Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2014 г. N 15АП-21915/13

город Ростов-на-Дону

07 декабря 2014 г.

дело N А01-1301/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело Арбитражного суда Республики Адыгея N А01-1301/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "АниК-1" (ОГРН 0105061089), г.Майкоп Республики Адыгея,

к ответчику: федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии"в лице филиала по Республике Адыгея,

при участии третьего лица: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АниК-1" (далее - ООО "АниК-1", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Заявленные требования мотивированны тем, что на земельный участок, расположенный по адресу г. Майкоп, ул. Подгорная 399, квартал П-4, с кадастровым номером 01:08: 0504002:18, площадью 14 943 кв. м., на момент составления проекта договора аренды от 01.10.2012, заключенного между истцом и ответчиком, была установлена кадастровая стоимость земельного участка - 3 508 853 рублей 74 копеек. Проведя независимую оценку рыночной стоимости земельного участка истец установил, что согласно отчету независимого оценщика от 21.03.2013 N 24-03/2013 рыночная стоимость земельного участка составляет 2 500 000 рублей.

В связи с изложенными обстоятельствами общество с ограниченной ответственностью "АниК-1" обратилось в суд с заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2008 г. в размере 989 213 рублей, по состоянию на 28.12.2012 г. в размере 2 271 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.11.2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08: 0504002:18, площадью 14 943 кв. м., равная его рыночной стоимости: по состоянию на 01.01.2008 в размере 989 213 рублей, по состоянию на 28.12.2012 в размере 2 271 000 рублей.

Решение суда мотивировано тем, что заключением оценщика установлена рыночная стоимость земельного участка, отмечено право истца как арендатора требовать установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обжаловал решение Арбитражного суда Республики Адыгея и просил его отменить, отказав в удовлетворении исковых требований. Заявитель апелляционной жалобы указал, что решение принято без участия Комитета, который правомочен распоряжаться земельными участками в г.Майкопе. Заявитель полагает, что недопустимо установления кадастровой стоимости на 2008 год, поскольку утверждены новые показатели кадастровой стоимости на 01.01.2012.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ( часть 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) основанием для перехода послужило нарушение, допущенное судом первой инстанции, предусмотренное пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве основания для отмены решения суда - рассмотрение дела в отсутствие е кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.10.2013 рассмотрение дела было отложено на 06.11.2013, однако в материалах дела отсутствуют сведения об извещении о месте и времени заседания третьего лица - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям. При этом судебное заседание отложено на срок менее 15 рабочих дней, что не позволяет применить предположение об извещении, закрепленное частями 1 и 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, общество является собственником объектов недвижимости: здания склада литер "Д" площадью 604,80 кв. м и здания административной основной пристройки литер "А" площадью 383,70 кв. м, расположенных на спорном земельном участке по адресу: г. Майкоп, ул. Подгорная, 399, квартал П-4.

Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 19.10.2010, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между комитетом и обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0504002:18, пунктом 3.1 которого установлен размер арендной платы за участок - 280 710 рублей 83 копейки в год.

В соответствии с приложением N 2 к договору аренды расчет годовой арендной платы за земельный участок произведен комитетом посредством перемножения кадастровой стоимости земельного участка (35 088 853 рубля 74 копейки) на ставку 0,8%.

Истец, указывая на то, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Адыгея по состоянию на 01 января 2012 года утверждены приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 28.12.2012 N 265. В соответствии с результатами оценки стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0504002:18 площадью 14 943 кв. м составила 30 225 803 рубля 82 копейки.

Таким образом, истец должен доказать рыночную стоимость земельного участка на 01 января 2012 года.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.10.2013 была назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:08:0504002:18 на 28 декабря 2012 года, на 01 января 2008 года.

По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 06.11.2013 N 23-11/2013, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2008 составила 989 213 рублей, по состоянию на 28.12.2012 - 2 271 000 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка была определена не на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции предлажил обществу рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:08:0504002:18 по состоянию на 01 января 2012 года.

Определением апелляционного суда от 28.04.2014 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ОАО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Лысенко А.А., Гарбуз И.В.

Представленное указанными экспертами заключение апелляционным судом отвергнуто как недостоверное доказательство. При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка названные эксперты на место не выезжали, в связи с чем не смогли установить значимые для определения рыночной стоимости земельного участка обстоятельства, связанные с особенностями места расположения земельного участка и его свойствами.

В связи с указанным обстоятельством определением апелляционного суда от 01.09.2014 было назначено проведение экспертизы, производство которой было поручено Трепалину И.А., члену некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков".

В связи с поступлением заключения эксперта определением от 21.11.2014 производство по делу было возобновлено, рассмотрение дела назначено на 17 час.30 минут 01.12.2014, о чем было уведомлены лица, участвующие в деле. Копия заключения эксперта направлена лицам, участвующим в деле, посредством электронной почты.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда 01.12.2014 лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. От общества "АниК-1" и Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям поступили заявления о рассмотрении дела 01.12.2014 в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела и заключение эксперта Трепалина И.А., арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования общества подлежат частичному удовлетворению.

Фактические обстоятельства дела указаны выше и не оспариваются сторонами.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 01:08:0504002:18 площадью 14 943 кв.м. находится в городе Майкопе и поскольку отсутствуют основания для иного разграничения публичной собственности на землю, в соответствии пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьей 2 Закона Республики Адыгея от 29.02.2008 N 153 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея - городе Майкопе", право управления и распоряжения в отношении указанного земельного участка принадлежит Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям.

На основании распоряжения от 01.10.2012 N 830 Комитета Республики Адыгея указанный земельный участок передан в аренду обществу "АниК-1" сроком на 10 лет. Между Комитетом и обществом подписан соответствующий договор аренды (л.д.9-12, 13, т.1).

Истец как арендатор земельного участка и как собственник объектов недвижимого имущества, распложенного на указанном земельном участке, обладает достаточной легитимацией для заявления требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной рыночной.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавший в редакции до принятия Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно пунктам 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 (далее - Правила кадастровой оценки земель), организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Таким образом, исковые требования общества по определению кадастровой стоимости в размере рыночной подлежат удовлетворению по состоянию на 01.01.2012 ( пункт 1 приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 28.12.2012 N 265 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Адыгея")

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Согласно заключению эксперта Трепалина И.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0504002:18 по состоянию на 01.01.2012 составляет 2 780 000 рублей. Указанное заключение мотивировано надлежащим образом, снабжено фототаблицами. Экспертом отмечены факторы, существенно снижающие стоимость земельного участка в виде наличие зоны, непригодной к любому использованию ввиду подтопления дождевыми и паводковыми водами, необходимости для эксплуатации объектов недвижимого имущества устройства системы сбора и отвода дождевых и талых вод, а также необходимость установки локального очистного сооружения.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в правильность заключения эксперта Трепалина И.А. От лиц, участвующих в деле, каких-либо возражений относительно выводов эксперта, а также ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При рассмотрении дела в арбитражном суда апелляционной инстанции общество с ограниченной ответственностью "АниК-1" внесло в качестве оплаты за производство экспертиз 45 000 рублей, которые определениями апелляционного суда перечислены экспертам.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.02.2014 N 15112/13, при инициировании производства в судах апелляционной и кассационной инстанции третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на такое третье лицо может быть возложена обязанность по возмещению судебных расходов.

При таких обстоятельствах заявление истца о взыскании с третьего лица, подавшего апелляционную жалобу, судебных расходов по оплате производства экспертиз подлежит удовлетворению.

В части же требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2008 апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований, поскольку истец не обосновал наличия юридически значимого интереса для установления кадастровой стоимости на указанную дату. Изменение сведений государственного кадастра недвижимости в отношении неактуальной (не содержащейся в настоящее время в кадастре) кадастровой стоимости технически невозможно и восстановлению каких-либо прав истца не приведет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13 ноября 2013 года по делу А01-1301/2013 отменить и принять новый судебный акт.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 14 943 кв.м. с кадастровым номером 01:08:0504002:18, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение производственной базы, расположенного по адресу: Республика Адыгея, город Майкоп, улица Подгорная,399, квартал П-4, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 2 780 000 (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в пользу общества с ограниченной ответственностью "АниК-1" 45 000 (сорок пять тысяч) рублей судебных расходов по оплате экспертиз, проведенных в суде апелляционной инстанции.

В удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2008 года - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов