Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 03АП-5426/14

г. Красноярск

10 декабря 2014 г.

Дело N А33-3351/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "03" декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бутиной И.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Ишутиной О.В.,

секретаря судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Универмаг Советский": Маркевич Е.А., представителя по доверенности от 19.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) на решение Арбитражного суда Красноярского края от "13" августа 2014 года по делу N А33-3351/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Универмаг Советский" (ИНН 2465043804, ОГРН 1022402480253, далее - ООО "Универмаг Советский") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29, а именно:

- абзац первый пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно заключению эксперта составляет 62 417 000 рублей";

- абзац первый пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 62 417 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1 040 283 рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2)";

- абзац шестой пункта 3.2.7 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 исковые требования ООО "Универмаг Советский" удовлетворены частично.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции в части урегулирования пунктов 2.1 и 2.3 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании данных пунктов в редакции продавца.

Из апелляционной жалобы следует, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит статье 10 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества. Стоимость спорного нежилого здания в сумме 101 323 831 рубль определена для муниципальных нужд независимым оценщиком ООО АНО "ЭКОСЕРВИС" в отчете от 11.11.2013 N 368 и отражена в постановлении администрации города Красноярска от 28.11.2013 N 679.

Ответчик указывает, что истец не представил доказательства получения согласия Департамента на осуществление неотделимых улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ.

По мнению заявителя жалобы, рыночная стоимость нежилого здания в сумме 81 706 000 рублей, определенная судебной экспертизой от 18.04.2014, является заниженной.

Истец в представленном отзыве не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как указал истец, в материалы дела представлены документы, подтверждающие согласие собственника спорного нежилого здания на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также документы, подтверждающие фактические затраты на осуществление указанных улучшений.

Ответчик, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки "ЭКОсервис", в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 03.12.2014.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку возражений от сторон не поступило, судебный акт подлежит проверке апелляционной инстанцией в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1, 2.3 договора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью фирма "Промтовары" (правопред-шественником истца) 20.08.1992 заключен договор аренды N 30а, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество, в том числе магазин N 58, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29.

Письмом от 16.06.1993 Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска разрешило оптово-розничной фирме "Промтовары" провести реконструкцию упомянутого магазина N 56 с проектированием пристройки (склада) к нему.

Актом рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта от июня 1993 года принят пристрой к универмагу "Советский" общей площадью 980,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, 29.

Актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.12.1993 пристрой введен в эксплуатацию.

Постановлением администрации города Красноярска от 19.04.1995 N 373 утвержден акт государственной комиссии от 30.12.1994 о приемке в эксплуатацию пристройки складского помещения к универмагу "Советский", расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29.

Письмом от 14.04.2004 N 3098 Департамент недвижимости администрации города Красноярска (правопредшественник ответчика) сообщил ООО "Универмаг Советский" о том, что не возражает против перепланировки (демонтажа перегородок) на первом и втором этажах арендуемого нежилого помещения при условии предоставления схемы перепланировки.

В дальнейшем истцом выполнены работы по перепланировке помещения, а также после согласования работ Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска истец выполнил работы по капитальному ремонту плоской рулонной кровли здания.

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.11.2013 N 679 ООО "Универмаг Советский" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого истцом нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2405 кв.м., занимаемого нежилым зданием, по цене 106 328 636 рублей (в том числе рыночная стоимость нежилого здания - 101 323 831 рубль, земельного участка - 5 004 805 рублей).

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО "Универмаг Советский" для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества с указанной выше стоимостью объектов недвижимого имущества.

30.12.2013 ООО "Универмаг Советский" направило в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмо, в котором указало на несогласие с указанной Департаментом стоимостью выкупаемого имущества, а также просило зачесть в цену нежилого здания стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем подписало подготовленный Департаментом проект договора с протоколом разногласий.

В протоколе согласования разногласий, направленном Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в адрес ООО "Универмаг Советский", Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы по оценке недвижимого имущества и стоимости неотделимых улучшений от 18.07.2014.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29.

Настоящий спор между сторонами возник при определении цены нежилого здания, равной его рыночной стоимости. Истец просил установить рыночную стоимость нежилого здания и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Вопреки доводам ответчика факт реконструкции спорного помещения с согласия Управления архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска подтверждается материалами настоящего дела.

Кроме того, судом также установлено, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвел перепланировку (демонтаж перегородок) на первом и втором этажах, реконструкцию плоской рулонной кровли и текущий ремонт по частичной замене потолочных плит и светильников на первом этаже арендуемого нежилого здания.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества и неотделимых улучшений судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Лукину Александру Александровичу.

Согласно экспертному заключению эксперта Лукина Александра Александровича от 18.07.2014 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 14.10.2013 составила 81 706 000 рублей, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания - 19 289 000 рублей.

Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, доводы о занижении рыночной стоимости здания носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений исходя из выводов экспертного заключения от 18.07.2014.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта в обжалуемой части, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "13" августа 2014 года по делу N А33-3351/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Ишутина