Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2014 г. N 14АП-7026/14

г. Вологда

01 декабря 2014 г.

Дело N А66-2350/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рогатенко Л.Н., судей Елагиной О.К. и Журавлева А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

при участии от ответчика Репиной О.Ю. по доверенности от 16.07.2014 N 218,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 июня 2014 года по делу N А66-2350/2014 (судья Рощупкин В.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Бучин Юрий Александрович (ОГРНИП 304690114500158; ИНН 690310079491, место жительства: 170504, Тверская область, Калининский район, деревня Заборовье, улица Кооперативная, дом 10) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; ИНН 6901043057, место нахождения: 170000, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1) (далее - Департамент) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), путем изложения пункта 1.2 договора и приложения 2 к договору в редакции протокола разногласий от 12.12.2013, составленного предпринимателем.

Решением суда от 27 июня 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с Департамента в пользу предпринимателя взыскано 4000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Департамент с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд не принял во внимание доводы ответчика о недоказанности величины рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в спорном нежилом помещении. Податель жалобы полагает, что в случае, если в рыночную стоимость неотделимых улучшений включен налог на добавленную стоимость (далее - НДС), то выкупная стоимость объекта должна быть уменьшена на рыночную стоимость неотделимых улучшений без НДС, в противном случае у предпринимателя возникнет неосновательное обогащение на сумму НДС, подлежащего уплате в федеральный бюджет, а у местного бюджета - ущерб на данную сумму. Также апеллянт выражает несогласие с принятым судом порядком расчета процентов за предоставленную рассрочку.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Предприниматель о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу ее доводы отклонил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.07.2004 заключен договор аренды N 2357 (в редакции дополнительных соглашений), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение III, общей площадью 187,5 кв.м, подвал, с кадастровым номером 69:40:0400100:18:9/1, расположенное по адресу: г. Тверь, пр.Чайковского, д.100.

Пунктом 3.2.2 договора установлено, что арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения (здания). При этом арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку помещений, не затрагивающие изменение несущих конструкций здания и планировки. Неотделимые улучшения помещения (здания) производятся арендатором только с разрешения арендодателя, стоимость неотделимых улучшений не возмещается. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества без вреда для этого имущества являются собственностью арендатора.

Согласно пункту 4.2.4 договора арендатор обязан при необходимости, а также при получении предписания арендодателя, согласованного с органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом, за свой счет производить капитальный ремонт помещения (здания), перепланировку, переоборудование помещения (здания). При этом смета на проведение ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем и органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом.

Истец с согласия арендодателя (письмо ответчика от 02.06.2005 N 1244) произвел реконструкцию спорного помещения. На ее проведение администрацией города Твери выдано разрешение на строительство от 23.06.2005 N Ц-62. Законченный строительством объект, арендуемый истцом, на основании акта государственной приемочной комиссии от 13.01.2006 принят в эксплуатацию. Из указанного акта следует, что строительство произведено на основании распоряжения Департамента от 13.05.2004 N 573.

Истец в июле 2013 года обратился к ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

В ответ на обращение истца ответчиком подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи указанного объекта по цене 8 513 530 руб. 33 коп. (без НДС), определенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Активные Бизнес Консультации", с условием о рассрочке на 5 лет и графиком платежей.

Истцом договор подписан с протоколом разногласий от 12.12.2013 относительно цены договора по пунктам 1.2, 2.2 договора и приложению 2 к договору. Согласно редакции истца в стоимость объекта недвижимости (8 513 530 руб. 33 коп.) должна быть зачтена стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 868 000 руб. 00 коп., определенная на основании заключения независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" (далее - Агентство). В связи с этим окончательная стоимость объекта недвижимости, по мнению истца, составляет 6 645 530 руб. 33 коп.

Кроме того истцом представлен новый график платежей с учетом начисления процентов на остаток задолженности (приложение 2).

Поскольку ответчик отказал истцу в принятии разногласий, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт дачи Департаментом согласия на реконструкцию арендуемого предпринимателем помещения за счет средств последнего.

С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, обоснованно согласился с позицией истца о необходимости уменьшения выкупной цены спорного имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Как следует из отчета Агентства от 06.12.2013 N 178/12-13 стоимость произведенных истцом улучшений арендуемого им помещения по состоянию на 26.11.2013 составила 1 868 000 руб. 00 коп.

Суд первой инстанции признал данный отчет соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.199 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, с чем апелляционная инстанция соглашается.

Отчет составлен непосредственно по результатам осмотра спорного недвижимого имущества, при определении стоимости неотделимых улучшений этого имущества оценщиком учтено техническое состояние объекта оценки.

Вместе с тем, рассчитывая цену выкупа спорного помещения, суд первой инстанции не проверил надлежащим образом доводы истца о том, что в определенную Агентством стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 868 000 руб. 00 коп. не включен НДС.

Однако, согласно представленной в материалы дела истцом по запросу суда апелляционной инстанции справки Агентства от 27.10.2014 N 812-2014 указанная в отчете стоимость неотделимых улучшений приведена с учетом НДС.

В связи с этим уменьшение цены выкупаемого имущества, определенной без НДС, на сумму неотделимых улучшений с учетом НДС, является неправомерным. В данной части доводы жалобы Департамента заслуживают внимания.

Поскольку стоимость неотделимых улучшений без НДС составляет 1 538 050 руб. 85 коп., пункт 1.2 договора подлежит изложению в следующей редакции: "Согласно отчету N 0-27/06/13/18 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО "Активные Бизнес Консультации" на дату 27.06.2013, стоимость объекта недвижимого имущества составляет 8 513 530 (восемь миллионов пятьсот тринадцать тысяч пятьсот тридцать) рублей 33 копейки с зачетом в счет ее оплаты стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 583 050 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи пятьдесят) рублей 85 копеек. Стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 930 479 (шесть миллионов девятьсот тридцать тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 48 копеек".

В связи с изменением апелляционной инстанцией выкупной стоимости спорного помещения подлежит корректировке и утвержденный судом график оплаты в рассрочку арендуемого имущества, являющийся приложением 2 к договору.

Апелляционная инстанция соглашается с позицией истца и суда о том, что начисление процентов должно производится на цену продажи имущества с учетом сумм, фактически уплаченных покупателем.

Из положений пункта 2.2 договора следует, что на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25%). Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.

Исходя из условий договора, связанных с оплатой имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по возникшему спору применимы положения законодательства о коммерческом кредите согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", из которых следует, что согласно статье 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Порядок взимания процентов по договору займа предусмотрен в положениях пунктов 1, 2 статьи 809 ГК РФ, из которых следует, что право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

На основании части 4 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. Частью 3 указанной статьи предусмотрен размер процентов, начисляемых на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

В соответствии с положениями названных законодательных норм суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, фактически уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе названных процентов.

Истец представил в суд апелляционной инстанции график оплаты в рассрочку арендуемого имущества исходя из его стоимости в сумме 6 930 479 руб. 48 коп., которую суд апелляционной инстанции признал обоснованной.

Возражений по арифметической части расчета платежей истца Департаментом не представлено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает обоснованным принять срок рассрочки и порядок внесения платежей исходя из цены продаваемого имущества в сумме 6 930 479 руб. 48 коп.

Вопрос о распределении судебных расходов по иску разрешен судом в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ. Решение суда в данной части изменению либо отмене не подлежит.

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку в целом апелляционная жалоба Департамента оставлена судом апелляционной инстанции без удовлетворения, а государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Департамента не рассматривался.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27 июня 2014 года по делу N А66-2350/2014 изменить, изложив пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) и приложение N 2 к договору следующим образом:

пункт 1.2 договора в редакции: "Согласно отчету N 0-27/06/13/18 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО "Активные Бизнес Консультации" на дату 27.06.2013, стоимость объекта недвижимого имущества составляет 8 513 530 (восемь миллионов пятьсот тринадцать тысяч пятьсот тридцать) рублей 33 копейки с зачетом в счет ее оплаты стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 583 050 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи пятьдесят) рублей 85 копеек. Стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 6 930 479 (шесть миллионов девятьсот тридцать тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 48 копеек";

приложение N 2 договора в редакции: "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 187,5 кв. м, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/2, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100:

Дата договора
Срок рассрочки, мес	5 лет(60 мес)
Ставка рефинансирования	8,25% годовых

N	Срок платежа	Остаток задолженности, руб.	Проценты на остаток, руб.	Погашение основного долга, руб.	Общая сумма платежа, руб.
1	2	3	4	5	6
1	31.12.2013	6930479,48	115507,99	15882,35	131 390,34
2	31.01.2014	6814971,49	115507,99	15617,64	131 125,63
3	28.02.2014	6699463,50	115507,99	15352,94	130 860,93
4	31.03.2014	6583955,51	115507,99	15088,23	130 596,22
5	30.04.2014	6468447,51	115507,99	14823,53	130 331,52
6	31.05.2014	6352939,52	115507,99	14558,82	130 066,81
7	30.06.2014	6237431,53	115507,99	14294,11	129 802,11
8	31.07.2014	6121923,54	115507,99	14029,41	129 537,40
9	31.08.2014	6006415,55	115507,99	13764,70	129 272,69
10	30.09.2014	5890907,56	115507,99	13500,00	129 007,99
11	31.10.2014	5775399,57	115507,99	13235,29	128 743,28
12	30.11.2014	5659891,58	115507,99	12970,58	128 478,58
13	31.12.2014	5544383,58	115507,99	12705,88	128 213,87
14	31.01.2015	5428875,59	115507,99	12441,17	127 949,16
15	28.02.2015	5313367,60	115507,99	12176,47	127 684,46
16	31.03.2015	5197859,61	115507,99	11911,76	127 419,75
17	30.04.2015	5082351,62	115507,99	11647,06	127 155,05
18	31.05.2015	4966843,63	115507,99	11382,35	126 890,34
19	30.06.2015	4851335,64	115507,99	11117,64	126 625,64
20	31.07.2015	4735827,64	115507,99	10852,94	126 360,93
21	31.08.2015	4620319,65	115507,99	10588,23	126 096,22
22	30.09.2015	4504811,66	115507,99	10323,53	125 831,52
23	31.10.2015	4389303,67	115507,99	10058,82	125 566,81
24	30.11.2015	4273795,68	115507,99	9794,12	125 302,11
25	31.12.2015	4158287,69	115507,99	9529,41	125 037,40
26	31.01.2016	4042779,70	115507,99	9264,70	124 772,69
27	29.02.2016	3927271,71	115507,99	9000,00	124 507,99
28	31.03.2016	3811763,71	115507,99	8735,29	124 243,28
29	30.04.2016	3696255,72	115507,99	8470,59	123 978,58
30	31.05.2016	3580747,73	115507,99	8205,88	123 713,87
31	30.06.2016	3465239,74	115507,99	7941,17	123 449,17
32	31.07.2016	3349731,75	115507,99	7676,47	123 184,46
33	31.08.2016	3234223,76	115507,99	7411,76	122 919,75
34	30.09.2016	3118715,77	115507,99	7147,06	122 655,05
35	31.10.2016	3003207,77	115507,99	6882,35	122 390,34
36	30.11.2016	2887699,78	115507,99	6617,65	122 125,64
37	31.12.2016	2772191,79	115507,99	6352,94	121 860,93
38	31.01.2017	2656683,80	115507,99	6088,23	121 596,23
39	28.02.2017	2541175,81	115507,99	5823,53	121 331,52
40	31.03.2017	2425667,82	115507,99	5558,82	121 066,81
41	30.04.2017	2310159,83	115507,99	5294,12	120 802,11
42	31.05.2017	2194651,84	115507,99	5029,41	120 537,40
43	30.06.2017	2079143,84	115507,99	4764,70	120 272,70
44	31.07.2017	1963635,85	115507,99	4500,00	120 007,99
45	31.08.2017	1848127,86	115507,99	4235,29	119 743,28
46	30.09.2017	1732619,87	115507,99	3970,59	119 478,58
47	31.10.2017	1617111,88	115507,99	3705,88	119213,87
48	30.11.2017	1501603,89	115507,99	3441,18	118 949,17
49	31.12.2017	1386095,90	115507,99	3176,47	118 684,46
50	31.01.2018	1270587,90	115507,99	2911,76	118 419,76
51	28.02.2018	1155079,91	115507,99	2647,06	118 155,05
52	31.03.2018	1039571,92	115507,99	2382,35	117 890,34
53	30.04.2018	924063,93	115507,99	2117,65	117 625,64
54	31.05.2018	808555,94	115507,99	1852,94	117 360,93
55	30.06.2018	693047,95	115507,99	1588,23	117 096,23
56	31.07.2018	577539,96	115507,99	1323,53	116 831,52
57	31.08.2018	462031,97	115507,99	1058,82	116 566,81
58	30.09.2018	346523,97	115507,99	794,12	116 302,11
59	31.10.2018	231015,98	115507,99	529,41	116 037,40
60	30.11.2018	115507,99	115507,99	264,71	115 772,70
		ИТОГО	6 930 479,48	484 411,64	7 414 891,12

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Рогатенко

Судьи

О.К. Елагина А.В. Журавлев