Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2014 г. N 03АП-5815/14

г. Красноярск

05 декабря 2014 г.

Дело N А74-2461/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "28" ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Белан Н.Н., Ишутиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон": Чучунова А.С. - представителя по доверенности от 11.05.2014 N 909,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон", Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "01" сентября 2014 года по делу N А74-2461/2013, принятое судьёй Тропиной С.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон" (ИНН 1901063833, ОГРН 1041901009864) (далее - ООО "ВСК-Фотон", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковыми заявлениями:

- к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) (далее - КМЭ г. Абакана, ответчик) об урегулировании разногласии при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 90Н общей площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, с учётом уточнения, принятого определением от 21.11.2013 (дело NА74-2461/2013);

- к Администрации города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) об обязании произвести зачёт стоимости затрат по произведённым неотделимым улучшениям нежилого помещения N 90Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, в размере 2 400 000 рублей в счёт оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества от 09.01.2013 (дело NА74-6233/2013).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21.01.2014 N А74-2461/2013 и N А74-6233/2013 объединены в одно производство с присвоением делу номера А74-2461/2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности".

Определением арбитражного суда от 23.05.2014 приняты уточнения заявленных требований в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в итоге истец просил:

- исключить из договора пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3.;

- в пункте 2.1. договора цифры и слова "36 721 000 (тридцать шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча)" заменить цифрами и словами "32 800 000 (тридцать два миллиона восемьсот тысяч)";

- в пункте 2.2. договора цифры и слова "на основании отчета об оценке рыночной стоимости от N 744-18/12" заменить цифрами и словами "на основании отчета N 93-Н/12 от 25.12.2012";

- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "Оплата за нежилое помещение покупателем с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, которые были определены на основании экспертного заключения N Э/701-39/14 от 30.04.2014. производится в следующем порядке";

- пункт 2.3. договора изменить: "Стоимость нежилого помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений, составляющая 30 130 000 (тридцать миллионов сто тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3-2.3.10 настоящего договора";

- в пункте 3.1. договора цифры "0,1" заменить цифрами "0,03".

В судебном заседании первой инстанции представитель истца уточнил заявленные требования, просил:

- исключить пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3;

- в пункте 2.1. договора цифры и слова "36 721 000 (тридцать шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча)" заменить, цифрами и словами "32 800 000 (тридцать два миллиона восемьсот тысяч)";

- в пункте 2.2. договора цифры и слова "на основании отчёта об оценке рыночной стоимости N 744-18/12" заменить цифрами и словами "на основании отчёта от 25.12.2012N 93-Н/12";

- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" средства, затраченные ООО "ВСК-Фотон" на производство неотделимых улучшений нежилого помещения в сумме 2 420 000 (два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей засчитываются в счёт оплаты стоимости цены нежилого помещения". Оплата за нежилое помещение Покупателем производится в следующем порядке";

- пункт 2.3.2. изменить: "Оставшаяся стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 30 380 000 (тридцать миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора";

- в пункте 3.1. договора цифры "0,1" заменить цифрами "0,03".

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции принял заявление истца об уточнении исковых требований.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и указывает, что Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения установил выкупную цену выше рыночной, в том числе без учёта того, что общество осуществило реконструкцию выкупаемого имущества на сумму 1218513 рублей, а потому цена спорного помещения подлежит уменьшению на стоимость произведённых неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 сентября 2014 года удовлетворено требования о проведении зачёта:

произведен зачёт стоимости неотделимых улучшений, произведённых в нежилом помещении общей площадью 720,3 кв.м, помещение N 90Н, расположенном по адресу: г.Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, в счёт выкупной цены в размере 1 820 000 (один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей.

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 720,3 кв.м, помещение N 90Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон", спорные пункты изложены в следующей редакции:

пункт 2.1.: "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 36 721 000 (тридцать шесть тысяч семьсот двадцать одна тысяча) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.";

пункт 2.2.: "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости N744-18/12.";

пункт 2.3.: "Оплата за нежилое помещение покупателем производится в следующем порядке.";

пункт 2.3.2.: "Стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 34 901 000 (тридцать четыре миллиона девятьсот одна тысяча) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора";

пункт 3.1.: "За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки".

пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3. договора исключены.

С Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон" взысканы 76 500 (семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей судебных расходов.

С Администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон" взысканы 42 500 (сорок две тысячи пятьсот) рублей судебных расходов.

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик - КМЭ г. Абакана обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

Заявитель апелляционной жалобы - ООО "ВСК-Фотон" полагает, что необходимо увеличить срок рассрочки оплаты за приобретаемое имущество с 3 до 5 лет, поскольку это право дано всем субъектам малого и среднего предпринимательства Законом Республики Хакасия от 12.02.2014 N 02-ЗРХ "Об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение".

Сумма, подлежащая зачету, должна составлять стоимость работ по созданию всех неотделимых улучшений, которые были приняты ответчиком в полном объеме. Никаких возражений по объемам фактически существующих в помещении улучшений в момент приемки ответчик не выразил. Суд первой инстанции неправомерно ограничил эксперта локальным сметным расчетом и актом приемки формы КС-2.

Ответчик - КМЭ г. Абакана в отзыве на апелляционную жалобу ООО "ВСК-Фотон" пояснил, что срок рассрочки по оплате платежей в 3 года установлен обоснованно, поскольку данный срок соответствовал условиям приватизации, а истец не привел доказательств того, что не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в данный срок. Суд первой инстанции обоснованно определил стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету, в размере 1 820 000 рублей.

КМЭ г. Абакана в своей апелляционной жалобе указывает, что не согласен с выводами суда первой инстанции в части разрешения судом вопросов по установлению стоимости продажи отчуждаемого по договору купли-продажи помещения и распределению судебных расходов.

Из резолютивной части решения следует, что пункты 2.1, 2.2 договора были оставлены судом в редакции продавца (КМЭ г. Абакана), так как цена определена в соответствии с условиями приватизации на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 744-18/12, следовательно, КМЭ г. Абакана не является проигравшей стороной по этим требованиям и на него не могли быть возложены судебные расходы в размере 30 000 рублей по экспертизе об установлении рыночной стоимости нежилого помещения.

В ходе рассмотрения дела цена была определена экспертным заключением в 40 080 000 рублей, поэтому данная цена по смыслу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и должна была быть включена в редакцию пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 2.3.2 договора, следовательно, взыскав судебные расходы по экспертизе и не установив выкупную стоимость в соответствии с экспертным заключением, суд первой инстанции нарушил статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

До начала исследования доказательств от ответчика - КМЭ г. Абакана поступило ходатайство об отложении судебного заседания или об объявлении перерыва в судебном заседании.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд определил в удовлетворении ходатайства отказать, исходя из следующего.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Названные в ходатайстве причины для отложения рассмотрения апелляционной жалобы (занятость представителя КМЭ г. Абакана в другом судебном процессе) не являются уважительными причинами, обязывающими арбитражный суд отложить судебное заседание.

Заявителем не представлены доказательства невозможности представления интересов КМЭ г. Абакана руководителем либо иным представителем. Также не представлены доказательства и не указаны уважительные причины, свидетельствующие об объективной невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя КМЭ г. Абакана. Более того, суд апелляционной инстанции явку представителя КМЭ г. Абакана в судебное заседание обязательной не признавал. Учитывая, что в материалы дела поступил отзыв КМЭ г. Абакана на апелляционную жалобу ООО "ВСК-Фотон", арбитражный апелляционный суд не усматривает невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя КМЭ г. Абакана по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 01.09.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из технического паспорта, составленного ГУП РХ "Управление технической инвентаризации" по состоянию на 29.08.2001, объект недвижимости (административное помещение по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 619,2 кв.м. Помещение выделено в натуре согласно заключению проектного отдела РУТИ от 12.04.2002 (т. 7, л.д. 84).

Между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восточно-Сибирская компания" (арендатор) 12.04.2004 заключён договор аренды N 348, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 584,7 кв.м. по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, от помещения 89Н, под магазин, на срок до 01.01.2012 (т. 7, л.д. 75).

Общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Сибирская компания" (арендатор) и ООО "ВСК-Фотон (перенаниматель) 01.03.2005 заключили соглашение о перенайме N 142 (т. 7, л.д. 7).

Постановлением мэра города Абакана от 22.06.2004 N 1077 утверждён акт выбора и обследования места предварительного размещения объекта "Реконструкция помещений продуктового магазина путём пристройки для размещения в ней кафетерия по ул. Маршала Жукова, 18" (т. 7, л.д. 67).

Между КМЭ г. Абакана и ООО "ВСК-Фотон" 22.07.2004 заключён договор (в редакции дополнительных соглашений от 17.09.2004 и от 25.02.2005), предметом которого является производство реконструкции нежилого помещения, расположенного по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане. Срок завершения работ - не позднее 31.12.2004.

В соответствии с пунктом 3.1. договора вознаграждение за выполнение реконструкции, а также компенсация расходов по реконструкции в виде денежных средств обществу не выплачивается (т. 7, л.д. 52).

В соответствии с распоряжением мэра г. Абакана от 23.07.2004 N 380р обществу с ограниченной ответственностью "Восточно-Сибирская компания" разрешено проведение капитального ремонта общедомовых систем водо-, теплоснабжения и канализации, проходящих по подвальному помещению по ул. Маршала Жукова, 18, с компенсацией затрат общества путём освобождения от уплаты арендных платежей на сумму фактически понесённых затрат в соответствии с утверждённой сметой, актом формы КС-2, справкой формы КС-3 (т. 8, л.д. 37).

Согласно постановлению мэра города Абакана от 22.11.2004 N 2065 Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана разрешена реконструкция помещения 90Н, расположенного в жилом здании по ул. Маршала Жукова, 18, под магазин продовольственных товаров с кафетерием (т.7, л.д. 64).

Согласно техническому паспорту, составленному ГУП РХ "Управление технической инвентаризации" по состоянию на 11.01.2005, объект недвижимости (продовольственный магазин с кафетерием по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 502,1 кв.м. Технический паспорт содержит отметку о том, что разрешение на перепланировку помещения N 90Н не предъявлено (т. 7, л.д. 2-8, 42-51).

Между ООО "ВСК-Фотон" и индивидуальным предпринимателем Кутубеевым Романом Адамовичем 01.08.2004 заключён договор подряда (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2005), предметом которого является выполнение работ по реконструкции продовольственного магазина с кафетерием, расположенным по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане (т. 7, л.д. 57-59).

Согласно локальному сметному расчёту стоимость работ по договору подряда от 01.08.2004 составляет 1 218 513 рублей (т. 6, л.д. 92-100).

По акту приёма-передачи от 30.11.2005 общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Фотон" передало Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданное в результате реконструкции пристроенное помещение (часть помещения литер 90Н часть N N 68, 69, 72, 75 (1 этаж) по экспликации), расположенное по ул. Маршала Жукова, в г. Абакане, общей площадью 135, 6 кв.м., стоимостью 600 000 рублей (т. 5, л.д. 36).

Согласно расходным кассовым ордерам от 15.03.2005 N ФТ00012, от 21.06.2005 N ФТ00035, от 21.11.2005 N ФТ00056 ООО "ВСК-Фотон" оплатило индивидуальному предпринимателю Кутубееву Р.А. 1 218 513 рублей по договору от 01.08.2004 за реконструкцию продовольственного магазина с кафетерием по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане (т. 6, л.д. 127-129).

ООО "ВСК-Фотон" в письме (т. 5, л.д. 23) сообщило КМЭ г. Абакана о том, что общая стоимость затрат на увеличение площади магазина по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н, составляет 600 000 рублей.

Постановлением мэра города Абакана от 18.11.2005 N 2182 (т. 7, л.д. 56) утверждён акт от 17.11.2005 (т.7, л.д. 60) приёмки в эксплуатацию магазина продовольственных товаров с кафетерием после реконструкции помещений N 90Н по ул. Маршала Жукова, 18, общей площадью 720,3 кв.м.

За муниципальным образованием город Абакана 17.01.2006 зарегистрировано право собственности на магазин продовольственных товаров с кафетерием площадью 720,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н (свидетельство серии 19АА N 041863) (т. 7, л.д. 27).

Согласно выписке из технического паспорта, составленного ГУП РХ "Управление технической инвентаризации" по состоянию на 31.01.2006, объект недвижимости (магазин продовольственных товаров с кафетерием по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение 90Н) имеет площадь 720,3 кв.м, перепланировка согласована ДГАЗ 20.03.2006 (т. 7, л.д. 87).

КМЭ г. Абакана (арендодатель) и ООО "ВСК-Фотон" (арендатор) 01.12.2005 заключили договор аренды N 348 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18-90Н, общей площадью 720,3 кв.м. под магазин продовольственных товаров с кафетерием.

Согласно пункту 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011) срок аренды устанавливается 01.12.2005 по 01.07.2015.

По акту приёма-передачи от 01.12.2005 помещение передано в аренду ООО "ВСК-Фотон" (т.1, л.д.109-114).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 06.06.2006 и 07.06.2011, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки.

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 23.03.2006 выдано разрешительное заключение на перепланировку нежилого здания (90Н), расположенного на 1 этаже жилого дома N 18 по ул. Маршала Жукова (т. 7, л.д. 65).

ООО "ВСК-Фотон" 22.12.2009 обратилось в КМЭ г. Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18. Просил согласовать условия о купле-продаже (т. 6, л.д. 64).

В письме от 28.12.2009 N 8893 обществу отказано в приобретении в собственность помещения по причине включения спорного помещения в утверждённый постановлением мэра г. Абакана от 21.11.2008 N 2137 Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 6, л.д. 65).

ООО "ВСК-Фотон" в 2012 году вновь обратилось в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18.

Постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 N 2710 утверждены условия приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н, в соответствии с приложением, согласно которому цена продажи имущества - 36 721 000 рублей (определена на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности N 744-18/12); порядок оплаты: 11 016 300 рублей - 30% от суммы, подлежащей оплате по договору купли-продажи, оплачивается в течение 45 календарных дней со дня заключения договора, оставшаяся часть стоимости имущества в размере 25704700 рублей вносится арендатором ежемесячными равными платежами в течение трёх лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования настоящего постановления (т. 1, л.д. 24-25).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана в письме от 09.01.2013 N 10 (т. 1, л.д. 23) в адрес ООО "ВСК-Фотон" сообщил о том, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н, признано соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направил на подписание проект договора купли-продажи от 09.01.2013 (т. 1, л.д. 16).

В проекте договора купли-продажи спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 1.3.: "Условия приватизации нежилого помещения определены в постановлении Администрации города Абакана от 29.12.2012 N 2710";

- пункт 1.7.: "Нежилое помещение передаётся продавцом покупателю по акту приёма-передачи в течение 10 рабочих дней после подписания настоящего договора";

- пункт 2.1.: "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 36 721 000 (тридцать шесть тысяч семьсот двадцать одна тысяча) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";

- пункт 2.2.: "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости N 744-18/12.";

- пункт 2.3.: "Оплата за нежилое помещение покупателем производится в следующем порядке.";

- пункт 2.3.1.: "Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 11 016 300 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи";

- пункт 2.3.2.: "Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 25 704 700 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора";

- пункт 3.1.: "За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки";

- пункт 3.3.: "В случае расторжения договора продавцом в порядке пункта 3.2. договора покупатель обязуется возвратить нежилое помещение в течение 10 рабочих дней с даты прекращения действия договора купли-продажи".

ООО "ВСК-Фотон" подписало проект договора с разногласиями. Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.02.2013 (т.1, л.д. 19) следующего содержания:

- исключить пункты 1.3., 1.7., 3.3 договора;

- изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 32 800 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации по реализации нежилого помещения не является объектом налогообложения НДС";

- изложить пункт 2.2. договора в следующей редакции: "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчёта от 25.12.2012 N 93-Н/12";

- изложить пункт 2.3.1. договора в следующей редакции: "Покупатель оплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 1 640 000 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи";

- изложить пункт 2.3.2. договора в следующей редакции: "Оставшаяся часть нежилого помещения в размере 31 160 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора";

- изложить пункт 2.4. договора в следующей редакции: "Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта покупателя";

- изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки".

Рассмотрев протокол разногласий, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 01.03.2013 (т.1, л.д. 20), согласно которому:

- пункт 1.7. договора изложить в следующей редакции: "Нежилое помещение в момент подписания договора купли-продажи находится во владении покупателя в соответствии с договором аренды от 01.11.2012 N 430, в связи с чем акт приёма-передачи помещения между сторонами не составляется";

- пункты 1.3., 2.1., 2.2., 2.3.1, 2.3.2., 2.4., 3.1., 3.3. оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи.

ООО "ВСК-Фотон" инициировало проведение оценки нежилого помещения. Согласно отчёту от 25.12.2012 N 93-Н/12, составленному закрытым акционерным обществом "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами", рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N90Н, по состоянию на 19.12.2012, составляет 32 800 000 рублей (т. 1, л.д. 26-129).

ООО "ВСК-Фотон" инициировало проведение оценки стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения.

Согласно отчёту от 04.04.2013 N 14-УН/13, составленному закрытым акционерным обществом "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами", рыночная стоимость неотделимых улучшений, созданных арендатором в результате произведённых реконструкций и ремонтных работ, которые привели к увеличению общей площади на 135,6 кв.м. в нежилом помещении общей площадью 720,3 кв.м., расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н, в период 1 квартала 2005 года, составляет 2 400 392 рубля 51 копейку (т. 4, л.д. 83-135).

В рамках дела по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза по определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчёту от 05.11.2013 N 168/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Р-Центр Недвижимости", рыночная стоимость спорного помещения N 90Н составляет 40 080 000 рублей (т. 3, л.д. 1-131).

Также по ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н.

Согласно экспертным заключениям от 30.04.2014 N Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 N Э/729-67/14 (т.8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", рыночная стоимость затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н, не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Как установлено судом и не оспаривается КМЭ г. Абакана, реконструкция спорного помещения произведена ООО "ВСК-Фотон" с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

По ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н.

Согласно полученным экспертным заключениям от 30.04.2014 N Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 N Э/729-67/14 (т. 8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", рыночная стоимость затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Заключение эксперта ответчиками не оспорено. Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в экспертных заключениях, не представлены.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие доказательств того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиками арендатору (истцу) не компенсированы, требование истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного помещения в размере 1 820 000 рублей правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы ответчиков о том, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться с учётом всех выполненных работ по реконструкции объекта, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объём произведенных обществом работ и понесённых им затрат привёл к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Таким образом, зачёту подлежат фактические затраты истца на производство неотделимых улучшений, соответствующие условиям договора подряда от 01.08.2004 и отражённые в локальном сметном расчёте от 01.08.2004 и акте приёма-передачи от 15.11.2005.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с предложенной ответчиком (продавцом) редакцией пунктов 1.3., 1.7., 2.1, 2.2., 2.3., 2.3.1., 2.3.2., 3.1., 3.3. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н.

Как следует из материалов дела, основная часть разногласий сторон сводится к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчёту общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности" N 744-18/12, составленному для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 36 721 000 рублей.

В порядке оспаривания оценки выкупаемого имущества истец представил в дело другой отчёт об оценке от 25.12.2012 N 93-Н/12, составленный закрытым акционерным обществом "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 32 800 000 рублей на 19.12.2012 (т. 1, л.д. 26-129). При рассмотрении дела истец ходатайствовал о независимой оценке посредством назначения судебной экспертизы.

В рамках дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности рыночной стоимости объекта и для установления реальной рыночной стоимости спорного объекта арбитражным судом назначалась оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, помещение N 90Н, по состоянию на 26.10.2012.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 отражено, что дата, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, определяется с учётом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом. В частности, в указанном Постановлении отмечено, что в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно отметил, что рыночная стоимость спорного объекта не подлежит установлению по состоянию на 22.12.2009, так как у истца на указанную дату отсутствовало преимущественное право приобретения спорного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", ввиду того, что на указанную дату Правительством Республики Хакасия была установлена максимальная для возможности приобретения площадь - 100 кв.м. У истца в аренде находится помещение площадью 720,3 кв.м.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Р-Центр Недвижимости" Васильеву А.Т. На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения N 90Н площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 18, по состоянию на 27.10.2012.

Согласно представленному заключению от 05.11.2013 N 168/13 рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 40 080 000 рублей по состоянию на 26.10.2012 (т. 3, л.д. 44).

Проверив отчёт на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что возражения истца по представленному экспертному заключению носят субъективный характер. При этом истцом не представлены доказательства того, что истец обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведённой экспертизе, что приведённые им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Доказательства недостоверности данного экспертного заключения никем из участников дела не представлены.

Доводы истца о том, что стоимость спорного объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, выше его рыночной стоимости, опровергается экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью "Р-Центр Недвижимости" от 05.11.2013 N 168/13, составленным в результате проведённой судебной экспертизы.

В соответствии со статьёй 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно условиям приватизации, утверждённым постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 N 2710, цена отчуждаемого спорного имущества составляет 36721000 рублей (определена на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности N 744-18/12). Таким образом, судебной экспертизой подтверждён тот факт, что рыночная стоимость спорного объекта превышает стоимость, определённую в отчёте общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности N 744-18/12.

На основании изложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно включил в пункт 2.1. спорного договора установленную в отчёте общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности" N 744-18/12 цену 36 721 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества.

С учётом того, что выкупная стоимость определена для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана на основании отчёта общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности N 744-18/12, пункт 2.2. договора следует принять в редакции продавца: "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости N744-18/12.".

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Поскольку нормы Федерального закона N 159-ФЗ не содержат положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, то в таком случае при разрешении спора подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно содержанию и смыслу статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10.

Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утверждённым постановлением Администрации города Абакана от 02.08.2013 N 1492, согласно пункту 3.4. которого оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет.

Вместе с тем при применении Федерального закона N 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счёт нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счёт денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества.

Истец не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в течение трёх лет.

С учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, определённой в экспертном заключении от 11.08.2014 N Э/729-67/14 в сумме 1 820 000 рублей, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что спорный пункт 2.3.2. договора следует изложить в следующей редакции: "Стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 34 901 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора".

Таким образом, поскольку истец обоснованных аргументов в пользу изменения редакции данного пункта не привел, арбитражный суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что пункт 2.3. договора следует принять в редакции продавца. Редакция, предложенная ответчиком, соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца на выкуп спорного имущества.

Разногласия сторон по размеру ответственности, предусмотренной пунктом 3.1 договора, суд первой инстанции признал возможным принять в редакции покупателя, исходя из следующего.

Согласно проекту договора, предложенному истцом, пункт 3.1 изложен в следующей редакции: "За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки".

Применение способа обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае согласия с этим обеих сторон договора, в результате свободного волеизъявления сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления. В данном случае стороны достигли соглашения об установлении ответственности покупателя, но не смогли договориться о размере этой ответственности.

В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки может быть предусмотрен либо законом, либо договором. При отсутствии предусмотренного законом размера неустойки этот размер может быть установлен только соглашением сторон.

Предлагаемый продавцом размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению денежных средств за помещение не установлен нормативно-правовыми актами.

Ответчик возражал против установления неустойки в размере 0,03%.

С учётом изложенного, арбитражный суд первой инстанции признал возможным установить в договоре размер неустойки равный 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки, поскольку этот размер соответствует 10,95% годовых, то есть превышает ставку рефинансирования Центрального банка России, в связи с чем спорный пункт принят в редакции истца.

Пункт 3.3 договора, по которому стороны не достигли согласия, суд первой инстанции правомерно признал возможным по требованию истца исключить из договора, т.к. он противоречит судебному порядку обращения взыскания на имущество, которое до момента оплаты в рассрочку считается находящимся в залоге, установленному статьёй 35 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В части исключения пункта 1.7 из договора требование подлежит удовлетворению, поскольку ответчик признал отсутствие в необходимости составления акта приёма-передачи в связи с нахождением имущества во владении истца на основании договора аренды от 01.12.2005 N 348.

В связи с изменением судом цены выкупаемого имущества и порядке его уплаты (с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений), оснований для сохранения в договоре пункта 1.3., отсылающего к условиям приватизации спорного помещения, определённым изначально продавцом, не имеется, вследствие чего данный пункт правомерно исключен из условий договора купли-продажи.

Пункт 2.3.1 о первоначальном взносе также обоснованно исключен из договора по требованию истца, поскольку на момент рассмотрения судом разногласий данное условие не отвечает требованиям части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. 02.07.2013) о возможной рассрочке платежей ежемесячными или ежеквартальными равными платежами и Положению о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, утверждённого постановлением администрации города Абакана от 02.08.2013 N 1492, из которого исключён пункт о первоначальном платеже в 30% стоимости выкупаемого имущества.

Заявитель апелляционной жалобы - ООО "ВСК-Фотон" полагает, что необходимо увеличить срок рассрочки оплаты за приобретаемое имущество с 3 до 5 лет, поскольку это право дано всем субъектам малого и среднего предпринимательства Законом Республики Хакасия от 12.02.2014 N 02-ЗРХ "Об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение".

Данный довод подлежит отклонению как необоснованный ввиду следующего.

Согласно содержанию статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10.

Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утверждённым постановлением Администрации города Абакана от 02.08.2013 N 1492, согласно пункту 3.4. которого оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет.

В Федеральном законе N 159-ФЗ указано, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Вместе с тем при применении Федерального закона N 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счёт нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счёт денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества.

Учитывая, что истец не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в течение трёх лет, арбитражный суд первой инстанции правомерно установил в пункте 2.3.2. договора рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Довод апелляционной жалобы о том, что сумма, подлежащая зачету, должна составлять стоимость работ по созданию всех неотделимых улучшений, которые были приняты ответчиком в полном объеме; никаких возражений по объемам фактически существующих в помещении улучшений в момент приемки ответчик не выразил; суд первой инстанции неправомерно ограничил эксперта локальным сметным расчетом и актом приемки формы КС-2, отклоняется арбитражным апелляционным судом.

Согласно полученным экспертным заключениям от 30.04.2014 N Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 N Э/729-67/14 (т. 8), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", рыночная стоимость затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005, по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Заключение эксперта ответчиками не оспорено. Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в экспертных заключениях, не представлены. Корректировка экспертом суммы неотделимых улучшений до 1 820 000 рублей с учетом пояснений эксперта (л.д. 86, т.9) не противоречит действующему законодательству, в связи с чем вышеназванные экспертные заключения являются допустимыми доказательствами.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие доказательств того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиками арендатору (истцу) не компенсированы, требование истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного помещения в размере 1 820 000 рублей правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы КМЭ г. Абакана о том, что цена определена в соответствии с условиями приватизации на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 744-18/12, следовательно, КМЭ г. Абакана не является проигравшей стороной по этим требованиям и на него не могли быть возложены судебные расходы в размере 30 000 рублей по экспертизе об установлении рыночной стоимости нежилого помещения, также подлежит отклонению как необоснованный.

В рамках дела по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза по определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчёту от 05.11.2013 N 168/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Р-Центр Недвижимости", рыночная стоимость спорного помещения N 90Н составляет 40 080 000 рублей (т. 3, л.д. 1-131).

Также по ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н.

Суд первой инстанции правомерно распределил расходы по оплате экспертиз за счет двух ответчиков - по 40 500 рублей с каждого, поскольку исковые требования о проведении зачета удовлетворены, судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО "ВСК-Фотон" по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении N 90Н проведена, в том числе по ходатайству ответчиков, не согласных с данными исковыми требованиями. Разногласия по договору разрешены судом частично с учетом требований истца. Необходимость в проведении судебных экспертиз была вызвана возражениями ответчиков, в связи с чем суд первой инстанции правомерно возложил судебные расходы по проведению экспертиз на ответчиков.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб арбитражный апелляционный суд считает необоснованными, не содержащими достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 сентября 2014 года по делу N А74-2461/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб в сумме 4000 рублей относится на заявителей апелляционных жалоб - истца и ответчика КМЭ г. Абакана, которая с него не взыскивается в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 сентября 2014 года по делу N А74-2461/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Ишутина