстве с п. 4 ст. 447 ГК РФ определяет порядок оплаты пользования имуществом по окончании договора аренды. В силу этого понимание ответчиком указанной нормы как направленной исключительно на регулирование отношений сторон договора аренды по возврату арендованного имущества, и невозможности её применения в данном случае в силу возведения на земельном участке объекта недвижимости и в силу этого - невозможности его возврата арендодателю, следует признать ошибочным.

В иной части решение суда первой инстанции не обжалуется в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ оснований для его проверки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене в обжалуемой ответчиком части не подлежит, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2014 по делу N А76-27569/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "НИКС" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова