Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2014 г. N 14АП-7912/14

г. Вологда

04 декабря 2014 г.

Дело N А05-4269/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севремстрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 июля 2014 года по делу N А05-4269/2014 (судья Филипьева А.Б.),

установил:

мэрия города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Севремстрой" (место нахождения: 163015, город Архангельск, улица Федора Абрамова, дом 9, корпус 1; ОГРН 1052901189010, ИНН 2901140624; далее - Общество) о возложении на ответчика обязанности возвратить нежилые помещения первого этажа N 1-23, общей площадью 382 кв.м, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Федора Абрамова, дом 9, корпус 1.

Решением от 24.07.2014 суд обязал Общество в течение пяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить Мэрии указанные нежилые помещения, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Судом неправильно истолкованы и применены пункты 2, 3 статьи 450, пункт 2 статьи 452, и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд не принял во внимание то, что на дату получения уведомления продавца покупателем перечислено более половины цены за выкупаемое здание. Вывод суда о том, что на дату получения уведомления, Общество уплатило менее половины цены товара, не соответствует действительности. Из факта оплаты ответчиком более половины цены товара на дату получения уведомления об отказе от договора (14.02.2014) следует вывод о том, что требования продавца об отказе от договора от 11.01.2010 N 7 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке и возврате помещения не основаны на законе. Договор N 7 не содержит условий, дающих продавцу право на односторонний отказ от него. Факт отсутствия в договоре запрета на отказ правового значения не имеет, так как прямо противоречит статьям 450 и 452 ГК РФ. На момент получения письма продавца, покупателем оплачено более половины стоимости товара (нежилое помещение), переданного по договору N 7, в связи с этим положение пункта 2 статьи 489 ГК РФ о праве продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара - не применимо. Указанный вывод подтверждается и судебной практикой. Суд необоснованно отклонил заявленное им ходатайство о назначении судебной экспертизы. Отчет от 19.11.2009 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа N 1-23, общей площадью 382 кв.м, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Ф.Абрамова, дом 9, корпус 1, не соответствует действующему законодательству, поскольку (указание цены без учета налога на добавленную стоимость) покупатель (являющийся субъектом малого/среднего предпринимательства) вынужден понести дополнительные расходы по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет суммы налога на добавленную стоимость по уплаченным операциям. Поскольку мэрия не является плательщиком указанного налога, предъявить его к возмещению в установленном законом порядке налогоплательщик не может.

Мэрия в отзыве на жалобу возразила против изложенных в ней доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Мэрия и Общество надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Общество до судебного заседания представило в суд апелляционной инстанции письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Апелляционный суд, рассмотрев данное ходатайство, отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ. Отказ суда первой инстанции в удовлетворении такого ходатайства является правомерным, нарушений норм АПК РФ в данном случае не допущено.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Мэрия (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 11.01.2010 N 7 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке.

По условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность арендуемое имущество муниципального образования "Город Архангельск" нежилые помещения первого этажа N 1-23, общей площадью 382 кв.м, условный номер объекта 29:22:000000:0000:002267/00:1001, расположенные по адресу: город Архангельск, территориальный округ Майская горка, улица Ф. Абрамова, дом 9, корпус 1.

В силу пункта 1.2 договора согласно отчету об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, составленному независимым оценщиком, цена продажи недвижимого имущества составляет 7 777 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

В соответствии с пунктом 2.1 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 1/3*8,75% (исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора) годовых.

Пунктом 2.2 договора определено, что оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в пункте 1.2, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение пяти лет со дня заключения договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее 11 числа каждого календарного месяца в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1). Уплата процентов производится одновременно с погашением основного долга.

Согласно пункту 2.7 при начислении процентов и неустойки арендуемого имущества в расчет принимается фактическое количество календарных дней в платежном периоде.

За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,5 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 договора, включая дату погашения просроченной задолженности (пункт 5.2).

В соответствии с пунктом 7.1 с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку арендуемого имущества и до момента его полной оплаты, арендуемое имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного арендуемого имущества.

Суд установил, что договор заключен с Обществом как с субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Выкупаемое имущество принято Обществом по акту от 12.01.2010 приема-передачи арендуемого муниципального имущества.

Переход к Обществу права собственности на арендуемое помещение 02.02.2010 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АК N 445150.

Письмом от 29.01.2014 N 003-07/159 Мэрия известила Общество об отказе от договора N 7 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке на основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 и пункта 2 статьи 489 ГК РФ и предложило возвратить помещения, указанные в договоре, в срок до 22.02.2014.

Указанное уведомление об отказе от договора получено Обществом 14.02.2014.

Поскольку Общество требование Мэрии о возврате помещений не исполнило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным в связи со следующим.

Пунктами 1, 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ продавец, в том случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Суд первой инстанции установил, что Общество с февраля 2014 года платежи по договору за проданный в рассрочку и переданный ему товар не производило, что ответчик не оспаривал.

Суд указал, что сумма произведенных Обществом платежей в счет оплаты выкупаемого имущества не превышала половины цены товара.

При этом суд исходил из следующего. По условиям договора стоимость выкупаемого имущества составила 7 777 000 руб. По расчету истца по состоянию на 14.02.2012 задолженность Общества составила 4 019 465 руб. 66 коп., в том числе 3 399 921 руб. 18 коп. долга, 551 593 руб. 58 коп. процентов и 67 950 руб. 90 коп. пеней. По расчету ответчика в счет платежей по договору внесено 4 019 465 руб. 66 коп., в том числе 3 741 750 руб. 13 коп. долга и 277 715 руб. 53 коп. процентов.

Как указал суд, на дату отказа Мэрии от договора сумма произведенных Обществом платежей не превышала половины цены товара, что составляет 3 888 500 руб., как по расчету истца, так и по расчету ответчика.

При этом суд скорректировал расчет истца на 67 950 руб., зачисленных в счет уплаты неустойки, указав, что с учетом положений статьи 319 ГК РФ указанная сумма подлежит зачислению в счет исполнения обязанностей по внесению денежных средств в соответствии с графиком платежей и лишь после этого - в счет уплаты договорной неустойки. Однако с учетом 67 950 руб. сумма произведенных Обществом платежей в счет оплаты выкупаемого имущества не превышала половины цены товара.

Довод подателя жалобы о том, что им произведены платежи в размере, превышающем половину стоимости договора, не принимается во внимание апелляционной инстанцией, поскольку не основан на материалах дела и не опровергает выводы суда первой инстанции.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие у истца правовых оснований для отказа от договора и требования возврата имущества также является необоснованной.

Данные требования Мэрии основаны на статье 450 и пункте 2 статьи 489 ГК РФ. При этом договор купли-продажи не содержит условий о запрете отказа от договора.

Таким образом, суд правильно принял во внимание заявленный истцом отказ от договора в связи с неисполнением ответчиком его условий, а также учитывал, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара, и пришел к обоснованному выводу о необходимости возврата спорного имущества.

Доводы подателя жалобы о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости имущества, на основании которого определялась цена договора купли-продажи, о неправильном определении стоимости имущества, о необходимости назначения по делу экспертизы, были заявлены в суде первой инстанции, явились предметом подробного исследования, им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Как правомерно указал суд первой инстанции со ссылкой на статью 421 ГК РФ и пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В данном случае договор заключен без возражений, не оспорен, недействительным не признан. Обстоятельства установления стоимости имущества и ее проверка не входят в круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего спора.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 июля 2014 года по делу N А05-4269/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севремстрой"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина