Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 16АП-4087/14

г. Ессентуки

10 декабря 2014 г.

Дело N А63-4114/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и администрации муниципального образования Красочного сельсовета на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу N А63-4114/2014 по заявлению закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина", пос. Красочный, ОГРН 1052600490106, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, третьи лица по делу: администрация Красочного сельсовета, пос. Красочный, ул. Центральная, 8, Красочное потребительское общество Ипатовского райпотребсоюза, пос. Красочный Ипатовского района, ОГРН 1022602622250, о признании незаконным отказа от 24.03.14 N 101/2002/2014-345 в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание магазин смешанный ц/у, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, п. Красочный, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, произвести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости (судья Довнар О.Н.), при участии в судебном заседании: от закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" - Криулина А.А., доверенность N 2 от 23.01.2014; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Алехиной Е.Ю., доверенность N 196 от 03.02.2014; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина (далее - общество) обратилось с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому края от 24.03.14 N 101/2002/2014-345 в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, п. Красочный; об обязании управление произвести государственную регистрацию права собственности за обществом на нежилое здание - здание, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный.

К участию в деле в качестве третьих лица привлечены администрация муниципального образования Красочного сельсовета (далее - администрация) и Красочное потребительское общество Ипатовского райпотребсоюза.

Решением от 11.09.2014 заявление общества удовлетворено. Суд признал незаконным отказ управления в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, п. Красочный. Обязал управление произвести государственную регистрацию права собственности за обществом на нежилое здание - здание, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный. Взыскал с управления в пользу общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Не согласившись с принятым решением, управление и администрация обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей, отсутствует фактическая передача и владение племзаводом спорным объектом. Фактическое владение и несение расходов произвел ИП Давутов Н.Х. Заявителем неправомерно заявлено право на все здание по адресу: ул. Первомайская, 7, собственником части этого здания является Красочное потребительское общество. Управление, в свою очередь, указало на правомерность отказа в регистрации перехода права, поскольку на регистрацию не представлены заявление или иные документы о первичной регистрации права и ликвидирован продавец.

Общество направило отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-127/2005 от 01.12.2005 ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.

В рамках производства по делу N А63-127/2005 определением суда от 21.02.2011 утверждено дополнение и положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества предприятия, согласно которому имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения с поэтапным снижением цены.

Договор купли-продажи от 13.04.2011 между ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" (продавец) и ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" (покупатель) был заключен по результатам торгов, проведенных посредством публичного предложения с поэтапным понижением цены (протокол от 04.04.2011).

По условиям договора цена имущества (приложение N 2 к договору) составила 14 000 000 руб., (в том числе НДС), которые покупатель обязался выплатить продавцу в соответствии с условиями договора в течение 30-ти дней с момента подписания договора.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате договорной цены имущества истец представил платежные документы от 23.03.2011 и от 10.05.2011.

На основании договора и акта приема-передачи от 13.04.2011 продавец передал в собственность покупателя заявленный объект недвижимости. В приложении к акту приема-передачи заявленный объект указан под порядковым номером 64 как магазин смешанный ц/у, с кадастровым номером 26:02:000000:0000:07:222:002:000000760:Е:20000, площадью 245,3 кв.м.

Имущество, переданное продавцом покупателю, являлось федеральной собственностью и находилось у ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается договором о закреплении государственного имущества на праве хозяйственного ведения от 02.06.1998, свидетельством о внесении в реестр федерального имущества N 030497, 03.02.2003 присвоен реестровый N 02600302.

25.01.2012 ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" было ликвидировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.05.2013.

По заявлению истца филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю отделение "Западное" был составлен технический паспорт 06.03.2008 и кадастровый паспорт от 08.07.2013 на заявленный объект, на основании которых ему были присвоены технические характеристики. Заявленный объект недвижимости является зданием (магазин смешанный ц/у), литера Е, помещения N 1 -12, площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположен по адресу: Ипатовский район, пос. Красочный.

Третьими лицами по делу представлен технический паспорт 2004 года и кадастровый паспорт 2012, составленные ГУП СК "Крайтехинвентаризация", Ипатовский филиал, на здание магазина по адресу: Ипатовский район, ул. Первомайская, 7, согласно которым заявленный объект является нежилыми помещениями N 5-16, литера А, площадью 258,6 кв.м.

Поскольку техническая документация спорного объекта по заявкам племзавода и администрации изготовлена в разное время ГУП "Крайтехинвентаризация" и ФГУП "Ростехинвентаризация", то кадастровые, инвентарные номера и описание объекта различается.

Свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2013 26-АИ 601026 подтверждается право собственности Красочного потребительского общества Ипатовского райпотребсоюза на помещения магазина "Хозяюшка", N 1, 2, 3, 4, площадью 120,3 кв.м, расположенные в здании по адресу: Ипатовский район, ул. Первомайская, 7.

06.03.2014 в Управление обратился представитель заявителя с заявлением о государственной регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости.

Сообщением от 24.03.2014 за N 101/2002/2014-345 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: здание магазина, смешанный ц/у, кадастровый номер 26:02:062406:165, по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный. Единственным основанием для отказа послужило отсутствие первичной регистрации права и заявления продавца, в связи с его ликвидацией.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для удовлетворения требования о признании недействительным ненормативного акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

В пункте 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие изменений в данный Закон (абзац 9); не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что обществом были представлены все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Уведомлением от 24.03.2014 управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права на основании абзацев 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ситуации ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (абзац 3 пункта 62). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац 4 пункта 62).

ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи от 13.04.2011.

Судом установлено, что 25.01.2012 ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" было ликвидировано, о чем в ЕГРЮЛ 21.05.2013 внесена запись о ликвидации.

В связи с исключением ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" из ЕГРЮЛ, его обязанность как продавца спорного недвижимого имущества по участию в государственной регистрации перехода права собственности не могла быть исполнена.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

Из материалов дела следует, что отчуждаемый объект недвижимого имущества являлся федеральной собственностью и находился у продавца на праве хозяйственного ведения. Сделка отчуждения этого имущества соответствует требованиям общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже и положениям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Отказ по мотиву отсутствия зарегистрированного права собственности продавцу на спорный объект не соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку не исключает сам факт возникновения права отчуждателя без его государственной регистрации.

В части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствует изложенное регистрирующим органом основание для отказа в регистрации в спорной ситуации (абзац 9 пункта 1 статьи 20), поскольку обязанность по представлению заявления бывшего ликвидированного правообладателя на регистрацию своего права на заявителя не возложена, а представить его такой бывший правообладатель не может по причине утраты правосубъектности.

Согласно статье 224 Кодекса вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Факт передачи спорного объекта подтверждается актом приема-передачи имущества, являющегося приложением к договору купли-продажи от 13.04.2011 (порядковый номер 64). Заявленный объект поставлен на бухгалтерский учет, что следует из ведомости амортизации основных средств, инвентаризационной описи основных средств. Покупатель оплатил имущество, что подтверждено документально. Общество владеет спорным имуществом на основании договора купли-продажи от 13.04.11, продавец по которому впоследствии ликвидирован. Сделка купли-продажи недвижимого имущества является действительной сделкой и исполнена сторонами.

Возражения третьего лица об отсутствии фактического владения заявителем спорным объектом не принимается судом. поскольку в материалы дела приобщены договоры аренды здания N 2 и 3 от 03.12.2007, заключенные ФГУП "Племенной завод имени 60-летия СССР" (арендодатель) с индивидуальными предпринимателями Корост Н.Н. и Давутовым Н.Х. (арендаторы), согласно которым арендодатель передал в аренду арендаторам помещения соответственно площадью 44 кв.м и 66 кв.м в здании, расположенном в пос. Красочный, ул. Первомайская, 7. Соглашениями о перемене лиц в обязательстве по договорам N 2, 3 от 03.12.2007 в связи со сменой собственника обязательства арендодателя по этим договорам переведены на покупателя по договору купли-продажи ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина", о чем арендаторы извещены уведомлениями.

Указанные договоры до настоящего времени не расторгнуты, арендные отношения пролонгированы на основании части 2 статьи 621 ГК РФ, что подтверждается перепиской, фактическими обстоятельствами, установленными по делу. Требования арендодателя о расторжении договоров аренды и об освобождении занимаемых помещений материалы дела не содержат. В соответствии с положения части 1 статьи 617 ГК РФ переход к другом лицу права собственности на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора.

Довод администрации о том, что фактическим владельцем помещений в здании магазина является ИП Давутов Н.Х., поскольку именно он осуществляет фактическое владение и пользование объектом, несет расходы по его содержанию, является неправомерным.

Из материалов дела следует, что Давутов Н.Х. временно владеет заявленным объектом на праве аренды. Вопрос о его праве на заявленный объект недвижимости был предметом рассмотрения по делу N А63-8594/2011. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-8594/2011 от 23.01.2012 Давутову Н.Х. отказано в признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Определением Ипатовского районного суда Ставропольского края от 14.03.2013 решение Ипатовского районного суда от 04.10.2012 о признании муниципальной собственности на нежилое торговое помещение в здании магазина, площадью 258,6 кв.м, расположенное по адресу: пос. Красочный, ул. Первомайская, 7, отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением Ипатовского районного суда от 18.06.2013 заявление администрации муниципального образования Красочного сельсовета о признании муниципальной собственности на нежилое торговое помещение в здании магазина, площадью 258,6 кв.м, расположенное по адресу: пос. Красочный, ул. Первомайская, 7, оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве, при этом вопрос о повороте исполнения не решен.

Определением Ипатовского районного суда от 12.11.2013 удовлетворено заявление общества о повороте исполнения решения от 04.10.2012. Аннулирована в ЕГРП регистрационная запись номер 26-2613/004/2012-678 от 21.12.2012 о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Таким образом, доводы администрации о наличии спора о праве не принимается судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 144 ГПК РФ в случае отказа в иске, принятые меры сохраняются до вступления в силу решения суда. В данном случае судебный акт о признании муниципальной собственности на спорные помещения отменен и принят новый судебный акт об оставлении иска без рассмотрения, в связи с наличием спора о праве, запись о регистрации права муниципального образования аннулирована. Таким образом, обеспечительные меры в виде ареста сняты в силу закона.

В связи с чем довод администрации о том, что заявленный объект обременен арестом, подлежит отклонению.

Представленный администрацией акт осмотра от 30.06.2014 и фотоматериалы в качестве доказательства неиспользования объекта недвижимости не принимаются, поскольку владение объектом подтверждается договорами аренды.

Материалами дела, а именно: ведомостями амортизации основных средств, инвентаризационной описью основных средств, актом осмотра здания от 08.08.14, договором оказания услуг от 12.09.2012 с актом выполненных работ от 17.09.2012, договорами аренды, подтверждается, что общество в настоящее время владеет и пользуется заявленным объектом недвижимости, несет расходы по его содержанию.

Довод администрации о том, что на заявленный объект оформлено право собственности за Красочным потребительским обществом, опровергается свидетельством о государственной регистрации права Красочным потребительским обществом и технической документацией.

Суд первой инстанции, проанализировав технические и кадастровые паспорта, составленные ГУП СК "Крайтехинвентаризация и ФГУП "Ростехинвентаризация", справку кадастрового инженера Шевченко А.В. (К.А. N 26-12-383 от 30.05.2012) от 08.08.2014, пришел к правильному выводу, что помещения магазина смешанного ц/у, литера Е, общей площадью 245,3 кв.м, кадастровый номер 26:02:062406:165, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный, являющиеся предметом настоящего спора, и помещения магазина "Хозяюшка", N 1, 2, 3, 4, площадью 120,3 кв.м, расположенные в здании по адресу: Ипатовский район, ул. Первомайская, 7 (зарегистрированные на праве собственности за Красочным потребительским обществом), не являются ни идентичными, ни тождественными объектами. Из технических документов следует, что указанные помещения расположены в одноэтажном капитальном строении, однако имеют различные технические характеристики (литер, площадь, конфигурацию и т.д.), самостоятельные входы и используются разными лицами. Отличие нумерации помещений в технической документации на заявленный объект, составленной ГУП СК "Крайтехинвентаризация (N5-16) и ФГУП "Ростехинвентаризация" (N 1-12), не влияет на его техническую характеристику.

Таким образом, поскольку сделка купли-продажи от 13.04.2011 соответствует требованиям законодательства, предъявляемым для данного вида сделок, никем не оспорена и не признана недействительной, является исполненной (недвижимое имущество передано покупателю, а денежные средства - продавцу), у продавца имелись полномочия на отчуждение спорного недвижимого имущества, отказ регистрирующего органа является неправомерным.

В связи с удовлетворением заявленных требований госпошлина по иску подлежит отнесению на управление.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу N А63-4114/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков